Quelles sont les conditions pour louer une chambre meublée chez l'habitant et quel contrat choisir ?

Conditions liées au logement 

Le logement doit être décent au sens de la loi. En d'autres termes, il ne doit pas porter atteinte à la santé ni à la sécurité de l'occupant. Il doit présenter un confort minimum.

La déclaration de location d'une chambre chez l'habitant à la mairie n'est plus obligatoire, exceptions faites de certaines villes situées en zones tendues.

Conditions liées à la chambre louée

La pièce doit présenter les caractéristiques suivantes :

• Elle doit avoir une superficie minimum de 9 m² et une hauteur sous-plafond d'au moins 2,20 mètres. Les parties communes dont bénéficie le locataire ne sont pas incluses dans le calcul de la superficie de la chambre louée ;
• Elle doit disposer de l'électricité et de l'eau courante ;
• Le locataire doit avoir accès à la cuisine et aux sanitaires : ces pièces peuvent être privatives ou partagées avec le propriétaire. Le bail doit mentionner expressément que le locataire a le droit d'accéder à ces pièces communes ;
• Elle doit être pourvue d'une fenêtre ;
• Elle doit être meublée conformément à la réglementation : literie avec couette ou couverture, linge de lit, volets ou rideaux aux fenêtres, table et chaise, armoire de rangement.

Diagnostics techniques obligatoires

Le propriétaire doit mettre à la disposition du locataire les diagnostics obligatoires en matière de location :

• Le diagnostic de performance énergétique ;
• L'état des risques et pollution (ERP) ;
• Un diagnostic plomb pour les immeubles construits avant 1949 ;
• Un diagnostic d'amiante pour les immeubles construits avant 1997 ;
• Un diagnostic gaz et électricité.

Il n'existe pas de bail spécifique pour louer une chambre de son logement. Plusieurs types de contrats sont compatibles avec ces locations.

Les différents types de bail meublé

Le contrat de location meublée est adapté à la location d'une chambre chez l'habitant.

En fonction du type de contrat, les durées en bail meublé diffèrent :

• 1 an minimum pour le bail meublé classique : il est renouvelable automatiquement par tacite reconduction pour la même durée ;
• 9 mois pour le bail meublé étudiant : il n'est pas renouvelable. Un nouveau bail doit être signé si les parties souhaitent poursuivre la location de la chambre meublée chez l'habitant.

Un dépôt de garantie équivalant à 2 mois de loyer maximum pour être demandé pour ces deux types de baux.

• Congé donné par le propriétaire : il donne au locataire un préavis au minimum 3 mois avant la fin du bail ;
• Congé donné par le locataire : il doit avertir le bailleur au minimum 1 mois avant la date prévue de son départ.

Le propriétaire du logement peut donner congé au locataire seulement dans les cas suivants :

• La vente du bien ; 
• Sa reprise pour y habiter ou y loger un proche ;
• Un motif légitime et sérieux. 

Attention, en bail étudiant, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail avant l’arrivée de son terme. Il ne peut donc récupérer son bien qu’à l’échéance du bail.

Le contrat est établi par écrit. Il faut prévoir autant d'exemplaires que de parties.

Le bail mobilité chez l'habitant

La location d'une chambre meublée chez l'habitant peut faire l'objet d'un bail mobilité.

Le locataire doit être dans l'une des situations suivantes :

• En formation professionnelle ;
• Poursuivre des études supérieures ;
• En apprentissage ;
• En stage ;
• En engagement volontaire dans le cadre d'un service civique ;
• En mutation professionnelle ou en mission temporaire.

La durée du bail est comprise entre 1 mois et 10 mois.

Le bail mobilité n'est pas renouvelable. Il prend fin automatiquement à la fin du contrat, sans formalités préalables. Si le locataire souhaite partir avant le terme du bail, il doit donner congé en respectant un préavis de 1 mois.

Il est interdit de demander un dépôt de garantie dans ce type de bail. Cependant, le bail doit spécifier certaines informations obligatoires :

• Le motif d'éligibilité du locataire au bail mobilité ;
• La description des locaux destinés à la jouissance exclusive du locataire ;
• L'énumération des locaux à usage collectif ;
• Le dernier loyer versé par le locataire précédent (sauf si cela fait plus de 18 mois qu'il a quitté le logement).

Il doit également revêtir la mention suivante :

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Il s'agit d'un contrat de colocation intergénérationnelle instauré par la loi Élan.

Il permet à un propriétaire ou à un locataire âgé de proposer la location d'une pièce de son logement à un jeune. 

Le loueur doit être âgé de 60 ans minimum. Le locataire doit avoir moins de 30 ans.

Les deux parties habitent ensemble dans le logement.

Si l'hébergeur est locataire, il doit informer le propriétaire de son intention de sous-louer le logement. Le propriétaire ne peut s'opposer à ce cas spécifique de sous-location. 

La durée du contrat est librement fixée par les parties.

Le congé peut être donné en respectant un délai de préavis de 1 mois.

La loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas à ce type de contrat.

Le contrat de location saisonnière d'une chambre chez l'habitant

La durée maximum pour une location saisonnière est de 90 nuitées consécutives, non renouvelables.

Pour être valable, le contrat doit notamment contenir certaines informations :

• Date de début et date de fin de contrat ;
• Description du logement (surface habitable et nombre de chambres) ;
• Description du mobilier ;
• Équipements et services mis à la disposition du locataire ;
• Prix de la location et modalités de paiement ;
• Montant du dépôt de garantie ;
• Taxe de séjour.

Le contrat de colocation

Il possible d’avoir plusieurs locataires chez l’habitant, il suffit d'établir un contrat unique ou un contrat individuel comme dans le cadre d’un contrat de bail colocation meublé classique.

Les parties privatives ainsi que les parties partagées doivent être mentionnées dans le bail (ou les baux).

Les conditions du contrat de location

Quel que soit le bail choisi, celui-ci doit contenir notamment :

• La description de l'espace privé mis à la disposition du locataire ;
• La superficie de la chambre louée ;
• La durée du bail (date de début et de fin de la location) ;
• Le montant du loyer et des charges et les modalités de paiement ;
• Le montant du dépôt de garantie (selon le type de bail) ;
• etc.

Par ailleurs, le bail doit contenir un inventaire complet des meubles garnissant la chambre.

La caution

Le propriétaire du logement peut demander au locataire d'une chambre de lui fournir une caution (personne physique, garantie Visale), sauf dans le cadre du bail mobilité.

L'état des lieux

Toutes les locations immobilières font l'objet d'un état des lieux obligatoire. La location d'une chambre chez l'habitant ne fait pas exception.

Il doit être signé par les deux parties.

Conformément à l'article 1731 du Code civil, en l'absence d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu la chambre en bon état de réparations locatives. Il doit la rendre dans le même état.

Le règlement intérieur

Le propriétaire peut annexer un règlement intérieur au contrat de location. 

En effet, il est libre de fixer les règles de vie au sein de son logement.

Il peut définir les conditions d'utilisation des parties communes.

Il peut encadrer les visites à condition que les règles n'entraînent pas, pour le locataire, une utilisation anormale des lieux.

Le document doit être signé par les deux parties.

Prenons un exemple :

Une clause du bail peut stipuler que le locataire a le droit de recevoir des proches dans sa chambre. Elle peut leur interdire de séjourner dans les parties communes.
Cependant, aucune clause ne peut les empêcher d'emprunter les parties communes pour accéder à la partie privative du locataire.

L'assurance d'une location de chambre

Le locataire d'une chambre meublée n'est pas obligé de souscrire une assurance, sauf si le propriétaire la réclame. Dans ce cas, une clause doit être inscrite dans le contrat de location.

Le bailleur peut souscrire l'assurance lui-même, et intégrer son montant à la provision sur charges du locataire.

Pour la location d'une chambre chez l'habitant, comme pour toute autre location, le locataire doit fournir à son propriétaire :

• Une copie de sa carte nationale d'identité (ou passeport) ;
• Ses 3 derniers bulletins de salaire (ou dernier avis d'imposition) ;
• Un justificatif de domicile.

Le propriétaire est en droit de réclamer également :

• La carte d'étudiant ;
• La carte de séjour ;
• Les documents d'identité du garant le cas échéant.

Les propriétaires qui louent une chambre de leur logement doivent déclarer cette activité en ligne sur le Guichet unique des entreprises. Ils obtiennent un numéro de SIRET. Ils devront l'inscrire sur leur déclaration de revenus.

Quel que soit le type de location, il doit déclarer les revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car il s'agit d'une location meublée. Ces revenus locatifs s'ajoutent à ses autres revenus. 

Toutefois, le propriétaire qui loue une ou plusieurs chambres de son logement peut bénéficier d'une exonération d'impôts sur les loyers perçus si les conditions suivantes sont réunies : 

• La location fait l'objet d'un bail dûment signé ;
• Le logement constitue la résidence principale du bailleur ;
• La chambre louée constitue la résidence principale du locataire ;
• Le logement est décent ;
• La chambre est louée meublée ;
• Le prix de la location est considéré comme « raisonnable », c'est-à-dire qu'il ne dépasse pas les seuils fixés par la loi. Pour exemple, en 2023, le seuil est fixé à 199 € par m2 hors charges en Île-de-France et à 147 € dans les autres régions.

Prenons un exemple :

Vous êtes propriétaire d'un logement. En 2023, vous louez une chambre à un étudiant. Elle mesure 20 m2.
Voici le montant du loyer mensuel à ne pas dépasser pour bénéficier d'une exonération d'impôt :

199 € (seuil en 2023) x 20 m2 / 12 mois = 331,66 €