Les 4 règles à suivre pour louer un bien à un membre de sa famille

Lorsque vous louez un bien immobilier à un membre de votre famille, il est recommandé de formaliser cette relation par la signature d'un contrat de location, il peut alors s'agir d'un bail sous seing privé. Et s’il n'existe pas d'interdiction de principe, pour que la transaction soit parfaitement légale il est important de respecter certaines règles. Cela sous-entend la rédaction d'un contrat de bail, et ce même si aucun loyer n'est demandé.

En fonction du contrat que vous êtes sur le point de conclure, deux modèles de bail peuvent être utilisés : 

1. Le contrat de location meublée conforme aux exigences des lois ÉLAN/ALUR 2023 ; 
2. Le contrat de location non meublé adapté au modèle type d’une location intrafamiliale. 

Si louer un logement à un membre de sa famille est légalement possible, certaines spécificités liées à ce lien de parenté sont à prendre en compte, notamment en matière de fixation du loyer et de durée du bail. Ces précautions sont nécessaires pour prévenir les litiges avec l'administration fiscale. 

Louer son bien au rabais pour sa famille : attention à l'administration fiscale ! 

Lorsqu'on loue à un proche (descendant de la personne, ascendant,...) il est courant de vouloir pratiquer des loyers inférieurs à ceux proposés sur le marché, voire ne pas en fixer du tout. Dans ce type de situation, la location est souvent considérée comme une aide financière ou une faveur entre membres de la famille, plutôt que comme une relation commerciale classique.

Peu importe l’option choisie (louer gratuitement ou à moindre coût), dans les deux cas, il est important de préciser le prix exact du loyer avec le locataire. Plus les termes sont clairs et meilleures seront les chances de compréhension. Mais attention tout de même à ne pas exagérer : si vous fixez un loyer bien plus bas que la réalité du marché (au-delà de 15% de remise), l'administration fiscale risque de vous notifier un redressement fiscal.

Les problèmes de fiscalité lorsqu'on loue une bien à sa famille 

Ce qui est répréhensible par le fisc 

Pourquoi ne peut-on pas librement faire de ristourne sur le loyer à un membre de sa famille ? Tout simplement parce que, location intrafamiliale ou non, un bailleur qui propose un loyer très faible va pouvoir davantage réduire son impôt sur ses revenus fonciers. En effet, lorsqu'une location dégage un faible loyer avec des charges déductibles des revenus fonciers (taxe foncière, travaux …), alors cette déduction des charges permet au propriétaire de se soustraire à toute imposition sur ces recettes locatives.

En définitive, il s’agit d’une technique permettant au bailleur de réduire son impôt, que le bien soit loué dans le cercle familial ou non. Et vous l'aurez compris, cet abus de droit est répréhensible par le fisc. 

Comment connaître alors les loyers pratiqués sur le marché locatif ?

Pour avoir une meilleure connaissance des loyers pratiqués sur le marché locatif, vous pouvez notamment obtenir ces prix en consultant les annonces de location pour des biens similaires dans la même zone géographique (performance énergétique, date de construction, taille, état…). Des sites de référence tels que l’Adil (Agences Départementales d’Information sur le Logement) ou les observatoires des loyers peuvent également s’avérer très utiles dans votre recherche.

La location gratuite à un membre de sa famille : une option possible 

En revanche, il est tout à fait possible de “louer” un logement gratuitement à un membre de sa famille en hébergeant ce dernier à titre gratuit dans un bien différent du sien. Comme il ne s’agit pas d'une location à proprement parler, le propriétaire ne perçoit aucun revenu foncier et ne génère pas de charges déductibles. Cela ne génère donc pas d’interrogation particulière à l'administration fiscale. 

Le seul risque consiste éventuellement à avantager un enfant au détriment de ses frères et sœurs.

Par ailleurs, le fait de louer gratuitement un logement à un membre de sa famille peut avoir des conséquences en termes de droits et d'aides sociales, notamment en matière de logement et d'allocations logement. 

La location aux descendants et ascendants n'ouvre pas de droit aux APL

En effet, l’enfant qui loue un logement à ses parents ne peut pas percevoir d’allocations au logement et ce peu importe la configuration de la location (prix du loyer, revenus du locataire…). Ce principe s’applique à tous les ascendants et descendants. Par conséquent, le locataire ne peut pas prétendre aux APL si le bailleur est son père, sa mère, sa fille, son fils, son petit enfant ou son arrière-petit enfant. 

La location au reste de la famille 

Pour autant, lorsque la location se fait hors ligne directe (cousin, cousine, neveu, nièce… ) alors le locataire retrouve ses droits à percevoir les aides au logement (du moment qu’il est éligible). C’est également le cas si le bailleur loue son logement à son frère ou sa sœur. Vous l’aurez compris, la notion de famille doit ici être étudiée au cas par cas et les APL sont uniquement allouées lorsque le locataire est :  

• Le beau-père ou la belle-mère du propriétaire bailleur ; 
• La belle-fille ou le gendre ; 
• Le frère ou la sœur ; 
• Le cousin ou la cousine ; 
• Le neveu ou la nièce. 

Pour davantage de précision, vous pouvez obtenir des informations auprès des organismes compétents (CAF, MSA, etc.) pour connaître les impacts éventuels sur les aides auxquelles le locataire peut prétendre.

Louer à un membre de sa famille sous le dispositif Pinel 

La location à un membre de sa famille est possible en dispositif Pinel du moment que le bailleur et le locataire respectent certaines conditions, à savoir : 

• Le loyer ne dépasse pas les plafonds imposés par la loi ; 
• Le locataire ne perçoit pas d’APL ; 
• Le locataire ne dépasse pas certains plafonds de ressources ; 
• Le locataire ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire. 

Impossibilité de louer à sa famille sous le régime Duflot 

Contrairement au dispositif Pinel, les investisseurs sous le régime Duflot ne peuvent pas louer leur bien aux ascendants ou descendants de leur famille.  

Louer à un membre de sa famille : les règles essentielles à retenir 

En définitive si vous louez votre logement à un membre de votre famille, voici l’essentiel des règles à retenir : 

1. Respecter les règles de location en vigueur ;
2. Fixer un loyer en accord avec le marché pour éviter qu’il soit jugé trop bas ;
3. Les parents peuvent héberger gratuitement leur enfant (hébergement à titre gratuit) ;
4. Un locataire rattaché au foyer fiscal du bailleur, propriétaire du logement ou ayant un lien de filiation direct avec lui ne peut pas percevoir d’aides au logement.