Définition
Le bail emphytéotique est un contrat de location d'une durée pouvant varier de 18 à 99 ans.
Il confère au locataire (aussi appelé preneur ou emphytéote) un droit réel sur la chose louée. Il s'agit généralement d'un terrain ou d'un bien immobilier.
Le locataire s'engage à améliorer le bien contre le paiement d'un loyer (appelé redevance ou canon emphytéotique) de faible montant.
À la fin du bail, le propriétaire récupère son bien et toutes les améliorations apportées par le locataire, sans indemnité.
L'emphytéose est particulièrement adaptée aux projets de mise en valeur d'un bien immobilier qui nécessitent des investissements importants.
La durée du bail en France : 99 ans
La durée maximale du bail emphytéotique est de 99 ans.
Cette durée exceptionnellement longue est un gage de stabilité pour les deux parties. C'est aussi un engagement sur le long terme.
Le locataire est tenu de payer la redevance durant toute la durée du bail. Il doit donc évaluer sa capacité à s'engager sur cette période avant de conclure le contrat de location.
L'emphytéose : un droit réel sur le bien
Le bail emphytéotique confère à l'emphytéote, un droit réel immobilier sur le bien contrairement aux baux classiques qui n'octroient qu'un droit d'usage.
Ce droit se rapproche de celui d'un propriétaire.
Il peut ainsi :
- Exploiter le bien comme bon lui semble ;
- Y réaliser des travaux d'amélioration ;
- Le sous-louer ;
- Ou l'hypothéquer.
Néanmoins, l'emphytéote ne peut pas vendre le bien objet de la location.
Par ailleurs, en vertu de l'article L.451-7 du Code rural et de la pêche maritime, le preneur n'a pas le droit de réaliser des changements qui diminuent la valeur du terrain ou du bâtiment.