Peut-on louer à un membre de sa famille en toute légalité ?

Même entre membres d’une même famille, la signature d’un bail écrit est obligatoire. Ce contrat peut être établi sous seing privé ou notarié, mais il doit dans tous les cas mentionner les éléments essentiels : 

• Durée de la location : période d’occupation prévue par la loi (1 an en meublé, 3 ans en vide) ;
• Montant du loyer : somme mensuelle demandée, à fixer selon le marché ;
• Dépôt de garantie : somme versée à l’entrée pour couvrir d’éventuels impayés ou dégradations ;
• État des lieux : document décrivant le logement à l’entrée et à la sortie du locataire.

Les dispositions prévues par les lois Alur et Élan s’appliquent pleinement, comme pour toute autre location.

Fixer un loyer en dessous de la réalité du marché est tentant pour aider sa famille. Pourtant, l’administration fiscale considère comme abusif un loyer inférieur d’environ 15 % à la moyenne locale.
Pour évaluer un loyer juste le propriétaire peut :

• Consulter les annonces de biens comparables,
• Vérifier les observatoires des loyers,
• Utiliser les outils proposés par l’ADIL.

Imposition des loyers perçus auprès d’un proche

Les loyers perçus d’un membre de sa famille sont imposés comme des revenus fonciers.

• Le bailleur peut déduire certaines charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière) uniquement si le loyer est cohérent avec le marché.
• En cas de loyer trop faible ou de location gratuite, ces déductions ne sont pas autorisées.

Conséquences fiscales d’un loyer trop bas

Un loyer volontairement minoré permet de déduire des charges élevées (travaux, taxe foncière…) et donc de réduire artificiellement l’impôt sur les revenus fonciers. Cette pratique est assimilée à un abus de droit fiscal et peut entraîner un redressement par le fisc.

Absence d’APL lors d’une location à ses enfants ou parents

Un locataire ne peut pas bénéficier d’aides au logement (APL, ALS ou ALF) lorsque le bailleur est son ascendant ou descendant direct. Cela concerne les situations où le logement est loué par ses parents, ses enfants ou encore ses petits-enfants.

La CAF considère en effet qu’il s’agit d’un lien de filiation trop direct pour ouvrir droit à ces aides, même si toutes les autres conditions d’éligibilité sont réunies.

Cas du reste de la famille (frères, sœurs, cousins…)

Les aides au logement restent accessibles lorsque le bailleur n’est pas un ascendant ou un descendant direct. Ainsi, un locataire peut percevoir des APL si le logement lui est loué par un frère, une sœur, un oncle, une tante, un cousin ou encore un neveu.

Dans ces cas de figure, la location est considérée comme « classique » par la CAF, à condition que les autres critères d’éligibilité (plafonds de ressources, résidence principale, loyer conforme) soient respectés.

Le dispositif Loc’Avantages dans une location intrafamiliale

Pour bénéficier du dispositif Loc’Avantages, le bailleur doit signer une convention avec l’ANAH et s’engager à louer son logement à un loyer inférieur au marché. Ce dispositif n’est pas ouvert aux membres de la famille en ligne directe (enfants, parents, grands-parents), mais peut concerner des proches hors ligne directe (frère, sœur, cousin, etc.). Le respect des plafonds de loyers et de ressources fixés par l’ANAH est obligatoire pour conserver l’avantage fiscal.