Quelles sont les conditions particulières d'un bail de location ?

Les clauses facultatives du contrat de location doivent être conformes aux dispositions législatives et réglementaires. Elles concernent les baux d'habitations loués vides ou meublés. 

La clause de solidarité d'un bail meublé ou non meublé

La clause de solidarité (aussi appelée clause d'indivisibilité) est utilisée dans les contrats de colocation. 

En cas de défaillance de l'un de vos colocataires, elle vous permet d'exiger le paiement de sa part de loyer et de charges auprès des autres occupants.

Les effets de la clause de solidarité sont les suivants :

• Durant toute la durée du bail les colocataires sont solidairement responsables des obligations liées à la colocation.
• Lorsque l'un des colocataires donne congé (pour les baux signés depuis le 27 mars 2014), il reste tenu de payer les loyers et charges jusqu'à la fin de son préavis si un nouveau colocataire le remplace.
  Dans le cas contraire, le colocataire reste redevable du paiement des loyers et des charges durant les 6 mois suivants la fin de son préavis.
• La caution du colocataire sortant reste engagée dans les mêmes conditions.

Voici un modèle de clause de solidarité à insérer dans le bail de location

La clause résolutoire (utilité et modèle)

La clause résolutoire incluse dans le contrat de location permet la résiliation du bail en cas :

• De non-paiement du loyer ;
• De défaut de versement du dépôt de garantie ;
• De manquement grave de la part du locataire (défaut d'assurance, troubles importants du voisinage…).

1/ La clause résolutoire pour défaut de paiement

Si votre locataire ne paie pas son loyer, la clause résolutoire vous permet de résilier de plein droit le contrat de location.

Attention toutefois, car la clause résolutoire ne prend pas effet d'office. Il vous appartient de respecter une procédure strictement encadrée par la loi :

• Adressez au locataire un commandement de payer par voie de commissaire de justice (huissier).
• Le locataire dispose de 2 mois pour régler les sommes dues.

Dès lors, on distingue 2 situations :

• Le locataire paie ce qu'il doit : il peut rester dans le logement.
• Il ne s'acquitte pas de sa dette : vous saisissez le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail, et prononcer l'expulsion du locataire.
  Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en lui accordant des délais de paiement.

Voici un modèle de clause résolutoire pour défaut de paiement

2/ La clause résolutoire pour défaut de versement du dépôt de garantie

Le locataire est tenu de vous verser le dépôt de garantie du montant figurant sur le bail qu'il a signé. En cas de manquement à cette obligation, la clause résolutoire peut être déclenchée.

• Adressez au locataire un commandement de payer par un commissaire de justice.
• Il dispose d'un délai de 1 mois pour s'acquitter de son obligation.

Modèle de clause résolutoire pour manquement à l'obligation de verser le dépôt de garantie

3/ La clause résolutoire pour défaut d'assurance

Si le locataire ne vous fournit pas d'attestation d'assurance habitation couvrant au minimum les risques d'incendie, dégâts des eaux et explosion, vous pouvez lui adresser un commandement d'exécution par voie de commissaire de justice. Le locataire dispose alors de 1 mois pour régulariser sa situation.

On peut alors envisager 2 situations :

• Il souscrit une assurance, et vous transmet l'attestation dans les délais : il peut rester dans le logement.
• Il ne vous transmet pas d'attestation : vous saisissez le tribunal de justice pour obtenir audience. Le délai moyen est de 3 mois (ou le juge des référés pour une procédure d'urgence).

Modèle de clause résolutoire pour défaut d'assurance habitation

La clause d'indexation du loyer d'un logement d'habitation (appartement, maison)

Vous ne pouvez augmenter le loyer de votre locataire qu'à condition qu'une clause de révision du loyer le prévoie dans le bail.

La clause doit mentionner la date ou le trimestre de référence du dernier IRL (indice de référence des loyers) publié à la date de signature du contrat de location.

En l'absence de cette clause, le montant du loyer ne changera pas durant toute la durée de la location vide ou meublée.

Exemple de clause d'indexation du loyer

La clause d'augmentation de loyer en cas de travaux d'amélioration

Vous souhaitez réaliser des travaux d'amélioration dans le logement que vous louez ? Vous ne pourrez augmenter le loyer de votre locataire qu'à condition qu'une clause spécifique soit prévue dans le contrat (ou par la signature d'un avenant).

Voici quelques exemples d'ouvrages considérés comme des travaux d'amélioration pouvant donner lieu à une hausse de loyer : 

• Travaux visant à réaliser des économies d'énergie : double vitrage, nouveau système de chauffage… ;
• Installation d’une cuisine équipée ;
• Pose d’un digicode, d’une porte blindée, d’un système de vidéosurveillance ;

La clause doit notamment indiquer :

• La nature des travaux à réaliser ;
• Les modalités de leur exécution ;
• Le délai d'exécution ;
• Le montant de la majoration de loyer.

Modèle de clause de majoration de loyer pour travaux

La clause de réduction de loyer pour réalisation de travaux

Vous pouvez prévoir avec le locataire une clause de réduction de loyer pour travaux d'amélioration.

Il s'agit d'un accord commun aux termes duquel le locataire s'engage à réaliser ces travaux en contrepartie d'une réduction totale ou partielle de loyer (hors charges locatives) durant une durée définie. 

Seuls des travaux d'amélioration sans caractère d'urgence ou d'obligation (embellissement, rénovation, réfection…) sont concernés. Il peut s'agir de travaux :

• De réfection des peintures ;
• De rénovation des sols ;
• De remplacement des radiateurs.

La baisse de loyer doit être proportionnelle au montant des frais engagés.

La clause doit mentionner :

• La nature des travaux à réaliser par le locataire ;
• Le coût de ces travaux (un devis accepté par les 2 parties évite les litiges postérieurs) ;
• Le montant et la durée de la réduction mensuelle du loyer ;
• Le mode de remboursement en cas de congé anticipé du locataire.

Modèle de clause de réduction de loyer pour réalisation de travaux

La clause pour vérification de l'état d'entretien du logement en cours de bail

Il n'est pas abusif de prévoir dans le bail de location une clause de droit de visite pour vérification de l'état du bien.

Elle autorise une visite annuelle du logement donné en location. Elle est valable que le bien soit loué vide ou meublé. 

La loi ne prévoit pas les termes précis d'une telle clause. Elle peut être rédigée de la manière suivante :

« Le bailleur bénéficie d'un droit de visite du logement afin de vérifier son état d'entretien, ce qui est accepté par le locataire. La visite aura lieu une fois par an, en présence (ou non) du locataire. Le bailleur devra toutefois prévenir le locataire de sa visite au moins […] jours à l'avance. »

La clause de droit de visite pour location ou vente

En cas de congé du locataire, la clause de droit de visite pour relocation ou vente expressément mentionnée dans le bail de location vous autorise à programmer des visites du logement. 

Toutefois, il est expressément interdit de prévoir dans le contrat des visites le dimanche, les jours fériés ou pendant plus de 2 heures par jour.

Voici un exemple de clause à inclure dans le bail de location

On distingue 2 catégories de clauses à proscrire dans un contrat de location non meublé ou meublé :

1. Les clauses interdites réputées non écrites ;
2. Les clauses réputées abusives.

Les clauses purement et simplement interdites

Il s'agit des clauses strictement interdites par la loi. Leur contestation est automatique.

Clause pénale pour défaut de paiement du loyer

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, vous n'avez pas le droit de prévoir dans le contrat de location d'habitation une clause visant à majorer le montant du loyer en cas de défaut de règlement du loyer, de retard de paiement, etc.

Clause liée au choix de l'assurance habitation 

Vous n'avez pas le droit d'imposer au locataire le choix de sa compagnie d'assurance habitation.

Vous ne pouvez pas non plus l'obliger à souscrire à des garanties autres que les garanties minimales imposées par la réglementation (incendie, dégât des eaux, explosion).

Clause résolutoire pour motifs non prévus par la loi

Comme nous l'avons expliqué précédemment, la clause résolutoire n'est permise que pour 3 raisons :

• Défaut de paiement du loyer et des charges ;
• Défaut de versement du dépôt de garantie ;
• Manquement de la part du locataire (défaut d'assurance habitation, troubles de jouissance constatés par décision de justice…).

Toutes les clauses résolutoires qui prévoient la résiliation du bail pour d'autres motifs sont réputées non écrites.

Responsabilité en cas de travaux ou dégradation

Vous devez indemniser votre locataire lorsque vous réalisez des travaux dans le logement loué en cours de bail et pendant plus de 21 jours.

Une clause contraire, même acceptée par le locataire, serait nulle et réputée non écrite.

Clause réduisant la durée légale du bail

Aucune clause ne peut valablement réduire le délai légal d'un contrat de location.

La durée du bail est de 1 an pour une location meublée, de 3 ans pour une location vide, et de 9 mois pour un contrat de location étudiant. 

Clause d'obligation du prélèvement automatique

Vous ne pouvez pas obliger un locataire par le biais d'une clause inscrite dans le contrat de location à payer les mensualités de loyers et de charges par prélèvement automatique.

Clause limitant le nombre d'occupants ou la jouissance du bien

Toute clause visant à restreindre la jouissance du logement est réputée nulle. Le locataire peut par conséquent y exercer librement une activité politique, syndicale, etc.

Par ailleurs, le locataire doit pouvoir héberger qui il souhaite dans le logement qu'il occupe. Le nombre d'occupants ne peut être limité.

La sous-location est toutefois interdite par défaut. 

Clause prévoyant des frais annexes à la charge du locataire

Il vous est interdit d'imposer à votre locataire des frais divers, notamment :

• Des pénalités pour non-respect du règlement intérieur de l'immeuble ;
• Le paiement de l'état des lieux de sortie établi entre vous (sans l'intervention d'un commissaire de justice) ;
• Le coût d'expédition des quittances de loyer ;
• etc.

Les clauses réputées abusives

Ce sont des clauses contraires à la réglementation, mais qui ne sont toutefois pas interdites expressément par la loi. Elles sont réputées abusives par la Commission des clauses abusives (ou à la suite de jurisprudences).

L'annulation de telles clauses nécessite un jugement du tribunal d'instance.

Clause d'interdiction d'aménager le logement

Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, vous ne pouvez vous opposer à des aménagements engagés par votre locataire si ceux-ci ne dénaturent pas le bien loué.
Le locataire peut donc repeindre les murs, rénover les sols, etc. (à condition que les couleurs choisies ne soient pas excentriques, et n'empêchent pas une jouissance normale du logement).

Clause interdisant les animaux domestiques (non dangereux)

Aucune clause ne permet d'interdire au locataire de posséder un animal de compagnie, sauf s'il s'agit d'un animal de 1re catégorie (chiens d'attaque). Dans ce dernier cas, il convient d'inclure dans le bail de location une clause interdisant cette catégorie d'animal.

Clause d'interdiction de fumer dans le logement

Il n'est pas admis d'interdire à un locataire, par une clause inscrite dans le bail, de fumer dans son logement.

Il reste néanmoins responsable des dégradations et de l'usure causées par la fumée de cigarette.