Signature bail location

Signature du bail de location : les règles à connaître

Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire d’un logement, la signature du bail de location pour un appartement ou une maison est une étape obligatoire pour formaliser les engagements des deux parties avant de démarrer la location du bien immobilier.

C’est sur la base de ce contrat que s’établissent les relations entre propriétaire et locataire : durée, montant du loyer et des charges locatives, modalités de paiement et de révision du loyer, résiliation, litiges, etc.

Voici les règles à connaître avant de signer un bail de location.

Signature bail location

SOMMAIRE

Que doit contenir un bail de location ?

Un document écrit quasi-inévitable

Depuis la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la signature d’un contrat de location écrit entre bailleur et locataire est normalement une obligation pour toute location à titre de résidence principale, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé.

Dans les faits, la jurisprudence reconnaît toujours la location après accord verbal, confirmée par le paiement régulier du loyer et des charges par le locataire. Néanmoins, cette situation peut engendrer des difficultés (par exemple, sans bail écrit, le propriétaire ne peut pas réviser le loyer), voire des conflits majeurs en cas de litige.

C’est pourquoi, toutes les locations, ou presque, sont formalisées par un bail de location écrit, qui fixe noir sur blanc les caractéristiques de la location et les obligations de chacun.

Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de location ?

La rédaction du bail doit être conforme au décret d’application du 29 mai 2015, qui indique les clauses indispensables à insérer dans un contrat-type de location :

  • L’identification des parties prenantes : état-civil et adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel (agence de location, gestionnaire de bien…), ainsi que du ou des locataires, en cas de colocation à bail unique ;

  • La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin…) : nombre de pièces avec leur usage (chambre, salon, cuisine…), surface habitable totale et présentation des parties communes ;

  • La liste des équipements pour l’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

  • Les conditions du bail : date de début et de fin du contrat, règles de renouvellement et de résiliation, montant du loyer et des charges locatives, modalités de paiement (par virement, prélèvement… mensuel, trimestriel…), possibilités de révision du loyer et clause résolutoire pour encadrer la résiliation du bail si le locataire cessait de payer le loyer ;
  • Le montant du dépôt de garantie (équivalent à un mois de loyer hors charges maximum), les modalités de son versement (chèque, espèces…) et le délai de restitution après le départ du locataire ;

  • Le montant et la date de paiement du dernier loyer versé par le précédent locataire, si son départ du logement est inférieur à 18 mois ;

  • La nature et le montant des éventuels travaux effectués dans le logement depuis la fin du précédent contrat ou depuis le dernier renouvellement de bail, ainsi que les travaux prévus si tel est le cas ;

  • Les obligations des parties concernant l’entretien et les petites réparations du logement (chaudière, etc.).

De plus, si le bail est conclu par l’intermédiaire d’une personne mandatée et rémunérée, celui-ci doit également mentionner les dispositions légales prévues à l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le montant maximum de la rémunération du professionnel lorsqu’elle est à la charge du locataire.

Bon à savoir

Pour les logements situés en zone tendue comme Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux, les baux doivent également préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et le cas échéant, les éléments qui justifient un complément de loyer.

Quelles sont les clauses optionnelles et interdites du bail ?

Il est parfois nécessaire d’ajouter des clauses particulières dans un bail de location. C’est possible, tant qu’elles ne sont pas abusives. La plus courante concerne le cautionnement lorsque le propriétaire demande qu’un tiers (membre de la famille, ami, etc.) se porte garant du locataire.

Autres exemples, propriétaire bailleur et locataire peuvent convenir d’une durée de location plus longue que la durée légale ou d’une future majoration de loyer en contrepartie de travaux d’amélioration du logement.

À l’inverse, pour protéger les locataires, certaines clauses sont interdites et seront considérées comme nulles si elles figurent dans le contrat. Par exemple, le propriétaire ne peut imposer au locataire un assureur défini pour souscrire son assurance habitation, le contraindre au paiement du loyer par prélèvement automatique ou lui interdire d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui.

Les annexes à joindre au bail de location

Au plus tard lors de la signature du contrat de location, le bailleur devra également fournir :

  • Le dossier des diagnostics techniques du logement (performance énergétique, plomb, électricité et gaz, etc.) ;
  • Le règlement de la copropriété ;
  • L’état des lieux d’entrée signé par toutes les parties.

De son côté, le locataire devra donner une attestation d’assurance habitation contre les risques locatifs et, dans le cas d’une caution solidaire, une lettre de cautionnement signée par le garant.

Quels sont les signataires du bail de location ?

Le contrat de location engage le propriétaire bailleur et son locataire. A ce titre, il doit être signé par les deux parties, qui peuvent inclure plusieurs personnes.

En effet, si le propriétaire est en couple marié, une seule signature suffit, alors que si le bien est détenu en indivision, tous les indivisaires doivent tous signer.

Pour les locataires en couple marié ou pacsé, c’est le même principe : une seule signature engage les deux membres qui deviennent co-titulaires du bail et coresponsables du paiement du loyer.

Par contre, il faudra les deux signatures pour un couple en concubinage non-pacsé : non seulement pour partager légalement la responsabilité du loyer, mais aussi pour que les deux membres aient les mêmes droits sur le logement. Sans les deux signatures, si le titulaire du bail venait à quitter la location, son concubin serait lui aussi dans l’obligation de partir. 

Enfin, si le bien est loué en colocation, avec un bail unique, chaque colocataire doit signer le bail.

Bon à savoir

En cas d’absence, un signataire peut donner mandat (procuration) à un tiers pour signer le contrat de location.

Quand signer le bail de location et faire l’état des lieux et la remise des clés ?

Pour éviter les litiges, la signature du contrat de location doit impérativement se faire avant l’état des lieux, que ce soit le jour même ou plusieurs semaines avant, et ce, pour plusieurs raisons :

  • Un locataire qui entre dans le logement avant la date d’effet du bail (remise des clés) prévue au contrat n’est pas engagé et n’est donc pas tenu de payer le loyer tant que le bail n’est pas signé ;
  • Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation. Bien que la démarche soit rapide, il est préférable de prendre contact avec son assurance quelques jours avant l’entrée dans les lieux. De plus, certaines compagnies d’assurances demandent une copie du bail signé pour valider la souscription ;
  • Enfin, signer un bail de location permet de « bloquer » le logement. Le propriétaire est sûr de louer son bien à la date prévue et le locataire est rassuré d’avoir trouvé son futur logement, c’est souvent le cas pour les étudiants qui cherchent dès le début de l’été pour la rentrée suivante.

Le bail peut donc être signé avant la prise de possession du bien immobilier, à condition de déterminer dans le contrat la date de l’état des lieux d’entrée et de remise des clés.

Bon à savoir

Depuis la loi Alur de 2014, qui impose de joindre au bail de location de nombreuses annexes, il n’est pas rare de se retrouver avec une liasse de 50 pages par signataire… Pourquoi ne pas utiliser la signature électronique du bail de location ? Elle a la même validité juridique qu’une signature manuscrite, elle permet de faire des économies et d’épargner de nombreux arbres.

Est-il possible de se rétracter avant ou après la signature du bail de location ?

Il peut arriver que le locataire (ou parfois le propriétaire), change d’avis et ne veuille plus louer le bien immobilier comme prévu.

Cependant, les conséquences d’une rétractation avant ou après la signature du contrat de location peuvent être importantes. Il est donc préférable de peser le pour et le contre avant de s’engager.

Rétractation avant la signature du bail

Même si le locataire a confirmé à l’oral son souhait de louer le logement, tant que le contrat de location n’est pas signé, les deux parties sont libres de revenir sur leur décision. Ainsi, le locataire doit simplement prévenir le propriétaire ou l’agence de location de son choix.

Rétractation après la signature du bail

Là, c’est une autre histoire… Un bail de location est d’abord un contrat qui, une fois signé, engage les parties. Et en matière de location de bien à usage d’habitation, vide ou meublé, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation, à la différence d’un achat immobilier par exemple. 

Un locataire qui signe un bail de location et souhaite se rétracter, même s’il n’a pas encore réalisé l’état des lieux ou emménagé, ne peut donc pas revenir sur sa décision. La première chose à faire sera de contacter le propriétaire ou le gestionnaire du bien pour lui demander de ne pas appliquer le bail et de rendre les éventuelles sommes déjà versées, au titre du dépôt de garantie ou du premier loyer.

Rien ne l’oblige à accorder cette faveur puisque le départ du locataire est prévu dans le bail : il s’agit de la procédure de résiliation du contrat de location.

Le locataire peut résilier son bail à tout moment, même avant d’emménager. Pour cela, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le délai de préavis, généralement 3 mois pour les logements vides (1 mois en zone tendue) et 1 mois pour les meublés.

Il devra néanmoins s’acquitter du loyer et des charges pendant le délai de préavis. La signature du bail marque le début de la relation entre le propriétaire et son locataire, qui peut parfois durer longtemps, mieux vaut donc prendre le temps de se choisir avec soin !

FAQ

Est-il possible d’annuler un bail après l'avoir signé ?

Légalement, il n'est pas possible de se rétracter après la signature d’un bail de location à usage d'habitation. La seule solution pour mettre fin au bail est de procéder à sa résiliation, à condition de respecter le délai de préavis et de régler le loyer jusqu’à la date effective de résiliation.

Quand doit-on signer un bail ?

Le bail de location peut être signé à n’importe quel moment, mais doit être conclu avant l’état des lieux et la remise des clés (date d’effet du bail).

Peut-on signer le bail avant l’état des lieux ?

Le bail de location peut être signé avant la date d'effet (prise de possession du logement), qui doit être indiquée dans le bail. En revanche, l’état des lieux doit être réalisé avant la remise des clés, le jour même au plus tard pour éviter tout litige.

Qui est le titulaire du contrat de location ou du bail ?

Pour les couples mariés ou pacsés, la signature de l’un engage la responsabilité de l’autre. En revanche, pour un couple de locataire en union libre, ou une colocation, chaque membre devra signer le bail pour en être cotitulaire, sans quoi, seul celui qui a signé aura des droits sur le logement et sera tenu de payer le loyer.

Quelle assurance habitation pour le locataire d'un appartement meublé ?

En tant que locataire d'un logement (vide ou meublé), vous avez l’obligation de souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs : incendie, explosion et dégât des eaux à minima. Des formules plus complètes permettent de couvrir vos effets personnels, le vol et vandalisme (dont le bris de glace), etc.

Dans le cas d’un bien meublé, c'est au propriétaire d’assurer ses meubles, mais vous pouvez cependant inclure les vôtres dans votre assurance habitation au titre du capital mobilier.

Rédigé par Thibaud Fily Logo Linkedin

Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.

Que doit contenir un bail de location ?

Un document écrit quasi-inévitable

Depuis la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la signature d’un contrat de location écrit entre bailleur et locataire est normalement une obligation pour toute location à titre de résidence principale, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé.

Dans les faits, la jurisprudence reconnaît toujours la location après accord verbal, confirmée par le paiement régulier du loyer et des charges par le locataire. Néanmoins, cette situation peut engendrer des difficultés (par exemple, sans bail écrit, le propriétaire ne peut pas réviser le loyer), voire des conflits majeurs en cas de litige.

C’est pourquoi, toutes les locations, ou presque, sont formalisées par un bail de location écrit, qui fixe noir sur blanc les caractéristiques de la location et les obligations de chacun.

Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de location ?

La rédaction du bail doit être conforme au décret d’application du 29 mai 2015, qui indique les clauses indispensables à insérer dans un contrat-type de location :

  • L’identification des parties prenantes : état-civil et adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel (agence de location, gestionnaire de bien…), ainsi que du ou des locataires, en cas de colocation à bail unique ;

  • La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin…) : nombre de pièces avec leur usage (chambre, salon, cuisine…), surface habitable totale et présentation des parties communes ;

  • La liste des équipements pour l’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

  • Les conditions du bail : date de début et de fin du contrat, règles de renouvellement et de résiliation, montant du loyer et des charges locatives, modalités de paiement (par virement, prélèvement… mensuel, trimestriel…), possibilités de révision du loyer et clause résolutoire pour encadrer la résiliation du bail si le locataire cessait de payer le loyer ;
  • Le montant du dépôt de garantie (équivalent à un mois de loyer hors charges maximum), les modalités de son versement (chèque, espèces…) et le délai de restitution après le départ du locataire ;

  • Le montant et la date de paiement du dernier loyer versé par le précédent locataire, si son départ du logement est inférieur à 18 mois ;

  • La nature et le montant des éventuels travaux effectués dans le logement depuis la fin du précédent contrat ou depuis le dernier renouvellement de bail, ainsi que les travaux prévus si tel est le cas ;

  • Les obligations des parties concernant l’entretien et les petites réparations du logement (chaudière, etc.).

De plus, si le bail est conclu par l’intermédiaire d’une personne mandatée et rémunérée, celui-ci doit également mentionner les dispositions légales prévues à l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le montant maximum de la rémunération du professionnel lorsqu’elle est à la charge du locataire.

Bon à savoir

Pour les logements situés en zone tendue comme Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux, les baux doivent également préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et le cas échéant, les éléments qui justifient un complément de loyer.

Quelles sont les clauses optionnelles et interdites du bail ?

Il est parfois nécessaire d’ajouter des clauses particulières dans un bail de location. C’est possible, tant qu’elles ne sont pas abusives. La plus courante concerne le cautionnement lorsque le propriétaire demande qu’un tiers (membre de la famille, ami, etc.) se porte garant du locataire.

Autres exemples, propriétaire bailleur et locataire peuvent convenir d’une durée de location plus longue que la durée légale ou d’une future majoration de loyer en contrepartie de travaux d’amélioration du logement.

À l’inverse, pour protéger les locataires, certaines clauses sont interdites et seront considérées comme nulles si elles figurent dans le contrat. Par exemple, le propriétaire ne peut imposer au locataire un assureur défini pour souscrire son assurance habitation, le contraindre au paiement du loyer par prélèvement automatique ou lui interdire d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui.

Les annexes à joindre au bail de location

Au plus tard lors de la signature du contrat de location, le bailleur devra également fournir :

  • Le dossier des diagnostics techniques du logement (performance énergétique, plomb, électricité et gaz, etc.) ;
  • Le règlement de la copropriété ;
  • L’état des lieux d’entrée signé par toutes les parties.

De son côté, le locataire devra donner une attestation d’assurance habitation contre les risques locatifs et, dans le cas d’une caution solidaire, une lettre de cautionnement signée par le garant.

Quels sont les signataires du bail de location ?

Le contrat de location engage le propriétaire bailleur et son locataire. A ce titre, il doit être signé par les deux parties, qui peuvent inclure plusieurs personnes.

En effet, si le propriétaire est en couple marié, une seule signature suffit, alors que si le bien est détenu en indivision, tous les indivisaires doivent tous signer.

Pour les locataires en couple marié ou pacsé, c’est le même principe : une seule signature engage les deux membres qui deviennent co-titulaires du bail et coresponsables du paiement du loyer.

Par contre, il faudra les deux signatures pour un couple en concubinage non-pacsé : non seulement pour partager légalement la responsabilité du loyer, mais aussi pour que les deux membres aient les mêmes droits sur le logement. Sans les deux signatures, si le titulaire du bail venait à quitter la location, son concubin serait lui aussi dans l’obligation de partir. 

Enfin, si le bien est loué en colocation, avec un bail unique, chaque colocataire doit signer le bail.

Bon à savoir

En cas d’absence, un signataire peut donner mandat (procuration) à un tiers pour signer le contrat de location.

Quand signer le bail de location et faire l’état des lieux et la remise des clés ?

Pour éviter les litiges, la signature du contrat de location doit impérativement se faire avant l’état des lieux, que ce soit le jour même ou plusieurs semaines avant, et ce, pour plusieurs raisons :

  • Un locataire qui entre dans le logement avant la date d’effet du bail (remise des clés) prévue au contrat n’est pas engagé et n’est donc pas tenu de payer le loyer tant que le bail n’est pas signé ;
  • Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation. Bien que la démarche soit rapide, il est préférable de prendre contact avec son assurance quelques jours avant l’entrée dans les lieux. De plus, certaines compagnies d’assurances demandent une copie du bail signé pour valider la souscription ;
  • Enfin, signer un bail de location permet de « bloquer » le logement. Le propriétaire est sûr de louer son bien à la date prévue et le locataire est rassuré d’avoir trouvé son futur logement, c’est souvent le cas pour les étudiants qui cherchent dès le début de l’été pour la rentrée suivante.

Le bail peut donc être signé avant la prise de possession du bien immobilier, à condition de déterminer dans le contrat la date de l’état des lieux d’entrée et de remise des clés.

Bon à savoir

Depuis la loi Alur de 2014, qui impose de joindre au bail de location de nombreuses annexes, il n’est pas rare de se retrouver avec une liasse de 50 pages par signataire… Pourquoi ne pas utiliser la signature électronique du bail de location ? Elle a la même validité juridique qu’une signature manuscrite, elle permet de faire des économies et d’épargner de nombreux arbres.

Est-il possible de se rétracter avant ou après la signature du bail de location ?

Il peut arriver que le locataire (ou parfois le propriétaire), change d’avis et ne veuille plus louer le bien immobilier comme prévu.

Cependant, les conséquences d’une rétractation avant ou après la signature du contrat de location peuvent être importantes. Il est donc préférable de peser le pour et le contre avant de s’engager.

Rétractation avant la signature du bail

Même si le locataire a confirmé à l’oral son souhait de louer le logement, tant que le contrat de location n’est pas signé, les deux parties sont libres de revenir sur leur décision. Ainsi, le locataire doit simplement prévenir le propriétaire ou l’agence de location de son choix.

Rétractation après la signature du bail

Là, c’est une autre histoire… Un bail de location est d’abord un contrat qui, une fois signé, engage les parties. Et en matière de location de bien à usage d’habitation, vide ou meublé, la loi ne prévoit aucun délai de rétractation, à la différence d’un achat immobilier par exemple. 

Un locataire qui signe un bail de location et souhaite se rétracter, même s’il n’a pas encore réalisé l’état des lieux ou emménagé, ne peut donc pas revenir sur sa décision. La première chose à faire sera de contacter le propriétaire ou le gestionnaire du bien pour lui demander de ne pas appliquer le bail et de rendre les éventuelles sommes déjà versées, au titre du dépôt de garantie ou du premier loyer.

Rien ne l’oblige à accorder cette faveur puisque le départ du locataire est prévu dans le bail : il s’agit de la procédure de résiliation du contrat de location.

Le locataire peut résilier son bail à tout moment, même avant d’emménager. Pour cela, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le délai de préavis, généralement 3 mois pour les logements vides (1 mois en zone tendue) et 1 mois pour les meublés.

Il devra néanmoins s’acquitter du loyer et des charges pendant le délai de préavis. La signature du bail marque le début de la relation entre le propriétaire et son locataire, qui peut parfois durer longtemps, mieux vaut donc prendre le temps de se choisir avec soin !

FAQ

Est-il possible d’annuler un bail après l'avoir signé ?

Légalement, il n'est pas possible de se rétracter après la signature d’un bail de location à usage d'habitation. La seule solution pour mettre fin au bail est de procéder à sa résiliation, à condition de respecter le délai de préavis et de régler le loyer jusqu’à la date effective de résiliation.

Quand doit-on signer un bail ?

Le bail de location peut être signé à n’importe quel moment, mais doit être conclu avant l’état des lieux et la remise des clés (date d’effet du bail).

Peut-on signer le bail avant l’état des lieux ?

Le bail de location peut être signé avant la date d'effet (prise de possession du logement), qui doit être indiquée dans le bail. En revanche, l’état des lieux doit être réalisé avant la remise des clés, le jour même au plus tard pour éviter tout litige.

Qui est le titulaire du contrat de location ou du bail ?

Pour les couples mariés ou pacsés, la signature de l’un engage la responsabilité de l’autre. En revanche, pour un couple de locataire en union libre, ou une colocation, chaque membre devra signer le bail pour en être cotitulaire, sans quoi, seul celui qui a signé aura des droits sur le logement et sera tenu de payer le loyer.

Quelle assurance habitation pour le locataire d'un appartement meublé ?

En tant que locataire d'un logement (vide ou meublé), vous avez l’obligation de souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs : incendie, explosion et dégât des eaux à minima. Des formules plus complètes permettent de couvrir vos effets personnels, le vol et vandalisme (dont le bris de glace), etc.

Dans le cas d’un bien meublé, c'est au propriétaire d’assurer ses meubles, mais vous pouvez cependant inclure les vôtres dans votre assurance habitation au titre du capital mobilier.

Rédigé par Thibaud Fily Logo Linkedin

Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.

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