Le bail emphytéotique : avantages et inconvénients

Définition

Le bail emphytéotique est un contrat de location d'une durée pouvant varier de 18 à 99 ans.

Il confère au locataire (aussi appelé preneur ou emphytéote) un droit réel sur la chose louée. Il s'agit généralement d'un terrain ou d'un bien immobilier. 

Le locataire s'engage à améliorer le bien contre le paiement d'un loyer (appelé redevance ou canon emphytéotique) de faible montant.

À la fin du bail, le propriétaire récupère son bien et toutes les améliorations apportées par le locataire, sans indemnité.

L'emphytéose est particulièrement adaptée aux projets de mise en valeur d'un bien immobilier qui nécessitent des investissements importants.

La durée du bail en France : 99 ans

La durée maximale du bail emphytéotique est de 99 ans.

Cette durée exceptionnellement longue est un gage de stabilité pour les deux parties. C'est aussi un engagement sur le long terme.

Le locataire est tenu de payer la redevance durant toute la durée du bail. Il doit donc évaluer sa capacité à s'engager sur cette période avant de conclure le contrat de location.

L'emphytéose : un droit réel sur le bien

Le bail emphytéotique confère à l'emphytéote, un droit réel immobilier sur le bien contrairement aux baux classiques qui n'octroient qu'un droit d'usage.

Ce droit se rapproche de celui d'un propriétaire.

Il peut ainsi :

• Exploiter le bien comme bon lui semble ;
• Y réaliser des travaux d'amélioration ;
• Le sous-louer ;
• Ou l'hypothéquer. 

Néanmoins, l'emphytéote ne peut pas vendre le bien objet de la location.

Par ailleurs, en vertu de l'article L.451-7 du Code rural et de la pêche maritime, le preneur n'a pas le droit de réaliser des changements qui diminuent la valeur du terrain ou du bâtiment. 

Pour le bailleur : revenus et valorisation

• Des revenus réguliers : le bail emphytéotique rapporte au bailleur un revenu fixe mensuel durant toute la durée du contrat (loyer) ;
• La valorisation de son bien : le preneur réalise des améliorations sur le bâtiment existant, de nouvelles constructions, un entretien régulier… Le bien du propriétaire prend de la valeur ;
• Pas de frais liés à tous ces travaux qui incombent au seul locataire.

Pour le preneur : stabilité, droit à construction et droit de cession du bail

La longue durée du bail emphytéotique permet au locataire de planifier et de réaliser des investissements importants (constructions, améliorations).

Ce type de contrat lui accorde le droit :

• De disposer du bien comme s'il en était propriétaire ;
• De l'exploiter et de percevoir les revenus tirés de son activité ;
• De construire sur le terrain loué ;
• De jouir des constructions réalisées jusqu'à la fin du contrat de location ;
• De sous-louer le bien et d'en percevoir les fruits, le cas échéant.

D'autre part, le bail emphytéotique peut être cédé à un tiers. 
L'autorisation de cession accordée au preneur est toutefois limitée à la durée initialement prévue dans le bail d'origine. 

Risques liés à la longue durée des baux

La longue période du bail emphytéotique (entre 18 et 99 ans) peut entraîner des risques pour les deux parties. 

Pour le bailleur :

Après la conclusion d'un bail emphytéotique, le bailleur perd la possession de son bien durant la durée du contrat. 

Les conséquences peuvent être les suivantes :

• Il lui est impossible de récupérer le bien pour son usage personnel ou pour une autre location ;
• Il lui est difficile d'adapter les conditions du bail aux évolutions du marché immobilier ;
• Il perd le contrôle sur l'exploitation et la gestion de son bien.

Pour le preneur :

• Il doit s'acquitter de la redevance pendant toute la durée du contrat. Le cumul de ces versements peut représenter une charge financière importante.

Perte de la propriété des améliorations pour le preneur

Pour le preneur, les dangers liés à la propriété et aux améliorations apportées sont les suivants :

• Il prend un risque financier. En effet, les investissements réalisés pour améliorer le bien sont généralement importants. Il ne pourra pas les reprendre en cas de résiliation anticipée du bail (défaut de paiement, non-respect des conditions du contrat, etc.).
• Au terme du contrat d'emphytéose, à défaut de reconduction, il perd le bien et toutes les réalisations exécutées.

En effet, à l'expiration du bail emphytéotique, le bailleur récupère la propriété de son bien, mais aussi toutes les améliorations et les constructions réalisées par le preneur, quelle que soit la valeur des investissements. 

Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire ni réclamer aucune indemnité à cet égard.

Par conséquent, le preneur doit évaluer les coûts et bénéfices potentiels avant de s'engager dans un bail emphytéotique, et d'investir dans des améliorations ou des constructions sur le bien loué.