Quels sont les caractéristiques et le fonctionnement du bail emphytéotique ?

Les termes autour de ce bail sont quelque peu complexes. En réalité, en dehors du vocabulaire, le principe de ce bail est assez simple.

Le bail emphytéotique (aussi appelé emphytéose) est un contrat de location de longue durée.
Il confère au locataire (appelé emphytéote) un droit réel sur le bien immobilier.

Le contrat est conclu moyennant une redevance modeste (appelée canon emphytéotique). En échange, le locataire s'engage à réaliser des travaux sur le bien loué pour augmenter sa valeur.

L'emphytéote peut construire ou démolir une construction sur le terrain loué, réaliser des travaux visant à améliorer un bien existant (par exemple l'installation et l'exploitation de panneaux photovoltaïques sur un terrain donné en location).
Il peut également transformer le bien, changer sa destination, surélever le bâtiment loué, l'agrandir, le rénover, le restaurer, le réparer, etc.
La condition majeure et inéluctable réside dans le fait que tous les travaux doivent obligatoirement conduire à augmenter la valeur du bien mis à disposition par le bailleur. 

En effet, conformément à l'article L.451-7 du CRPM « Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur. »

Le locataire peut librement céder ce droit, l'hypothéquer, le grever d'une servitude ou le sous-louer. 
Il ne peut toutefois pas vendre le bien.

Au terme du bail, l'emphytéote est obligé de quitter le terrain sans indemnité. Le propriétaire reprend son bien (terrain et/ou bâtiment). En effet, il devient propriétaire de plein droit des constructions édifiées ou améliorées par le locataire.
Le bail emphytéotique peut concerner la location de tous types de biens immobiliers (bien à usage d'habitation, commercial, artisanal, industriel, rural).

Durée

Le bail emphytéotique est conclu pour une période comprise entre 18 ans et 99 ans maximum. Il peut être reconduit par la signature d'une nouvelle emphytéose.
La tacite reconduction n'existe pas.

Type de contrat

Le bail emphytéotique fait l'objet d'un acte authentique (signature du bail devant notaire, autrement dit, le bail sous seing privé n'est pas possible dans ce cas) conclu entre le bailleur et l'emphytéote (le locataire).
Il concerne la plupart du temps les locataires investisseurs et les bailleurs collectivités locales.

Redevance

La redevance (appelée canon emphytéotique) est fixée librement par les parties. Elle est payée par le locataire par le versement d'annuités périodiques.

Son montant doit être modeste. Il est, de fait, plus faible que les prix pratiqués sur le marché immobilier.

Le bail emphytéotique est un contrat de location qui doit être rédigé par acte notarié. Il fait l'objet d'une publication aux services de la publicité foncière.
L'article 742 du Code général des impôts dispose que le contrat est soumis à la taxe de publicité foncière au taux spécifique de 0,70 %.

Il contient notamment les renseignements suivants :

• La mention obligatoire de « bail emphytéotique » ;
• L'identification du propriétaire bailleur et du locataire ;
• La désignation du bien objet du contrat ;
• La durée du bail comprise entre 18 ans et 99 ans.

Lorsque les biens sont la propriété d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public, on parle de bail emphytéotique administratif (BEA). C'est le cas aussi pour les dépendances du domaine public.

Le régime est identique à celui d'un bail emphytéotique de droit commun, à l'exception de quelques conditions spécifiques, notamment :

• La collectivité agissant en qualité de bailleur ne peut intervenir concernant les conditions d'utilisation ou de gestion du bien loué ;
• Elle a cependant l'obligation de vérifier que le bien immobilier issu du domaine public respecte l'usage prévu ;
• La commune ne doit pas être le maître d'œuvre de la construction édifiée sur un terrain par exemple ;
• Contrairement au bail emphytéotique de droit commun, le bail emphytéotique administratif ne peut pas être cédé sans l'agrément de la collectivité territoriale ;
• L'hypothèque de ce droit réel doit être approuvée par la collectivité territoriale. Elle doit porter sur la garantie d'un prêt contracté pour la réalisation d'un ouvrage sur le terrain loué ou l'amélioration du bien donné en location.

Le bail emphytéotique administratif peut concerner, depuis le 23 juillet 2010, des biens dépendants du domaine public de l'État. Ceux-ci doivent alors être soumis à la gestion de la chambre de commerce et d'industrie, de la chambre des métiers et de l'artisanat ou de la chambre d'agriculture.

Le locataire peut être une personne physique ou morale. Dans ce dernier cas, ce peut être une entreprise privée ou une association.

L'objectif d'un bail emphytéotique administratif doit être une mission d'intérêt général, la mise en œuvre d'un service public, ou la location d'un édifice culturel.
Il est généralement admis la conclusion d'un bail administratif pour l'entretien d'un édifice historique, même s'il s'agit d'exercer une activité commerciale dans les lieux (château loué pour des évènements comme des mariages…). Autrement, c'est un bail société qui peut être mis en place.

Ses droits

Aux termes du bail emphytéotique, le locataire dispose d'un droit d'usufruit sur le terrain loué. Il l'exploite, et en retire les bénéfices le temps de la location, plus précisément :

• Il construit des bâtiments neufs sur un terrain nu ;
• Il démolit une vieille construction ;
• Il exploite les constructions existantes le cas échéant (mines, carrières…) ;
• Il transforme le terrain pour augmenter sa valeur ;
• Il récolte les revenus des constructions qu'il a édifiées ;
• Il sous-loue le terrain, et jouit des fruits de la sous-location. Il peut notamment louer à un membre de sa famille ;
• Il rénove ou construit un bâtiment à usage d'habitation. Il peut l'utiliser à titre de résidence principale ou secondaire ;
• Il transmet son bail par cession ou héritage en cas de décès ;
• Il hypothèque son droit sur le bail pour obtenir un prêt. En cas de défaillance, la banque saisit les constructions ;
• Il consent ou acquiert librement toute servitude ;
• Etc.

Ses obligations

Le locataire est tenu :

• D'investir régulièrement pour augmenter la valeur du terrain ;
• De s'acquitter du montant du loyer ;
• De payer le montant de la taxe foncière et la taxe d'habitation le cas échéant ;
• De régler les charges de copropriété sur le bail ;
• etc.

Ses interdictions

L'emphytéote n'est pas libre de toutes ses actions. En effet, il existe des opérations qui lui sont strictement interdites, notamment :

• Réaliser des travaux susceptibles de diminuer la valeur du terrain ;
• Vendre le bien objet du contrat de location.
• Consentir une sous-location par la signature d'un nouveau bail emphytéotique.

Les avantages

Pour le bailleur 

• Le bail emphytéotique permet au propriétaire d'augmenter la valeur de son bien sans investissement de sa part ;
• À l'issue du bail, il récupère le terrain et les constructions sans indemnité (sauf clause différente dans le contrat de location).

En conclusion, contrairement au bail ordinaire, le bail emphytéotique prévoit une valorisation du terrain loué. Le propriétaire n'a pas d'argent à débourser pour percevoir des bénéfices importants à la fin du bail.

Pour l'emphytéote 

• L'emphytéose permet au locataire d'exploiter un terrain ou un bâtiment dans une zone intéressante pour son entreprise, moyennant une redevance modérée. Il s'agit de secteurs où les prix sont habituellement élevés ;
• Il peut sous-louer le bien librement ;
• Il peut construire librement sur le terrain loué ;
• Il est libre de la destination des biens immobiliers. S'il est privé de cette liberté, il s'agit d'un bail ordinaire.

Les inconvénients

Pour le bailleur 

• Un engagement de longue durée ;
• Pas de droit de regard sur la construction.

Pour le locataire 

• Si le bailleur refuse de renouveler le bail emphytéotique, le locataire n'a plus le droit d'utiliser la construction qu'il a financée sur le terrain loué. Si celle-ci constituait sa résidence principale, il devra quitter les lieux, et trouver un autre logement ;
• Le locataire s'engage à investir régulièrement, et ce jusqu'à la fin du bail, pour maintenir et augmenter la valeur du bien loué.

Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué en toute liberté. Une clause qui interdirait la sous-locataire serait réputée nulle et non écrite. 

Il ne peut pas conclure une sous-emphytéose, c'est-à-dire qu'il n'a pas le droit de signer un bail emphytéotique pour la sous-location. En effet, il n'est pas propriétaire du bien qu'il sous-loue.

La durée de la sous-location ne doit pas dépasser la durée du bail emphytéotique.
Il existe cependant une exception : les baux d'habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 (logement utilisé pour un usage personnel d'habitation) se poursuivent au-delà de la durée du contrat. Le bailleur reste engagé envers les locataires mis en place par l'emphytéote.

Par ailleurs, conformément à l'article L451-9 du Code rural et de la pêche maritime, le locataire peut consentir ou acquérir librement toute servitude sur le bien loué. La durée de la servitude ne peut excéder la durée du contrat de location.

Concernant le droit d'enregistrement

La fiscalité du bail emphytéotique est assez similaire à celle du bail à construction.

Si le bail a pour objet la construction d'un immeuble, le bailleur peut, sur option, soumettre le contrat à la TVA.

Le bail emphytéotique n'est pas soumis à enregistrement, sauf lorsqu'il s'agit de biens ruraux.

La publication obligatoire du bail au fichier immobilier engendre le paiement d'une taxe de publicité foncière au taux de 0,7 % sur toute la durée du bail.

Dans le cadre d'une résiliation de contrat de bail, le droit fixe de 125 euros (article 738 du CGI) est exigible.

Concernant la taxe foncière

Le locataire est redevable de la taxe foncière liée à l'immeuble dépendant du bail emphytéotique (article 1400 II du CGI).

Dans le cadre d'un bail limitant l'usage d'un terrain, celui-ci ne serait pas considéré au regard de la règlementation comme un bail emphytéotique. La taxe foncière serait alors due par le propriétaire du terrain.

L'emphytéote quitte le terrain à la date inscrite sur le contrat de location.

Il existe certains cas qui permettent au bailleur de résilier l'emphytéose avant son terme :

• Défaut de paiement des redevances durant une période de deux ans consécutifs et après une relance restée infructueuse ;
• Dégradations importantes du bien ;
• Manque d'entretien du terrain et des constructions ;
• Réalisation de travaux ayant entraîné la diminution de la valeur du terrain.

En cas de résiliation du bail, l'emphytéote est expulsé. Le bailleur reprend possession de son bien et des ouvrages entrepris.

On distingue par ailleurs deux situations qui justifient une résiliation judiciaire du bail emphytéotique :

• L'inexécution des conditions du contrat ;
• Les détériorations graves sur le fonds loué.