Les 7 points à connaitre avant la signature d'un bail de location
Publié le 28 décembre 2020Mis à jour le 24 janvier 2025
SOMMAIRE
- 1. Comprendre l'importance de la signature du contrat
- 2. Les signataires du bail
- 3. Les mentions obligatoires du bail
- 4. Les annexes à joindre au bail
- 5. Quand la signature du bail a-t-il lieu ?
- 6. La durée du bail
- 7. La modification du bail après signature
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La signature d’un bail de location formalise l’accord entre propriétaire et locataire et garantit leurs droits et obligations mutuels.
Le bail doit inclure des informations essentielles (identité des parties, loyer, durée, conditions de résiliation...) et présenter différents documents en annexe (DDT, état des lieux d'entrée signé...).
La signature du bail a lieu habituellement dans les semaines qui suivent l'état des lieux d'entrée.
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Propriétaire et locataire passent par une étape commune et obligatoire pour matérialiser leur engagement : la signature du bail de location. Vos droits et devoirs en tant que propriétaire ou locataire seront ensuite directement prévus et énumérés par le contrat (durée du contrat, résiliation, modalités de révision, etc.)
Que vous soyez propriétaire ou locataire, voici les 5 points que vous devez connaître avant de signer un bail de location.
1. En quoi la signature du contrat de bail est-elle importante ?
La signature du bail de location est une étape cruciale dans la relation entre le locataire et le propriétaire, car elle officialise et légalise l’accord entre les deux parties. Une fois signé, le bail formalise l'engagement des deux parties et atteste que le locataire et le bailleur sont pleinement conscients de leurs droits et obligations.
Après la signature, le contrat de location devient la base des rapports locatifs et sera pratiquement immuable. Le bailleur aura rarement l'opportunité d'en changer les termes. Dans ces conditions, il convient d'effectuer une vérification minutieuse avant la signature.
Qu'il s'agisse d'un bail notarié ou d'un bail sous seing privé, le bail écrit et signé prouve son utilité en cas de litige. Les signataires et le juge vont s’y référer pour prévenir ou résoudre un conflit. Notons que la loi interdit le recours à un “bail verbal” depuis la . Un bail verbal expose les parties impliquées à un an d’emprisonnement assorti de 20 000€ d'amende.
2 . Qui doivent signer le bail ?
Le bail de location engage aussi bien le propriétaire bailleur que le locataire. Mais lorsque plusieurs personnes sont concernées (couple marié, colocation ,…) Qui doivent signer et parapher le contrat ?
Du côté des propriétaires, voici la règle :
- Les propriétaires sont un couple marié : une seule signature est nécessaire ;
- Le bien est en indivision : l’ensemble des bailleurs doivent signer le contrat.
Du côté des locataires, le fonctionnement est similaire:
- Les locataires sont un couple marié (ou pacsé) : une signature suffit, la situation maritale rend automatiquement les deux époux cotitulaires du bail ;
- Les locataires sont en concubinage ou colocataires : chaque membre du couple ou de la colocation doit signer le bail.
- Le locataire est un proche du propriétaire (comment louer à un membre de sa famille) : il est toujours nécessaire de signer un contrat de location.
Les couples (mariés, pacsés en concubinage) s'exposent à une occupation sans droit ni titre si seulement l'un des conjoints signe le bail. En cas de séparation, la personne qui n'apparait pas sur le contrat de location ne peut légalement se maintenir dans le logement.
Notons cependant que si le locataire décède ou abandonne son logement, il est possible sous certaines conditions d'organiser une reprise de bail.
3. Quelles sont les mentions obligatoires du bail d'habitation ?
La validité d'un bail d'habitation dépend de conditions de forme. Le contrat doit présenter toutes les mentions obligatoires à savoir :
- Le nom des parties (propriétaire et locataire) ;
- L’adresse du logement ;
- Un descriptif détaillé du bien (nombre de pièces, la destination de chacune, etc.) ;
- La surface habitable ;
- La description des annexes (garage, véranda, etc.) ;
- La date de démarrage et de fin du contrat ;
- Les règles à savoir en matière reconduction de l’accord ;
- Les conditions de résiliation du contrat (annuler un bail signé) ;
- Le montant du loyer ;
- Le prix des charges ;
- Les conditions de versement (chèques, espèces …) ;
- Les modalités de paiement du loyer (paiement à terme échu ou à terme à échoir, virement mensuel, trimestriel …) ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- Une clause relative à la réévaluation du loyer.
À ces différents éléments, le propriétaire peut également intégrer une clause résolutoire rattachée au non-paiement du loyer. Concrètement, cela signifie que si le locataire cesse de payer ses loyers, le bailleur aura la possibilité de résilier le bail.
La loi interdit certaines clauses jugées abusives. Le bailleur ne peut pas imposer au locataire un assureur pour l'assurance habitation. Il ne peut pas lui interdire d'avoir un animal de compagnie sauf s'il s'agit d'un chien dangereux.
4. Quels sont les annexes à apporter lors de la signature du bail ?
Les documents à fournir par le propriétaire
Le propriétaire doit également fournir différents documents qui serviront d'annexes pour le bail de location. Ces pièces sont essentielles pour que le locataire prenne connaissance de différentes informations concernant le logement.
En ce sens, le bailleur doit remettre :
- Le dossier de diagnostics techniques (ERP, électricité et gaz, DPE, diagnostic plomb, amiante …) ;
- L’état des lieux d’entrée rempli et signé par les deux parties (locataire et propriétaire) ;
- Le règlement de copropriété ;
- Si le logement est meublé : un inventaire des équipements présents doit également être mentionné.
Face à un DDT incomplet, en l'absence d'un DPE récent à titre d'exemple, le locataire peut demander une réduction de loyer en soutenant que le dossier a influencé son consentement. Il a également la possibilité de demander l'annulation pure et simple du contrat de location.
Les documents à fournir par le locataire
De son côté, le locataire doit également ajouter :
- Une attestation d’assurance habitation : le locataire est dans l'obligation de souscrire cette assurance. L'attestation figure parmi les annexes obligatoires.
- L'acte de cautionnement dûment rempli par le cautionnaire (la signature électronique est désormais autorisée).
5. Quand la signature du bail a-t-il habituellement lieu ?
La signature du bail doit intervenir à un moment bien précis : avant l’état des lieux d’entrée. Cela peut être le même jour ou bien avant. Pourquoi ? Tout d’abord parce qu'un locataire qui entre dans les lieux sans avoir signé le bail au préalable n’est pas tenu au paiement du loyer. Ce dernier est uniquement engagé à compter du moment où il signe le contrat.
De même, la signature du bail permet de “bloquer” le logement. Le propriétaire a donc la certitude de mettre son bien en location. A savoir qu'il n'existe pas de délai légal spécifique entre la visite du bien et la signature du bail.
Pour résumer, le propriétaire d’un logement doit fixer certains délais avant la mise en location de son bien, à savoir :
- La date de signature du bail (avant la réalisation de l’état des lieux) ;
- La date de réalisation de l’état des lieux ;
- La date de remise des clés.
Le bail de location prend effet après avoir réaliser de toutes ces étapes mais la date de prise d'effet du bail court à compter de l'entrée du locataire dans les lieux.
La signature peut être effectuée lors de la remise des clés. Notons également qu'il est possible de signer un bail à distance que ce soit par correspondance, par le biais d'un mandataire ou encore à l'aide d'un outil numérique adapté comme BailFacile.
6. Quelle est la durée de validité du bail une fois signé ?
La durée d'un bail de location vide
En matière de location vide, la durée du bail est en principe de 3 ans (6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale). Il est néanmoins toujours possible de conclure un contrat de location non meublé plus long sous certaines conditions.
La durée d'une location meublée
Un bail meublée doit à minima être conclu pour une durée légale de 1 an. Ici encore propriétaire et locataire peuvent convenir d'un commun accord d'un délai plus long s'ils le souhaitent (sans dépasser les 30 ans). Il est aussi possible pour un propriétaire de louer une chambre chez l'habitant dans le cadre d'un bail meublé, étudiant ou d'un contrat de bail mobilité.
La durée de locations en baux commerciaux
Les bails ou les baux ? Les baux commerciaux sont valables pour une durée minimale de 9 ans mais certains types de baux tels que le bail précaire permettent de réduire cette durée à 3 ans maximum. De même, il est possible de louer à une entreprise via le bail société qui est une forme du bail civil et dispose de beaucoup d'avantages.
Le bail emphytéotique est un contrat d'une durée variant de 18 ans à 99 ans. Le locataire réalise des travaux d'amélioration pour augmenter la valeur du bien.
L'expression familière "ça fait un bail" se réfère à la longue durée de certains baux. Notamment celle du bail à ferme d'une durée minimum de 9 ans. Elle exprime une longue période de temps écoulée.
7. Un bail signé peut-il être modifié par la suite ?
En principe, un bail signé ne peut être modifié. En effet, les deux parties ont accepté les termes du contrat et s'engagent à les respecter. Face à des situations exceptionnelles ou des circonstances particulières, des modifications sont envisageables à condition qu'il y ait accord mutuel.
Si les deux parties conviennent d'une modification, il faudra d'abord mettre par écrit ces changements pour ensuite les ajouter au bail sous la forme d'un avenant. Ce document doit présenter la signature des deux parties.
FAQ
La signature d'un bail est-elle assortie d'un délai de rétractation ?
Légalement, il n'est pas possible de se rétracter après la signature d’un bail de location à usage d'habitation. La seule solution pour mettre fin au bail est de procéder à sa résiliation, à condition bien sûr de respecter le délai de préavis et de régler le loyer jusqu’à la date effective de résiliation.
Peut-on signer le bail avant l’état des lieux ?
Le bail de location peut être signé avant la date d'effet (prise de possession du logement), qui doit être indiquée dans le bail. En revanche, l’état des lieux doit être réalisé avant la remise des clés, le jour même au plus tard pour éviter tout litige.
Quelle assurance habitation pour le locataire d'un appartement meublé ?
Le locataire d'un logement (vide ou meublé) a l’obligation de souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs : incendie, explosion et dégât des eaux à minima. Des formules plus complètes permettent de se prémunir contre le bris de glace, le vol et les cambriolages. Notons cependant qu'il revient au propriétaire d'assurer les meubles dans un bail meublé.
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SOMMAIRE
- 1. Comprendre l'importance de la signature du contrat
- 2. Les signataires du bail
- 3. Les mentions obligatoires du bail
- 4. Les annexes à joindre au bail
- 5. Quand la signature du bail a-t-il lieu ?
- 6. La durée du bail
- 7. La modification du bail après signature
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