Publié le 23 octobre 2023
Publié le 23 octobre 2023
Le bail d'habitation, aussi appelé contrat de location, est un contrat signé entre le propriétaire bailleur et le locataire. Il définit les obligations et les droits de chaque partie. Il est généralement d'une durée pouvant aller de 1 à 3 ans en fonction du type de logement (vide ou meublé), de la personnalité juridique du bailleur (personne physique ou morale) et du type de contrat (bail mobilité, bail étudiant…). Le bail d'habitation est encadré par la loi du 6 juillet 1989, complété par la loi Alur du 24 mars 2014.
SOMMAIRE
Le bail d'habitation est régi par la qui organise les rapports entre le propriétaire bailleur et le locataire.
Cette loi a été complétée par la loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 1er août 2015.
Sont concernés les contrats de location à titre de résidence principale des biens vides et meublés et des colocations faisant l'objet d'un bail unique.
Le bail d'habitation est un contrat écrit. Il peut être un bail sous seing privé ou bien faire par acte authentique (bail notarié). Découvrez la procédure de signature d'un bail.
Tous les baux qui ont été signés avant le 1er août 2015 doivent faire l'objet d'une mise à jour au moment de leur renouvellement.
Depuis la loi ALUR, le bail d'habitation doit être conforme à un contrat type (modèle réglementaire) défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il s'applique aux logements loués vides (annexe 1) ou meublés (annexe 2).
La loi du 6 juillet 1989 prévoit plusieurs dispositions visant à protéger les locataires, notamment :
Par ailleurs, la loi Alur protège les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds définis par la loi.
En effet, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement de leur bail, sauf s'il leur propose un nouveau logement correspondant à leurs besoins.
Éditez votre bail de location
Le contrat de bail d'habitation doit comporter certaines clauses obligatoires, notamment :
Plusieurs documents annexes au bail de location doivent obligatoirement être ajoutés au contrat d'un bien d'habitation :
D'autre part, si le logement est conventionné avec l'Anah, le bailleur doit annexer une copie de la convention au bail d'habitation.
Conformément à l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, certaines clauses jugées abusives sont réputées nulles et non écrites.
Il s'agit notamment des clauses suivantes :
Les conditions peuvent varier en fonction du type de logement : nu ou meublé.
Le contrat est signé pour une durée minimale de :
Le dépôt de garantie ne peut excéder le montant d'un mois de loyer hors charges.
Les conditions de la location meublée sont fixées par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
La durée du contrat de location meublée est fixée à 1 an.
Il peut être renouvelé par tacite reconduction d'année en année.
Le logement doit être suffisamment équipé pour permettre au locataire de vivre décemment et confortablement.
L'article 2 du décret de 2015 établit la liste des meubles obligatoires dans le logement à usage de résidence principale (un lit, une table, des sièges, des éléments de rangement, du matériel de cuisine, etc.).
Le bail mobilité s'adresse à des locataires qui se trouvent dans une situation particulière :
Il est conclu pour une durée pouvant varier de 1 à 10 mois maximum. Il est non renouvelable et non reconductible.
Sa durée peut être rallongée une fois à condition que la durée totale n'excède pas 10 mois.
À l'expiration du bail d'habitation, celui-ci est renouvelé, sauf si le propriétaire manifeste son intention de reprendre le logement pour l'une des trois raisons permises (reprise pour y habiter, pour le vendre ou pour motif légitime).
On distingue 3 types de renouvellements :
Le bail est reconduit pour une durée de 3 ans (bailleur personne physique) ou de 6 ans (bailleur personne morale).
La reconduction est automatique.
Aucune démarche n'est donc nécessaire de la part du bailleur.
Les conditions du bail initial restent inchangées.
Lorsque le bail prévoit une révision de loyer, l'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers.
L'IRL pris en compte pour le calcul de l'augmentation est celui du trimestre inscrit dans le bail.
En l'absence de précision, le bailleur doit baser ses calculs sur le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Le bailleur (personne physique) peut renouveler le bail pour une durée comprise entre 1 an et 3 ans s'il justifie d'un motif professionnel ou familial (départ à la retraite, nécessité de loger un membre de sa famille).
Il doit prévenir le locataire 6 mois minimum avant le terme du contrat initial.
Le bailleur doit établir un nouveau bail mentionnant les nouvelles conditions et la nature de l'évènement justifiant une durée inférieure à la durée légale.
Deux mois avant la fin du contrat, il doit notifier au locataire la réalisation de l'évènement.
L'augmentation de loyer dans le cadre d'un renouvellement de bail est strictement encadrée par la loi. Elles diffèrent selon que le logement est situé en zone tendue ou hors zone tendue.
En cas de désaccord sur le nouveau loyer proposé, le bailleur et le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation.
Si la conciliation n'aboutit pas, ils peuvent saisir le juge du tribunal d'instance compétent.
Le locataire peut donner congé au propriétaire à tout moment. Il n'a pas à justifier sa décision.
Il doit toutefois respecter un délai de préavis de 3 mois.
Si l'immeuble est situé en zone tendue, le préavis est réduit à 1 mois. Dès lors, la notification de congé doit impérativement mentionner que la commune est située dans une zone tendue. Elle doit être accompagnée d'une copie du décret énumérant la liste de ces communes.
Par ailleurs, conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à 1 mois s'il justifie de l'une des conditions suivantes : obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi à la suite d'une perte d'emploi.
Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'au terme du bail. Il doit justifier la résiliation par l'un des motifs suivants :
Il doit respecter un délai de préavis de 6 mois.
Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut résilier le contrat avant son terme si le locataire ne respecte pas ses obligations (défaut de paiement du loyer, du dépôt de garantie, défaut d'assurance, troubles du voisinage).
Le locataire d'un logement meublé peut donner congé au bailleur à tout moment. Il doit respecter un délai de préavis de 1 mois. Il n'a pas à justifier sa décision.
Il doit notifier son départ au bailleur par une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
Concernant le bail mobilité, le locataire peut y mettre fin à tout moment. Il doit aussi respecter un délai de préavis de 1 mois.
Concernant le bail meublé étudiant, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de 1 mois.
Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu'à l'échéance du contrat de location ou de son renouvellement. Il doit respecter un délai de préavis de 3 mois.
La lettre de congé doit parvenir au locataire avant la fin du bail. Elle doit mentionner le motif légal de la rupture. Ce motif ne peut être que l'un des trois motifs prévus par la loi (pour y habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux).
Concernant le bail mobilité, le propriétaire ne peut récupérer son logement qu'à la date d'échéance du bail. Il n'a pas à donner congé au locataire.
En cas de congé frauduleux, le bailleur encourt une amende proportionnelle à la gravité des faits. Celle-ci peut aller jusqu'à 6 000 € pour les bailleurs personnes physiques et 30 000 € pour les bailleurs personnes morales.
Le contrat de location d'un logement vide ne peut être résilié par le propriétaire qu'à l'échéance de celui-ci. Il doit informer le locataire de son intention de résilier le contrat au moins 6 mois avant la date de fin de bail.
Le bail d'habitation est un contrat de location. Il est rédigé entre le propriétaire et le locataire. Il établit les droits et les obligations de chaque partie.
Le bail d'habitation d'un logement vide est de 3 ans minimum. Si le bailleur est une personne morale, le bail est de 6 ans.
Le bail d'habitation d'un logement meublé est de 1 an minimum.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise les droits du locataire.
Rédigé par Katia Kemmoun 
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
Le bail d'habitation est régi par la qui organise les rapports entre le propriétaire bailleur et le locataire.
Cette loi a été complétée par la loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 1er août 2015.
Sont concernés les contrats de location à titre de résidence principale des biens vides et meublés et des colocations faisant l'objet d'un bail unique.
Le bail d'habitation est un contrat écrit. Il peut être un bail sous seing privé ou bien faire par acte authentique (bail notarié). Découvrez la procédure de signature d'un bail.
Tous les baux qui ont été signés avant le 1er août 2015 doivent faire l'objet d'une mise à jour au moment de leur renouvellement.
Depuis la loi ALUR, le bail d'habitation doit être conforme à un contrat type (modèle réglementaire) défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il s'applique aux logements loués vides (annexe 1) ou meublés (annexe 2).
La loi du 6 juillet 1989 prévoit plusieurs dispositions visant à protéger les locataires, notamment :
Par ailleurs, la loi Alur protège les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds définis par la loi.
En effet, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement de leur bail, sauf s'il leur propose un nouveau logement correspondant à leurs besoins.
Éditez votre bail de location
Le contrat de bail d'habitation doit comporter certaines clauses obligatoires, notamment :
Plusieurs documents annexes au bail de location doivent obligatoirement être ajoutés au contrat d'un bien d'habitation :
D'autre part, si le logement est conventionné avec l'Anah, le bailleur doit annexer une copie de la convention au bail d'habitation.
Conformément à l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, certaines clauses jugées abusives sont réputées nulles et non écrites.
Il s'agit notamment des clauses suivantes :
Les conditions peuvent varier en fonction du type de logement : nu ou meublé.
Le contrat est signé pour une durée minimale de :
Le dépôt de garantie ne peut excéder le montant d'un mois de loyer hors charges.
Les conditions de la location meublée sont fixées par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
La durée du contrat de location meublée est fixée à 1 an.
Il peut être renouvelé par tacite reconduction d'année en année.
Le logement doit être suffisamment équipé pour permettre au locataire de vivre décemment et confortablement.
L'article 2 du décret de 2015 établit la liste des meubles obligatoires dans le logement à usage de résidence principale (un lit, une table, des sièges, des éléments de rangement, du matériel de cuisine, etc.).
Le bail mobilité s'adresse à des locataires qui se trouvent dans une situation particulière :
Il est conclu pour une durée pouvant varier de 1 à 10 mois maximum. Il est non renouvelable et non reconductible.
Sa durée peut être rallongée une fois à condition que la durée totale n'excède pas 10 mois.
À l'expiration du bail d'habitation, celui-ci est renouvelé, sauf si le propriétaire manifeste son intention de reprendre le logement pour l'une des trois raisons permises (reprise pour y habiter, pour le vendre ou pour motif légitime).
On distingue 3 types de renouvellements :
Le bail est reconduit pour une durée de 3 ans (bailleur personne physique) ou de 6 ans (bailleur personne morale).
La reconduction est automatique.
Aucune démarche n'est donc nécessaire de la part du bailleur.
Les conditions du bail initial restent inchangées.
Lorsque le bail prévoit une révision de loyer, l'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers.
L'IRL pris en compte pour le calcul de l'augmentation est celui du trimestre inscrit dans le bail.
En l'absence de précision, le bailleur doit baser ses calculs sur le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Le bailleur (personne physique) peut renouveler le bail pour une durée comprise entre 1 an et 3 ans s'il justifie d'un motif professionnel ou familial (départ à la retraite, nécessité de loger un membre de sa famille).
Il doit prévenir le locataire 6 mois minimum avant le terme du contrat initial.
Le bailleur doit établir un nouveau bail mentionnant les nouvelles conditions et la nature de l'évènement justifiant une durée inférieure à la durée légale.
Deux mois avant la fin du contrat, il doit notifier au locataire la réalisation de l'évènement.
L'augmentation de loyer dans le cadre d'un renouvellement de bail est strictement encadrée par la loi. Elles diffèrent selon que le logement est situé en zone tendue ou hors zone tendue.
En cas de désaccord sur le nouveau loyer proposé, le bailleur et le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation.
Si la conciliation n'aboutit pas, ils peuvent saisir le juge du tribunal d'instance compétent.
Le locataire peut donner congé au propriétaire à tout moment. Il n'a pas à justifier sa décision.
Il doit toutefois respecter un délai de préavis de 3 mois.
Si l'immeuble est situé en zone tendue, le préavis est réduit à 1 mois. Dès lors, la notification de congé doit impérativement mentionner que la commune est située dans une zone tendue. Elle doit être accompagnée d'une copie du décret énumérant la liste de ces communes.
Par ailleurs, conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à 1 mois s'il justifie de l'une des conditions suivantes : obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi à la suite d'une perte d'emploi.
Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'au terme du bail. Il doit justifier la résiliation par l'un des motifs suivants :
Il doit respecter un délai de préavis de 6 mois.
Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut résilier le contrat avant son terme si le locataire ne respecte pas ses obligations (défaut de paiement du loyer, du dépôt de garantie, défaut d'assurance, troubles du voisinage).
Le locataire d'un logement meublé peut donner congé au bailleur à tout moment. Il doit respecter un délai de préavis de 1 mois. Il n'a pas à justifier sa décision.
Il doit notifier son départ au bailleur par une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
Concernant le bail mobilité, le locataire peut y mettre fin à tout moment. Il doit aussi respecter un délai de préavis de 1 mois.
Concernant le bail meublé étudiant, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de 1 mois.
Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu'à l'échéance du contrat de location ou de son renouvellement. Il doit respecter un délai de préavis de 3 mois.
La lettre de congé doit parvenir au locataire avant la fin du bail. Elle doit mentionner le motif légal de la rupture. Ce motif ne peut être que l'un des trois motifs prévus par la loi (pour y habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux).
Concernant le bail mobilité, le propriétaire ne peut récupérer son logement qu'à la date d'échéance du bail. Il n'a pas à donner congé au locataire.
En cas de congé frauduleux, le bailleur encourt une amende proportionnelle à la gravité des faits. Celle-ci peut aller jusqu'à 6 000 € pour les bailleurs personnes physiques et 30 000 € pour les bailleurs personnes morales.
Le contrat de location d'un logement vide ne peut être résilié par le propriétaire qu'à l'échéance de celui-ci. Il doit informer le locataire de son intention de résilier le contrat au moins 6 mois avant la date de fin de bail.
Le bail d'habitation est un contrat de location. Il est rédigé entre le propriétaire et le locataire. Il établit les droits et les obligations de chaque partie.
Le bail d'habitation d'un logement vide est de 3 ans minimum. Si le bailleur est une personne morale, le bail est de 6 ans.
Le bail d'habitation d'un logement meublé est de 1 an minimum.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise les droits du locataire.
Sources
Rédigé par Katia Kemmoun
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
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