Comment fonctionne le prélèvement des acomptes sur les revenus fonciers ?

Définition et principe

L’acompte sur les revenus fonciers est un prélèvement anticipé d’une partie de l’impôt dû par un propriétaire bailleur au titre des loyers perçus. Depuis la mise en œuvre du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, l'administration fiscale prélève directement cet impôt sur le compte bancaire du contribuable. 

Le montant total et définitif est calculé l’année suivante lors de la déclaration de revenus, après déduction des acomptes déjà versés.

Propriétaires concernés par les acomptes 

L’acompte sur les revenus fonciers concerne tous les propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs imposables, quel que soit leur régime fiscal (réel ou micro-foncier). Il s’agit notamment :

• Des bailleurs de logements nus ;
• Des propriétaires de terres agricoles percevant des fermages ;
• Des indivisaires ou associés de SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés ;
• D’autres entités fiscalement transparentes qui relèvent de l’impôt sur le revenu.

La base de calcul

Le Trésor public détermine le montant de l’acompte à prélever à partir des derniers revenus fonciers déclarés. 

En pratique, les revenus pris en compte sont généralement ceux déclarés deux ans auparavant (N-2) pour les prélèvements de janvier à août, puis ceux déclarés l’année précédente (N-1) pour les prélèvements de septembre à décembre.

Pour les contribuables relevant du régime micro-foncier, l’Administration applique d’abord l’abattement forfaitaire en vigueur avant de calculer l’acompte sur ce revenu net. 
Pour les propriétaires soumis au régime réel, l’acompte est calculé sur les revenus locatifs après déduction des frais et charges réellement engagés.

La première année, l’administration fiscale ne prélève aucun acompte tant qu’aucun revenu foncier n'est déclaré. Le bailleur peut toutefois décider de verser un acompte spontané en accédant à son espace en ligne afin de limiter le solde à payer l'année suivante.

Le taux de prélèvement

Une fois le revenu foncier net déterminé, le service des impôts applique le taux de prélèvement à la source du foyer fiscal. Celui-ci est inscrit sur l’avis d’imposition. Il est compris entre 0% et environ 45% selon la situation familiale et le barème progressif. Il est ajusté chaque année en septembre. 

Par ailleurs, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Dates de prélèvement des acomptes

Les acomptes sur les revenus fonciers sont prélevés automatiquement sur le compte bancaire du contribuable aux dates suivantes : 

• Le 15 février ;
• Le 15 mai ;
• Le 15 septembre (si le montant de l’impôt le justifie).

Ces dates sont fixes, sauf décision spécifique de l’Administration ou demande expresse du contribuable.

Notons qu'aucun prélèvement n’est effectué si le montant de l’acompte est inférieur à 5 €. 

En cas de baisse de revenus ou de changement de situation, le contribuable peut demander une révision ou une suspension de ces acomptes. Il doit en faire la demande via son espace personnel sur le site impots.gouv.fr. 

Options de paiement des acomptes 

Les propriétaires bailleurs peuvent opter pour la mensualisation des acomptes. Cette solution est souvent privilégiée lorsque les revenus locatifs sont réguliers tout au long de l’année.

La mensualisation permet d’étaler le paiement de l’impôt sur 10 mois, de janvier à octobre. 

Pour souscrire à la mensualisation, le contribuable doit formuler une demande en ligne, avant le 30 juin pour qu’elle soit applicable dès l’année en cours.

Réviser les acomptes à la baisse

Un propriétaire bailleur peut demander une réduction du montant des acomptes si ses revenus fonciers diminuent significativement à la suite : 

• D’une vacance locative ;
• D’un départ de locataire ;
• D’une réduction des loyers perçus.

La demande se fait sur le site impots.gouv.fr, depuis la rubrique « Gérer mon prélèvement à la source ». L'estimation des revenus futurs doit être réaliste et justifiée.

Un montant sous-évalué de manière injustifiée peut entraîner un rattrapage d’impôt et des pénalités de retard.

Supprimer les acomptes en cas de cessation de location

Le contribuable peut demander la suppression totale des acomptes sur ses revenus fonciers, notamment en cas :

• De vente du bien immobilier loué ;
• D’arrêt de la location (vacance durable, changement d’usage) ;
• D’absence totale de revenus locatifs prévus.

La demande de suppression doit être effectuée avant la date du prochain prélèvement sur impots.gouv.fr.

Une fois la demande validée, le fisc ne prélèvera aucun nouvel acompte tant qu’aucun revenu foncier ne sera déclaré.

La régularisation après déclaration annuelle

Chaque année, le contribuable déclare ses revenus fonciers dans sa déclaration annuelle de revenus. Avec ces informations, l’administration fiscale calcule le montant définitif de l’impôt dû au titre de l’année précédente.

Cette régularisation prend en compte :

• Les charges déductibles déclarées ;
• Les éventuels déficits fonciers reportables ;
• Les évolutions de situation.

Solde ou remboursement : que prévoit l'administration fiscale ?

Lorsque le montant définitif de l’impôt est établi, les acomptes versés au cours de l’année sont automatiquement déduits du montant à payer.

On distingue alors deux situations :

• Les acomptes sont inférieurs au montant réel de l’impôt : le contribuable doit régler un solde, généralement réclamé au cours de l’été.
• Les acomptes sont supérieurs au montant final de l’impôt : l’Administration procède à un remboursement du trop-perçu, directement sur le compte bancaire du contribuable.

Cette régularisation est automatique et ne nécessite aucune démarche supplémentaire de la part du propriétaire.