La location de bien à une entreprise grâce au bail société

Si vous possédez un appartement ou une maison, proposé en location vide ou en location meublée, vous n’êtes pas obligé de vous restreindre aux particuliers, vous êtes en droit de louer votre logement à une entreprise. Bien sûr, c’est une situation peu fréquente et qui n’est pas possible partout… il faut que le logement (souvent des deux ou trois pièces) soit situé dans une zone géographique dynamique d’un point de vue économique, où le marché locatif est plutôt tendu et où on trouve de nombreuses entreprises de taille conséquente. 

Le contrat de location peut être un bail civil signé entre vous (propriétaire bailleur) et la société qui désire héberger un salarié dans le logement (dit bail société) ou un bail « logement de fonction », généralement signé par le salarié occupant les lieux, chacun ayant ses spécificités. 

De la même façon, si vous êtes propriétaire à titre particulier d’un local commercial, vous pouvez le louer à une société via un autre type de contrat : le bail commercial.

Quand un logement est loué par un particulier pour y établir sa résidence principale, c’est le bail d’habitation classique dit « bail loi de 1989 » qui s’applique, soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. 

À l’inverse, le bail d’habitation est inadapté pour louer des biens tels que des bureaux, des entrepôts, des résidences secondaires ou des logements de fonction destinés aux salariés des entreprises. Dans ce cas, on utilisera un bail société officiellement appelé bail civil, régi par les articles 1708 et suivants du Code civil, qui se distingue des autres baux par sa grande flexibilité.

Quels sont les avantages de louer un appartement à une entreprise ?

La conclusion d’un bail civil (ou bail société) montre de nombreux atouts, notamment parce qu’il permet d’échapper à la plupart des contraintes du bail d’habitation loi 1989 :

• Le montant du loyer est fixé librement (même dans les zones soumises à l’encadrement des loyers) ;
• La durée du bail n’est pas imposée, elle peut être déterminée (dans la limite de 9 ans maximum) ou indéterminée ;
• La répartition des charges est libre (forfaitaire ou au montant réel) ;
• Les modalités de renouvellement du bail ou de résiliation peuvent être adaptées (durée de préavis, période minimum où la société ne peut pas donner congé, etc.). De plus, le propriétaire n’a pas besoin de se justifier lorsqu’il donne congé à son locataire ;
• Le montant du dépôt de garantie ou le nombre de loyers payables par avance sont définis par le bailleur ;
• Des pénalités peuvent être facturées en cas de retard de paiement ;
• Il peut être un bail sous seing privé.

Bien que la rédaction et la signature du bail soit souple, le propriétaire bailleur doit mettre à disposition un logement décent et disposant des éléments de confort standard (ouvertures, aération, sanitaires, électricité, etc.), et fournir les annexes au bail tels que les diagnostics obligatoires pour une location. 

Quelle est la différence entre un bail commercial (3-6-9) et un bail professionnel ?

Un propriétaire bailleur particulier peut tout à fait louer un local à une entreprise. Pour cela, il peut utiliser, soit le bail commercial (également appelé bail 3-6-9), soumis au statut des baux commerciaux et qui concerne les entreprises qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale, soit le bail professionnel, utilisé pour la location de locaux à des professionnels dont l’activité n’est ni commerciale, ni industrielle, ni artisanale, comme les professions libérales (médecins, avocats, notaires, conseil en gestion de patrimoine, etc.).

Par ailleurs, le bail emphytéotique est un contrat d'une durée variant de 18 ans à 99 ans où le locataire réalise des travaux d'amélioration pour augmenter la valeur du bien.

Un bail civil (appelé aussi bail de droit commun), est avant tout un contrat conclu entre deux parties, non soumis à des règles spécifiques comme les baux d’habitation classiques. La loi n’impose aucun formalisme pour ce type de bail, pour lequel les parties fixent librement le contenu, qui contient généralement :

• Une description détaillée du bien loué et des équipements, le cas échéant ;
• La définition de l’usage des lieux : logement de fonction, résidence secondaire, etc. ;
• La durée du bail, les modalités de renouvellement (tacite reconduction possible) et de cessation ;
• Le montant du loyer et des charges locatives, avec les modalités de révision ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Les obligations de chaque partie ;
• La mention stipulant que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas au bail.

D’autres clauses, à condition qu’elles ne soient pas abusives, peuvent être ajoutées au bail comme les modalités de sous-location ou l’obligation d’obtenir l’accord du propriétaire bailleur en cas de changement d’occupant.

À la différence d’un bail civil conclu entre un propriétaire bailleur et une société, le « bail logement de fonction » est signé directement par le salarié, dans le cadre d’une obligation professionnelle (astreintes proches de son bureau, logement d’un gardien d’une copropriété, etc.). 

Ce type de location n’est pas soumis à la loi de 1989 comme pour un bail classique, il est moins protecteur que le bail société, car le locataire est un particulier, généralement moins solide financièrement qu’une société. Même si l’employeur du locataire peut choisir (ou non) de compenser les manquements du salarié le cas échéant, en principe l’entreprise n’intervient pas dans la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire.

Proportionnellement, on constate moins de litiges quand un logement est loué à une société, que sur les baux concernant les personnes physiques. Le fait de contracter en direct avec une entreprise, et non avec l’occupant final, réduit le risque d’impayés et de contentieux. En effet, les sociétés sont réputées comme « bon payeur » et sont généralement plus solvables que les locataires particuliers. 

Malgré tout, en cas d’impayés de loyer dans le cadre d’un bail civil avec une société, la démarche à suivre est similaire à celle à mettre en œuvre avec un locataire particulier : lettre de relance, mise en demeure de payer, contact du garant ou de l’assurance loyers impayés, commandement de payer par huissier, saisie du tribunal judiciaire pour enclencher la procédure de résiliation du bail.

Quels types de documents demander à la société pour vérifier sa solvabilité ?

S’il s’agit d’une grande entreprise, il n’est pas nécessaire de contrôler sa solidité financière. Cependant, vous pouvez demander à la personne signataire du bail de vous fournir le pouvoir qui l’autorise à engager la société et réclamer les coordonnées du service qui gérera la location. 

Si c’est une PME, vous pouvez demander :

• Un extrait d’inscription au registre du commerce (Kbis) de moins de 3 mois ;
• Les deux derniers bilans comptables (pour vérifier l’endettement de la société notamment) ;
• Les deux derniers comptes de résultat (pour contrôler que l’entreprise dégage des revenus suffisants pour payer le loyer d’un appartement)
• Un extrait des statuts, ou un pouvoir, qui désigne les personnes dont la signature engage l’entreprise.

Enfin, si c’est une petite ou jeune société, vous pouvez, en plus des documents ci-dessus, demander une caution bancaire ou une caution solidaire du dirigeant qui devra payer le loyer sur son patrimoine personnel si la société ne pouvait plus régler ses échéances.

En conclusion, en tant que propriétaire bailleur particulier, louer un bien immobilier à une société est une opportunité qui présente de nombreux avantages : sécurisation du paiement des loyers, souplesse de rédaction du bail, relation plus facile avec le locataire, etc. Si vous proposez un logement dans une ville attractive recherchée par les grandes entreprises, n’hésitez pas à contacter des agences immobilières qui vous permettront d’accéder à ce type de location, car la plupart des sociétés passent par des réseaux professionnels pour trouver des logements à louer.