Publié le 22 janvier 2021Mis à jour le 21 septembre 2023
Publié le 22 janvier 2021Mis à jour le 21 septembre 2023
Les conditions particulières d'un bail de location sont des clauses qui n’ont pas été prévues par la réglementation. Elles ne sont donc pas obligatoires. Elles sont librement inscrites dans le contrat de location par le bailleur et acceptées par le locataire. Il peut s'agir d'une clause de solidarité, clause résolutoire, clause d'indexation de loyer, etc.
Certaines clauses sont toutefois strictement interdites par la loi. D'autres peuvent être jugées abusives par la Commission des clauses abusives. Le cas échéant, elles sont réputées non écrites.
Vous trouverez dans cet article des exemples de clauses optionnelles, et une liste non exhaustive de clauses interdites.
SOMMAIRE
Les clauses facultatives du contrat de location doivent être conformes aux dispositions législatives et réglementaires. Elles concernent les baux d'habitations loués vides ou meublés.
La clause de solidarité (aussi appelée clause d'indivisibilité) est utilisée dans les contrats de colocation.
En cas de défaillance de l'un de vos colocataires, elle vous permet d'exiger le paiement de sa part de loyer et de charges auprès des autres occupants.
Les effets de la clause de solidarité sont les suivants :
« Dans le cadre de la présente colocation, les colocataires sont responsables solidairement et indivisément entre eux des obligations liées au présent contrat. Ils reconnaissent et acceptent notamment d'être solidaires à l’égard du bailleur du paiement des loyers, charges et accessoires. En cas de départ d'un colocataire, sa solidarité avec les autres colocataires restants dans le logement, et celle de sa caution, prend fin au plus tard six mois après la date d’effet du congé. Toutefois, s'il est remplacé par un nouveau colocataire avant cette date, la présente clause cesse de s'appliquer à son égard. Les obligations du locataire sortant prennent ainsi fin dès son remplacement. »
La clause résolutoire incluse dans le contrat de location permet la résiliation du bail en cas :
Si votre locataire ne paie pas son loyer, la clause résolutoire vous permet de résilier de plein droit le contrat de location.
Attention toutefois, car la clause résolutoire ne prend pas effet d'office. Il vous appartient de respecter une procédure strictement encadrée par la loi :
Dès lors, on distingue 2 situations :
« Il est expressément convenu entre les parties qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité de loyer ou de charges à l'échéance prévue, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail de location sera résilié de plein droit sur simple demande du bailleur. Le bénéfice de la clause résolutoire acquise au bailleur, le locataire devra immédiatement quitter le logement. En cas de refus de celui-ci, une ordonnance de référé permettra de constater la résiliation du bail et d'engager la procédure d'expulsion du locataire. »
Le locataire est tenu de vous verser le dépôt de garantie du montant figurant sur le bail qu'il a signé. En cas de manquement à cette obligation, la clause résolutoire peut être déclenchée.
« En cas de défaut de versement du dépôt de garantie prévu dans le bail signé, le bailleur pourra réclamer sa résiliation de plein droit 1 mois après un commandement d'exécution resté infructueux… »
Si le locataire ne vous fournit pas d'attestation d'assurance habitation couvrant au minimum les risques d'incendie, dégâts des eaux et explosion, vous pouvez lui adresser un commandement d'exécution par voie de commissaire de justice. Le locataire dispose alors de 1 mois pour régulariser sa situation.
On peut alors envisager 2 situations :
« Les parties conviennent expressément qu'en cas de défaut de souscription d'une assurance habitation obligatoire, et 1 mois après une sommation d'exécution restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si le bailleur en fait la demande. »
Vous ne pouvez augmenter le loyer de votre locataire qu'à condition qu'une clause de révision du loyer le prévoie dans le bail.
La clause doit mentionner la date ou le trimestre de référence du dernier IRL (indice de référence des loyers) publié à la date de signature du contrat de location.
En l'absence de cette clause, le montant du loyer ne changera pas durant toute la durée de la location vide ou meublée.
« Le montant du loyer pourra être révisé une fois par an en fonction de l'évolution de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE. Modalités de révision : Révision du loyer annuel : [date] ; Date ou trimestre de référence de l'IRL : [date de référence et valeur de l'indice] ».
Vous souhaitez réaliser des travaux d'amélioration dans le logement que vous louez ? Vous ne pourrez augmenter le loyer de votre locataire qu'à condition qu'une clause spécifique soit prévue dans le contrat (ou par la signature d'un avenant).
Voici quelques exemples d'ouvrages considérés comme des travaux d'amélioration pouvant donner lieu à une hausse de loyer :
La clause doit notamment indiquer :
« Le montant du loyer pourra être majoré en cours de bail à la suite de travaux d'amélioration entrepris par le bailleur. Nature des travaux ou équipements : [préciser leur nature] ; Modalités d'exécution : [expliquer les conditions de mise en œuvre] ; Date de réalisation : [début et durée des travaux] ; Montant de la majoration de loyer : [à indiquer en chiffres et en lettres]. Il est expressément interdit au bailleur d'appliquer une majoration de loyer pour des travaux visant, le cas échéant, à respecter les critères de décence et de salubrité du logement. »
Vous pouvez prévoir avec le locataire une clause de réduction de loyer pour travaux d'amélioration.
Il s'agit d'un accord commun aux termes duquel le locataire s'engage à réaliser ces travaux en contrepartie d'une réduction totale ou partielle de loyer (hors charges locatives) durant une durée définie.
Seuls des travaux d'amélioration sans caractère d'urgence ou d'obligation (embellissement, rénovation, réfection…) sont concernés. Il peut s'agir de travaux :
La baisse de loyer doit être proportionnelle au montant des frais engagés.
La clause doit mentionner :
« Il est convenu entre les parties que le locataire prendra à sa charge la réalisation des travaux suivants [description détaillée]. En contrepartie, le bailleur s'engage à lui accorder une baisse du montant du loyer de [montant en chiffres et en lettres] euros pendant [durée de la réduction]. En cas de départ anticipé du locataire, le bailleur s'engage à le dédommager sur justification des dépenses faites selon les modalités suivantes : […] »
Il n'est pas abusif de prévoir dans le bail de location une clause de droit de visite pour vérification de l'état du bien.
Elle autorise une visite annuelle du logement donné en location. Elle est valable que le bien soit loué vide ou meublé.
La loi ne prévoit pas les termes précis d'une telle clause. Elle peut être rédigée de la manière suivante :
« Le bailleur bénéficie d'un droit de visite du logement afin de vérifier son état d'entretien, ce qui est accepté par le locataire. La visite aura lieu une fois par an, en présence (ou non) du locataire. Le bailleur devra toutefois prévenir le locataire de sa visite au moins […] jours à l'avance. »
En cas de congé du locataire, la clause de droit de visite pour relocation ou vente expressément mentionnée dans le bail de location vous autorise à programmer des visites du logement.
Toutefois, il est expressément interdit de prévoir dans le contrat des visites le dimanche, les jours fériés ou pendant plus de 2 heures par jour.
« Dès que l'une ou l'autre des parties aura adressé sa notification de congé, le locataire s'engage à laisser visiter le logement afin de permettre au bailleur de le relouer ou de le vendre. D'un commun accord, les visites auront lieu du lundi au samedi entre 8h et 18h, en présence (ou non) du locataire. Les visites ne pourront pas excéder 2 heures par jour. Le locataire s'engage à communiquer au bailleur les créneaux pendant lesquels le logement sera accessible aux visiteurs. Le bailleur s'engage à prévenir le locataire […] jours à l'avance. »
On distingue 2 catégories de clauses à proscrire dans un contrat de location vide ou meublée :
Il s'agit des clauses strictement interdites par la loi. Leur contestation est automatique.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, vous n'avez pas le droit de prévoir dans le contrat de location d'habitation une clause visant à majorer le montant du loyer en cas de défaut de règlement du loyer, de retard de paiement, etc.
Vous n'avez pas le droit d'imposer au locataire le choix de sa compagnie d'assurance habitation.
Vous ne pouvez pas non plus l'obliger à souscrire à des garanties autres que les garanties minimales imposées par la réglementation (incendie, dégât des eaux, explosion).
Comme nous l'avons expliqué précédemment, la clause résolutoire n'est permise que pour 3 raisons :
Toutes les clauses résolutoires qui prévoient la résiliation du bail pour d'autres motifs sont réputées non écrites.
Vous devez indemniser votre locataire lorsque vous réalisez des travaux dans le logement loué en cours de bail et pendant plus de 21 jours.
Une clause contraire, même acceptée par le locataire, serait nulle et réputée non écrite.
Aucune clause ne peut valablement réduire le délai légal d'un contrat de location.
La durée du bail est de 1 an pour une location meublée, de 3 ans pour une location vide, et de 9 mois pour un bail étudiant.
Vous ne pouvez pas obliger un locataire par le biais d'une clause inscrite dans le contrat de location à payer les mensualités de loyers et de charges par prélèvement automatique.
Toute clause visant à restreindre la jouissance du logement est réputée nulle. Le locataire peut par conséquent y exercer librement une activité politique, syndicale, etc.
Par ailleurs, le locataire doit pouvoir héberger qui il souhaite dans le logement qu'il occupe. Le nombre d'occupants ne peut être limité.
La sous-location est toutefois interdite par défaut.
Il vous est interdit d'imposer à votre locataire des frais divers, notamment :
Ce sont des clauses contraires à la réglementation, mais qui ne sont toutefois pas interdites expressément par la loi. Elles sont réputées abusives par la Commission des clauses abusives (ou à la suite de jurisprudences).
L'annulation de telles clauses nécessite un jugement du tribunal d'instance.
Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, vous ne pouvez vous opposer à des aménagements engagés par votre locataire si ceux-ci ne dénaturent pas le bien loué.
Le locataire peut donc repeindre les murs, rénover les sols, etc. (à condition que les couleurs choisies ne soient pas excentriques, et n'empêchent pas une jouissance normale du logement).
Aucune clause ne permet d'interdire au locataire de posséder un animal de compagnie, sauf s'il s'agit d'un animal de 1re catégorie (chiens d'attaque). Dans ce dernier cas, il convient d'inclure dans le bail de location une clause interdisant cette catégorie d'animal.
Il n'est pas admis d'interdire à un locataire, par une clause inscrite dans le bail, de fumer dans son logement.
Il reste néanmoins responsable des dégradations et de l'usure causées par la fumée de cigarette.
Éditez votre bail de location
Un bail de location peut être rédigé directement entre le bailleur et le locataire sans l'intervention d'un notaire. Il s'agit d'un acte sous seing privé. C'est généralement le bailleur qui fournit le contrat. Le bail d'habitation vide ou meublé à titre de résidence principale doit respecter un modèle type défini par le décret du 29 mai 2015.
Toutes les clauses du bail doivent répondre aux règles imposées par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur du 24 mars 2014 (encadrement du loyer, révision, durée du bail, conditions du congé, etc.).
Le bail de location d'habitation doit indiquer certaines mentions obligatoires telles que :
Il peut mentionner certaines clauses facultatives, mais nécessaires pour protéger notamment les intérêts du propriétaire bailleur (clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer et des charges, clause de solidarité dans le cadre d'une colocation, etc.)
Que peut-on interdire à un locataire ?
La signature d'un bail de location interdit au locataire de :
Rédigé par Katia Kemmoun 
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
Les clauses facultatives du contrat de location doivent être conformes aux dispositions législatives et réglementaires. Elles concernent les baux d'habitations loués vides ou meublés.
La clause de solidarité (aussi appelée clause d'indivisibilité) est utilisée dans les contrats de colocation.
En cas de défaillance de l'un de vos colocataires, elle vous permet d'exiger le paiement de sa part de loyer et de charges auprès des autres occupants.
Les effets de la clause de solidarité sont les suivants :
« Dans le cadre de la présente colocation, les colocataires sont responsables solidairement et indivisément entre eux des obligations liées au présent contrat. Ils reconnaissent et acceptent notamment d'être solidaires à l’égard du bailleur du paiement des loyers, charges et accessoires. En cas de départ d'un colocataire, sa solidarité avec les autres colocataires restants dans le logement, et celle de sa caution, prend fin au plus tard six mois après la date d’effet du congé. Toutefois, s'il est remplacé par un nouveau colocataire avant cette date, la présente clause cesse de s'appliquer à son égard. Les obligations du locataire sortant prennent ainsi fin dès son remplacement. »
La clause résolutoire incluse dans le contrat de location permet la résiliation du bail en cas :
Si votre locataire ne paie pas son loyer, la clause résolutoire vous permet de résilier de plein droit le contrat de location.
Attention toutefois, car la clause résolutoire ne prend pas effet d'office. Il vous appartient de respecter une procédure strictement encadrée par la loi :
Dès lors, on distingue 2 situations :
« Il est expressément convenu entre les parties qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité de loyer ou de charges à l'échéance prévue, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail de location sera résilié de plein droit sur simple demande du bailleur. Le bénéfice de la clause résolutoire acquise au bailleur, le locataire devra immédiatement quitter le logement. En cas de refus de celui-ci, une ordonnance de référé permettra de constater la résiliation du bail et d'engager la procédure d'expulsion du locataire. »
Le locataire est tenu de vous verser le dépôt de garantie du montant figurant sur le bail qu'il a signé. En cas de manquement à cette obligation, la clause résolutoire peut être déclenchée.
« En cas de défaut de versement du dépôt de garantie prévu dans le bail signé, le bailleur pourra réclamer sa résiliation de plein droit 1 mois après un commandement d'exécution resté infructueux… »
Si le locataire ne vous fournit pas d'attestation d'assurance habitation couvrant au minimum les risques d'incendie, dégâts des eaux et explosion, vous pouvez lui adresser un commandement d'exécution par voie de commissaire de justice. Le locataire dispose alors de 1 mois pour régulariser sa situation.
On peut alors envisager 2 situations :
« Les parties conviennent expressément qu'en cas de défaut de souscription d'une assurance habitation obligatoire, et 1 mois après une sommation d'exécution restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si le bailleur en fait la demande. »
Vous ne pouvez augmenter le loyer de votre locataire qu'à condition qu'une clause de révision du loyer le prévoie dans le bail.
La clause doit mentionner la date ou le trimestre de référence du dernier IRL (indice de référence des loyers) publié à la date de signature du contrat de location.
En l'absence de cette clause, le montant du loyer ne changera pas durant toute la durée de la location vide ou meublée.
« Le montant du loyer pourra être révisé une fois par an en fonction de l'évolution de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE. Modalités de révision : Révision du loyer annuel : [date] ; Date ou trimestre de référence de l'IRL : [date de référence et valeur de l'indice] ».
Vous souhaitez réaliser des travaux d'amélioration dans le logement que vous louez ? Vous ne pourrez augmenter le loyer de votre locataire qu'à condition qu'une clause spécifique soit prévue dans le contrat (ou par la signature d'un avenant).
Voici quelques exemples d'ouvrages considérés comme des travaux d'amélioration pouvant donner lieu à une hausse de loyer :
La clause doit notamment indiquer :
« Le montant du loyer pourra être majoré en cours de bail à la suite de travaux d'amélioration entrepris par le bailleur. Nature des travaux ou équipements : [préciser leur nature] ; Modalités d'exécution : [expliquer les conditions de mise en œuvre] ; Date de réalisation : [début et durée des travaux] ; Montant de la majoration de loyer : [à indiquer en chiffres et en lettres]. Il est expressément interdit au bailleur d'appliquer une majoration de loyer pour des travaux visant, le cas échéant, à respecter les critères de décence et de salubrité du logement. »
Vous pouvez prévoir avec le locataire une clause de réduction de loyer pour travaux d'amélioration.
Il s'agit d'un accord commun aux termes duquel le locataire s'engage à réaliser ces travaux en contrepartie d'une réduction totale ou partielle de loyer (hors charges locatives) durant une durée définie.
Seuls des travaux d'amélioration sans caractère d'urgence ou d'obligation (embellissement, rénovation, réfection…) sont concernés. Il peut s'agir de travaux :
La baisse de loyer doit être proportionnelle au montant des frais engagés.
La clause doit mentionner :
« Il est convenu entre les parties que le locataire prendra à sa charge la réalisation des travaux suivants [description détaillée]. En contrepartie, le bailleur s'engage à lui accorder une baisse du montant du loyer de [montant en chiffres et en lettres] euros pendant [durée de la réduction]. En cas de départ anticipé du locataire, le bailleur s'engage à le dédommager sur justification des dépenses faites selon les modalités suivantes : […] »
Il n'est pas abusif de prévoir dans le bail de location une clause de droit de visite pour vérification de l'état du bien.
Elle autorise une visite annuelle du logement donné en location. Elle est valable que le bien soit loué vide ou meublé.
La loi ne prévoit pas les termes précis d'une telle clause. Elle peut être rédigée de la manière suivante :
« Le bailleur bénéficie d'un droit de visite du logement afin de vérifier son état d'entretien, ce qui est accepté par le locataire. La visite aura lieu une fois par an, en présence (ou non) du locataire. Le bailleur devra toutefois prévenir le locataire de sa visite au moins […] jours à l'avance. »
En cas de congé du locataire, la clause de droit de visite pour relocation ou vente expressément mentionnée dans le bail de location vous autorise à programmer des visites du logement.
Toutefois, il est expressément interdit de prévoir dans le contrat des visites le dimanche, les jours fériés ou pendant plus de 2 heures par jour.
« Dès que l'une ou l'autre des parties aura adressé sa notification de congé, le locataire s'engage à laisser visiter le logement afin de permettre au bailleur de le relouer ou de le vendre. D'un commun accord, les visites auront lieu du lundi au samedi entre 8h et 18h, en présence (ou non) du locataire. Les visites ne pourront pas excéder 2 heures par jour. Le locataire s'engage à communiquer au bailleur les créneaux pendant lesquels le logement sera accessible aux visiteurs. Le bailleur s'engage à prévenir le locataire […] jours à l'avance. »
On distingue 2 catégories de clauses à proscrire dans un contrat de location vide ou meublée :
Il s'agit des clauses strictement interdites par la loi. Leur contestation est automatique.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, vous n'avez pas le droit de prévoir dans le contrat de location d'habitation une clause visant à majorer le montant du loyer en cas de défaut de règlement du loyer, de retard de paiement, etc.
Vous n'avez pas le droit d'imposer au locataire le choix de sa compagnie d'assurance habitation.
Vous ne pouvez pas non plus l'obliger à souscrire à des garanties autres que les garanties minimales imposées par la réglementation (incendie, dégât des eaux, explosion).
Comme nous l'avons expliqué précédemment, la clause résolutoire n'est permise que pour 3 raisons :
Toutes les clauses résolutoires qui prévoient la résiliation du bail pour d'autres motifs sont réputées non écrites.
Vous devez indemniser votre locataire lorsque vous réalisez des travaux dans le logement loué en cours de bail et pendant plus de 21 jours.
Une clause contraire, même acceptée par le locataire, serait nulle et réputée non écrite.
Aucune clause ne peut valablement réduire le délai légal d'un contrat de location.
La durée du bail est de 1 an pour une location meublée, de 3 ans pour une location vide, et de 9 mois pour un bail étudiant.
Vous ne pouvez pas obliger un locataire par le biais d'une clause inscrite dans le contrat de location à payer les mensualités de loyers et de charges par prélèvement automatique.
Toute clause visant à restreindre la jouissance du logement est réputée nulle. Le locataire peut par conséquent y exercer librement une activité politique, syndicale, etc.
Par ailleurs, le locataire doit pouvoir héberger qui il souhaite dans le logement qu'il occupe. Le nombre d'occupants ne peut être limité.
La sous-location est toutefois interdite par défaut.
Il vous est interdit d'imposer à votre locataire des frais divers, notamment :
Ce sont des clauses contraires à la réglementation, mais qui ne sont toutefois pas interdites expressément par la loi. Elles sont réputées abusives par la Commission des clauses abusives (ou à la suite de jurisprudences).
L'annulation de telles clauses nécessite un jugement du tribunal d'instance.
Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, vous ne pouvez vous opposer à des aménagements engagés par votre locataire si ceux-ci ne dénaturent pas le bien loué.
Le locataire peut donc repeindre les murs, rénover les sols, etc. (à condition que les couleurs choisies ne soient pas excentriques, et n'empêchent pas une jouissance normale du logement).
Aucune clause ne permet d'interdire au locataire de posséder un animal de compagnie, sauf s'il s'agit d'un animal de 1re catégorie (chiens d'attaque). Dans ce dernier cas, il convient d'inclure dans le bail de location une clause interdisant cette catégorie d'animal.
Il n'est pas admis d'interdire à un locataire, par une clause inscrite dans le bail, de fumer dans son logement.
Il reste néanmoins responsable des dégradations et de l'usure causées par la fumée de cigarette.
Éditez votre bail de location
Un bail de location peut être rédigé directement entre le bailleur et le locataire sans l'intervention d'un notaire. Il s'agit d'un acte sous seing privé. C'est généralement le bailleur qui fournit le contrat. Le bail d'habitation vide ou meublé à titre de résidence principale doit respecter un modèle type défini par le décret du 29 mai 2015.
Toutes les clauses du bail doivent répondre aux règles imposées par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur du 24 mars 2014 (encadrement du loyer, révision, durée du bail, conditions du congé, etc.).
Le bail de location d'habitation doit indiquer certaines mentions obligatoires telles que :
Il peut mentionner certaines clauses facultatives, mais nécessaires pour protéger notamment les intérêts du propriétaire bailleur (clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer et des charges, clause de solidarité dans le cadre d'une colocation, etc.)
Que peut-on interdire à un locataire ?
La signature d'un bail de location interdit au locataire de :
Rédigé par Katia Kemmoun
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
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