Les termes autour de ce bail sont quelque peu complexes. En réalité, en dehors du vocabulaire, le principe de ce bail est assez simple.
Le bail emphytéotique (aussi appelé emphytéose) est un contrat de location de longue durée.
Il confère au locataire (appelé emphytéote) un droit réel sur le bien immobilier.
Le contrat est conclu moyennant une redevance modeste (appelée canon emphytéotique). En échange, le locataire s'engage à réaliser des travaux sur le bien loué pour augmenter sa valeur.
L'emphytéote peut construire ou démolir une construction sur le terrain loué, réaliser des travaux visant à améliorer un bien existant (par exemple l'installation et l'exploitation de panneaux photovoltaïques sur un terrain donné en location).
Il peut également transformer le bien, changer sa destination, surélever le bâtiment loué, l'agrandir, le rénover, le restaurer, le réparer, etc.
La condition majeure et inéluctable réside dans le fait que tous les travaux doivent obligatoirement conduire à augmenter la valeur du bien mis à disposition par le bailleur.
En effet, conformément à l'article L.451-7 du CRPM « Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur. »
Le locataire peut librement céder ce droit, l'hypothéquer, le grever d'une servitude ou le sous-louer.
Il ne peut toutefois pas vendre le bien.
Au terme du bail, l'emphytéote est obligé de quitter le terrain sans indemnité. Le propriétaire reprend son bien (terrain et/ou bâtiment). En effet, il devient propriétaire de plein droit des constructions édifiées ou améliorées par le locataire.
Le bail emphytéotique peut concerner la location de tous types de biens immobiliers (bien à usage d'habitation, commercial, artisanal, industriel, rural).