Le bail sous seing privé : de quoi s'agit-il et quelle est sa validité ?

Définition

Dans le contrat de location sous seing privé (ou sous signature privée) la signature du bail se fait entre les parties, sans l'intervention d'un notaire (bail notarié). Il peut toutefois être rédigé par un avocat ou un agent immobilier qui ne sont pas des officiers ministériels.

Le bail d'habitation sous signature privée n'a de valeur que pour les parties qui le signent, leurs héritiers et ayants cause (article 1372 du Code civil).

Le bail civil ou bail de droit commun est un type de bail sous seing privé qui offre une grande liberté concernant les conditions de location, telles que la durée ou le montant du loyer.

Les signataires s'engagent à respecter les conditions du bail.

Signature de contrats sous seing privé (compromis de vente, testament…)

Lorsque la règlementation n'impose pas l'acte authentique, la plupart des contrats sont conclus par acte sous seing privé (SSP). C'est le cas notamment pour les opérations suivantes :

• Avant-contrat de vente (compromis, promesse de vente) ;
• Testament olographe ;
• Contrat de location d'un logement ;
• Constat de dégât des eaux ;
• Cession de fonds de commerce ;
• Don familial de somme d'argent ;
• Acte de caution solidaire pour garantir le paiement du loyer d'un locataire ;
• etc.

Lorsque le contrat est rédigé par les parties, elles se mettent d'accord sur les conditions du bail, et rédigent un acte simple et gratuit.

Il est d'usage de recourir à des modèles de contrat type à compléter. En effet, le contenu de certains actes sous seing privé (bail, promesse de vente…) doit répondre à des clauses et mentions imposées. Les parties utilisent le contrat adapté au type de location dont il s'agit.

Pour une location de logement vide

Les clauses sont fixées par un arrêté. Les parties complètent le modèle type de contrat de location non meublé conforme à la réglementation. Elles doivent veiller à ajouter les annexes au bail de location (un état des lieux et un contrat de caution solidaire le cas échéant). 
Vous pouvez retrouver le cadre règlementaire d'un bail de logement nu annexe 1 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Pour une location de logement meublé

Il existe trois types de contrats (le bail meublé classique, le bail de location étudiante et le bail mobilité). 
Le bailleur et le locataire peuvent retrouver le cadre du contrat de location meublée en annexe 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Le bail commercial sous seing privé

Le bail commercial n'impose pas de forme particulière (de même que le bail société ou le bail précaire). Il peut être un bail verbal ou écrit. Il est évidemment recommandé de rédiger un contrat écrit afin d'éviter tout litige. 

Il existe 2 cas où les parties doivent signer un bail commercial authentique :

• Bail conclu pour une durée supérieure à 12 ans tel que le bail emphytéotique ;
• Location de locaux affectés au débit de boissons (article 504 du CGI).

Le bail professionnel sous seing privé

Le bail professionnel sous signature privée concerne la location d'un local destiné à une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Les professions libérales ont recours à ce type de contrat.

Le contrat doit être rédigé par écrit. 

Si la durée du bail est supérieure à 12 ans, il doit être notarié.

L'enregistrement d'un bail commercial ou professionnel 

Certains actes sous signature privée doivent être enregistrés au Service des impôts des entreprises ou du registre de publicité foncière dont dépend le local loué :

• Cession de parts sociales ;
• Transmission de propriété, d'usufruit…
• Cession de fonds de commerce ;
• etc.

Les parties peuvent décider d'enregistrer un acte, même si l'enregistrement n'est pas obligatoire.

L'enregistrement confère une date d'effet au bail qui le rend opposable aux tiers. En cas de litige, l'existence de l'acte est incontestable.

Le tarif s'élève à 25 € (droit fixe).