Comment se procurer une assignation au tribunal pour loyers impayés ?

Une assignation au tribunal pour loyers impayés est un acte juridique par lequel un bailleur convoque officiellement son locataire devant un tribunal (tribunal judiciaire ou juge des contentieux de la protection) pour obtenir :

• Le paiement des loyers et charges impayés,
• Éventuellement, la résiliation du bail,
• Et parfois aussi l'expulsion du locataire.

Ce document est rédigé par un avocat (recommandé mais pas toujours obligatoire selon les montants en jeu) puis signifié au locataire par un commissaire de justice.

L'assignation au tribunal pour loyers impayés ne peut être obtenue du jour au lendemain. Le bailleur doit suivre une procédure rigoureuse puisque les démarches peuvent déboucher sur une expulsion. Voici donc les étapes à suivre : 

1. Relances amiables

Dès les premiers jours de retard, le propriétaire a tout intérêt à relancer le locataire sur le loyer impayé. Pour ce faire, il peut : 

• Envoyer un SMS ou un e-mail de relance dès la 1ere semaine de retard de paiement ; 
• Envoyer une lettre de rappel informelle dans les jours qui suivent si aucun paiement n'a eu lieu.

2. Mise en demeure du locataire

Si la relance est infructueuse, le bailleur doit adresser une mise en demeure au locataire par :

• Lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Acte de commissaire de justice.

Ce courrier rappelle au locataire défaillant ses obligations et lui accorde un délai pour régulariser la situation. La lettre de mise en demeure doit préciser notamment :

• Le montant des loyers et charges impayés ;
• Le délai accordé pour régulariser (en général, entre 8 et 15 jours) ;
• Les conséquences en cas de non-paiement.

3. Commandement de payer par voie de commissaire de justice

Si le locataire n'a toujours pas réglé l'impayé après la mise en demeure, le bailleur lui adressera un commandement de payer. L'intervention d'un commissaire de justice est obligatoire.

Le commandement de payer doit indiquer :

• Le montant total des sommes dues ;
• Le délai légal accordé au locataire pour régulariser (un mois) ;
• L'information que le locataire peut demander au juge un délai de grâce pour le règlement.

4. Rédaction d'une assignation au tribunal pour loyers impayés

À l'expiration du délai donné par le commandement de payer, le bailleur peut adresser une assignation à comparaître au locataire défaillant pour saisir le tribunal. Pour ce faire, il est vivement conseillé de solliciter un avocat bien qu'un commissaire de justice puisse également rédiger ce type d'acte.

L'assignation présente :

• L'identité complète du bailleur et du locataire ;
• L'adresse du logement concerné par les loyers impayés ;
• Le montant détaillé des loyers, charges et éventuelles pénalités de retard ;
• La demande de constatation de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire (le cas échéant) ;
• La demande d'expulsion du locataire et de condamnation au paiement des sommes dues ;
• La date, l'heure et l'adresse de l'audience fixées par le tribunal.

L'assignation sera remis au locataire défaillant par un huissier de justice. Ce dernier dépose ensuite une copie du document au greffe du tribunal, ce qui formalise la saisine du tribunal judiciaire.

Une audience aura lieu à la date indiquée dans l'assignation. Les deux parties présenteront leurs argumentaires ainsi que les éléments de preuves. Le juge peut ordonner de nombreux reports avant de prononcer l'une des décisions suivantes. 

Mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative

Le juge peut accorder au locataire un plan d’apurement. Ainsi, le remboursement de la dette est étalé sur plusieurs mois. Le locataire doit néanmoins continuer de payer son loyer courant.

L’échéancier est fixé selon la situation financière du locataire. Tant qu’il respecte les modalités du plan, la résiliation du bail est suspendue.

En cas de manquement (retard, impayé partiel ou total), la procédure reprend automatiquement. Le bailleur peut alors faire exécuter l’expulsion sans nouvelle décision de justice.

Condamnation du locataire au paiement de ses loyers

Lors de l’audience, le juge peut condamner le locataire à régler la totalité des sommes dues :

• Loyers et charges impayés ;
• Intérêts de retard, calculés selon les conditions prévues au bail ;
• Frais de procédure et d'exécution (signification du jugement ou commandement de quitter les lieux).

Le montant est généralement arrêté à la date du jugement. 

Résiliation du bail et expulsion du locataire

Le juge peut constater la résiliation automatique du bail si une clause résolutoire est prévue, ou la prononcer judiciairement si la faute du locataire est « suffisamment grave ».

En principe, la résiliation entraîne l’expulsion. Le locataire a généralement deux mois pour quitter le logement, sauf délai de grâce supplémentaire (d’un mois à un an). 

Dès que le bail est résilié, si le locataire reste dans les lieux, le juge peut ordonner le versement d'une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.

Les droits et recours du locataire après assignation

Dès que l’assignation est signifiée, le locataire peut  :

• Solliciter l’assistance d’un avocat, ou l’aide juridictionnelle.
• Réunir des justificatifs concernant ses difficultés financières.
• Présenter ses arguments à l’audience pour demander des délais de paiement, contester la dette, ou exposer sa situation personnelle.

Les obligations du bailleur pour mener à bien la procédure

Le bailleur doit respecter les délais légaux, et présenter un dossier complet comprenant :

• Contrat de location,
• Commandement de payer ou mise en demeure,
• Décompte détaillé des impayés,
• Preuves de tentative de règlement amiable le cas échéant.

Toute irrégularité peut entraîner son rejet ou le report de l’audience.

L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant le tribunal judiciaire, mais elle reste fortement conseillée pour garantir la conformité de la procédure.

La notification obligatoire de l’assignation au préfet

Lorsque la procédure concerne l’expulsion du locataire, le bailleur doit nécessairement notifier l’assignation au préfet dès sa délivrance au locataire.

Par cette formalité, les services sociaux sont informés de la situation et peuvent, si nécessaire, proposer un accompagnement ou une solution de relogement.