Comment fonctionne un bail verbal et quelle est sa valeur légale ?

Comme son nom l'indique, un bail verbal est un contrat de location qui est conclu verbalement entre un locataire et un bailleur. Cela signifie qu’il n’y aucun document rédigé pour acter la transaction immobilière. 

Le bail verbal respecte les mêmes obligations légales qu’un bail écrit. Ces dernières sont prévues par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs qui fixe les règles du contrat de location : durée, loyer, préavis de congé, dépôt de garantie, caution. Mais aussi les droits et obligations du propriétaire bailleur et du locataire et le règlement des litiges. Ainsi, le bail verbal est soumis aux règles suivantes :

• la durée minimale du bail (3 ou 6 ans) ;
• l’obligation pour le locataire de payer le loyer ;
• le respect des règles de préavis pour quitter le logement ;
• les règles concernant un potentiel dépôt de garantie ;
• les conditions applicables au renouvellement de bail.

Le bail rural verbal

Le bail rural verbal peut être conclu entre deux parties pour la location de propriétés rurales. Il est indiqué dans l’article L411-4 du code rural qui reconnaît la validité de ce bail verbal agricole.

Comme pour un bail d'habitation, le code rural précise que les baux ruraux doivent être écrits, mais qu’ils peuvent être verbaux. La seule différence est que sans document, les litiges peuvent être plus nombreux.

Le bail verbal rural respecte également les obligations du bail rural écrit. Cependant, si la durée du bail est supérieure à 12 ans, le bail doit être écrit et rédigé par un notaire.

Les avantages d’un bail oral

Le bail verbal comporte plusieurs avantages, il permet notamment :

• de simplifier les démarches administratives lors de la finalisation du contrat de bail ;
• ne pas subir une augmentation du loyer avec la mise en application de la clause de révision annuelle ;
• de ne pas voir la clause résolutoire s’appliquer dès le premier impayé ou en cas de non-versement du dépôt de garantie.

Les risques en cas d’absence de bail écrit

Le bail verbal permet de louer plus rapidement un bien immobilier, mais cela représente certains risques qu'il est important de savoir. En théorie, le bail verbal offre les mêmes droits qu’un bail écrit au locataire et au propriétaire, mais en l’absence de documents, plusieurs éléments peuvent engendrer des litiges :  

• L’absence des états des lieux d'entrée et de sortie. À la résiliation du bail, le propriétaire peut constater des dégradations, mais ne pourra pas demander un dédommagement, le dépôt de garantie ;
• En cas de défaut du paiement du loyer, le propriétaire ne pourra que difficilement obtenir que le locataire quitte le logement ;
• Le remboursement des loyers impayés est difficilement exigible devant un tribunal ;
• Il n’est pas possible de réviser le loyer ;
• Le non-versement du dépôt de garantie.

Si un bail verbal peut-être tentant, il est toutefois recommandé de rédiger un contrat de location écrit. Cela permet d’indiquer précisément tous les éléments relatifs à la location comme le montant du loyer, le montant de la caution ou encore la durée du bail. 

Légalement, louer sans bail n’est pas possible. La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs impose un bail écrit.

La loi du 6 juillet 1989

La loi du 06 juillet 1989 dite loi Mermaz a été votée afin d’améliorer les rapports locatifs. Elle encadre ainsi les rapports locatifs entre les propriétaires et les locataires et fixe notamment :

•  Le droit au logement ;
•  Le contrat de bail ;
•  Les obligations du propriétaire ;
•  Les obligations du locataire ;
•  La durée du contrat de location, le congé de fin de bail ;
•  Le dépôt de garantie et la caution ;
•  Le loyer.

Bail verbal et jurisprudence

Si la loi n’autorise pas de bail verbal, la jurisprudence reconnait sa validité sous certaines conditions. Cela signifie qu’elle applique les règles du contrat de location écrit. Ainsi, les clauses résolutoires ne peuvent être utilisées, car elles doivent obligatoirement être écrites pour être valables. 

Si le bail n’a pas encore débuté et qu’aucun loyer n’a été versé, il n’y a pas de possibilité de prouver l’existence du bail. C’est la parole du bailleur contre celle du locataire.

Quand commence un bail verbal ?

Le bail oral commence lorsque le propriétaire et le locataire discutent des modalités de la location du bien. À partir du moment où le prix du loyer, les échéances de paiement et la durée du bail sont fixés oralement, il y a engagement réciproque entre le bailleur et le locataire. Chacun doit respecter ses obligations au même titre un bail écrit. 

Comment justifier un bail verbal ?

Lorsque le bail a commencé, la preuve d’existence du bail verbal peut être justifié par plusieurs moyens : 

• L’occupation des lieux ;
• Le paiement des loyers ;
• Le versement d’un acompte.

Il est tout à fait possible de régulariser un bail verbal en cours. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit d’ailleurs que chaque partie peut exiger un contrat écrit à tout moment. 

Pour la date de prise d'effet du bail, le locataire et le propriétaire peuvent choisir soit la date d'établissement du contrat signé, soit sur la date à laquelle le locataire a commencé à occuper le logement.

La résiliation d’un bail verbal par le propriétaire ou par le locataire est tout à fait est possible. Les engagements à respecter sont identiques aux règles prévues par la loi du 6 juillet 1989 dans le cadre d’une location immobilière. Par conséquent, si le locataire ou le propriétaire souhaitent donner congé, ils doivent respecter le délai de préavis de trois mois, un mois et envoyer un courrier recommandé).

Comme nous l’avons précisé plus haut, les clauses résolutoires ne pourront pas être déclenchées dans le cadre d’un bail oral, car elles sont obligatoirement écrites. Alors en cas de manquement du locataire à ses obligations, plusieurs deux solutions existent : 

• L'envoi d’un recommandé en mentionnant le manquement du locataire en demandant de régulariser la situation comme les loyers impayés ;
• Engager une procédure d’expulsion du locataire en passant par une action en justice devant le Tribunal de Grande Instance.