SOMMAIRE
- Clauses facultatives
- Les clauses interdites ou considérées comme abusives
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Les conditions particulières d'un bail de location sont des clauses ajoutées librement par le propriétaire et acceptées par le locataire.
Certaines clauses facultatives, comme la solidarité entre colocataires ou l'ajustement du loyer, doivent respecter la loi.
Il existe des clauses strictement interdites ou qui peuvent être jugées abusives et annulées par un tribunal.
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Les conditions particulières d'un bail de location sont des clauses qui n’ont pas été prévues par la réglementation. Elles ne sont donc pas obligatoires. Elles sont librement inscrites dans le contrat de location par le bailleur et acceptées par le locataire. Ces clauses peuvent traiter du début de la location, de la gestion courante du bail, ou de la fin de la location. Il peut s'agir d'une clause de solidarité, clause résolutoire, clause d'indexation de loyer, etc.
Certaines clauses sont toutefois strictement interdites par la loi. Le cas échéant, elles sont réputées non écrites.
Vous trouverez dans cet article des exemples de clauses optionnelles, et une liste non exhaustive de clauses interdites.
Quelles sont les clauses facultatives d'un bail de location ?
Les clauses facultatives du contrat de location doivent être conformes aux dispositions législatives et réglementaires. Elles concernent les baux d'habitations loués vides ou meublés.
La clause de solidarité d'un bail meublé ou non meublé
La clause de solidarité (aussi appelée clause d'indivisibilité) est utilisée dans les contrats de colocation.
En cas de défaillance de l'un de vos colocataires, elle vous permet d'exiger le paiement de sa part de loyer et de charges auprès des autres occupants.
Les effets de la clause de solidarité sont les suivants :
- Durant toute la durée du bail les colocataires sont solidairement responsables des obligations liées à la colocation.
- Lorsque l'un des colocataires donne congé (pour les baux signés depuis le 27 mars 2014), il reste tenu de payer les loyers et charges jusqu'à la fin de son préavis si un nouveau colocataire le remplace.
Dans le cas contraire, le colocataire reste redevable du paiement des loyers et des charges durant les 6 mois suivants la fin de son préavis. - La caution du colocataire sortant reste engagée dans les mêmes conditions.
Voici un modèle de clause de solidarité à insérer dans le bail de location
« Dans le cadre de la présente colocation, les colocataires sont responsables solidairement et indivisément entre eux des obligations liées au présent contrat. Ils reconnaissent et acceptent notamment d'être solidaires à l’égard du bailleur du paiement des loyers, charges et accessoires. En cas de départ d'un colocataire, sa solidarité avec les autres colocataires restants dans le logement, et celle de sa caution, prend fin au plus tard six mois après la date d’effet du congé. Toutefois, s'il est remplacé par un nouveau colocataire avant cette date, la présente clause cesse de s'appliquer à son égard. Les obligations du locataire sortant prennent ainsi fin dès son remplacement. »
La clause résolutoire (utilité et modèle)
La clause résolutoire incluse dans le contrat de location permet la résiliation du bail en cas :
- De non-paiement du loyer ;
- De défaut de versement du dépôt de garantie ;
- De manquement grave de la part du locataire (défaut d'assurance, troubles importants du voisinage…).
1/ La clause résolutoire pour défaut de paiement
Si votre locataire ne paie pas son loyer, la clause résolutoire vous permet de résilier de plein droit le contrat de location.
Attention toutefois, car la clause résolutoire ne prend pas effet d'office. Il vous appartient de respecter une procédure strictement encadrée par la loi :
- Adressez au locataire un commandement de payer par voie de commissaire de justice (huissier).
- Le locataire dispose de 2 mois pour régler les sommes dues.
Dès lors, on distingue 2 situations :
- Le locataire paie ce qu'il doit : il peut rester dans le logement.
- Il ne s'acquitte pas de sa dette : vous saisissez le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail, et prononcer l'expulsion du locataire.
Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en lui accordant des délais de paiement.
Voici un modèle de clause résolutoire pour défaut de paiement
« Il est expressément convenu entre les parties qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité de loyer ou de charges à l'échéance prévue, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail de location sera résilié de plein droit sur simple demande du bailleur. Le bénéfice de la clause résolutoire acquise au bailleur, le locataire devra immédiatement quitter le logement. En cas de refus de celui-ci, une ordonnance de référé permettra de constater la résiliation du bail et d'engager la procédure d'expulsion du locataire. »
2/ La clause résolutoire pour défaut de versement du dépôt de garantie
Le locataire est tenu de vous verser le dépôt de garantie du montant figurant sur le bail qu'il a signé. En cas de manquement à cette obligation, la clause résolutoire peut être déclenchée.
- Adressez au locataire un commandement de payer par un commissaire de justice.
- Il dispose d'un délai de 1 mois pour s'acquitter de son obligation.
Modèle de clause résolutoire pour manquement à l'obligation de verser le dépôt de garantie
« En cas de défaut de versement du dépôt de garantie prévu dans le bail signé, le bailleur pourra réclamer sa résiliation de plein droit 1 mois après un commandement d'exécution resté infructueux… »
3/ La clause résolutoire pour défaut d'assurance
Si le locataire ne vous fournit pas d'attestation d'assurance habitation couvrant au minimum les risques d'incendie, dégâts des eaux et explosion, vous pouvez lui adresser un commandement d'exécution par voie de commissaire de justice. Le locataire dispose alors de 1 mois pour régulariser sa situation.
On peut alors envisager 2 situations :
- Il souscrit une assurance, et vous transmet l'attestation dans les délais : il peut rester dans le logement.
- Il ne vous transmet pas d'attestation : vous saisissez le tribunal de justice pour obtenir audience. Le délai moyen est de 3 mois (ou le juge des référés pour une procédure d'urgence).
Modèle de clause résolutoire pour défaut d'assurance habitation
« Les parties conviennent expressément qu'en cas de défaut de souscription d'une assurance habitation obligatoire, et 1 mois après une sommation d'exécution restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si le bailleur en fait la demande. »
La clause d'indexation du loyer d'un logement d'habitation (appartement, maison)
Vous ne pouvez augmenter le loyer de votre locataire qu'à condition qu'une clause de révision du loyer le prévoie dans le bail.
La clause doit mentionner la date ou le trimestre de référence du dernier IRL (indice de référence des loyers) publié à la date de signature du contrat de location.
En l'absence de cette clause, le montant du loyer ne changera pas durant toute la durée de la location vide ou meublée.
Exemple de clause d'indexation du loyer
« Le montant du loyer pourra être révisé une fois par an en fonction de l'évolution de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE. Modalités de révision : Révision du loyer annuel : [date] ; Date ou trimestre de référence de l'IRL : [date de référence et valeur de l'indice] ».
La clause d'augmentation de loyer en cas de travaux d'amélioration
Vous souhaitez réaliser des travaux d'amélioration dans le logement que vous louez ? Vous ne pourrez augmenter le loyer de votre locataire qu'à condition qu'une clause spécifique soit prévue dans le contrat (ou par la signature d'un avenant).
Voici quelques exemples d'ouvrages considérés comme des travaux d'amélioration pouvant donner lieu à une hausse de loyer :
- Travaux visant à réaliser des économies d'énergie : double vitrage, nouveau système de chauffage… ;
- Installation d’une cuisine équipée ;
- Pose d’un digicode, d’une porte blindée, d’un système de vidéosurveillance ;
La clause doit notamment indiquer :
- La nature des travaux à réaliser ;
- Les modalités de leur exécution ;
- Le délai d'exécution ;
- Le montant de la majoration de loyer.
Modèle de clause de majoration de loyer pour travaux
« Le montant du loyer pourra être majoré en cours de bail à la suite de travaux d'amélioration entrepris par le bailleur. Nature des travaux ou équipements : [préciser leur nature] ; Modalités d'exécution : [expliquer les conditions de mise en œuvre] ; Date de réalisation : [début et durée des travaux] ; Montant de la majoration de loyer : [à indiquer en chiffres et en lettres]. Il est expressément interdit au bailleur d'appliquer une majoration de loyer pour des travaux visant, le cas échéant, à respecter les critères de décence et de salubrité du logement. »
La clause de réduction de loyer pour réalisation de travaux
Vous pouvez prévoir avec le locataire une clause de réduction de loyer pour travaux d'amélioration.
Il s'agit d'un accord commun aux termes duquel le locataire s'engage à réaliser ces travaux en contrepartie d'une réduction totale ou partielle de loyer (hors charges locatives) durant une durée définie.
Seuls des travaux d'amélioration sans caractère d'urgence ou d'obligation (embellissement, rénovation, réfection…) sont concernés. Il peut s'agir de travaux :
- De réfection des peintures ;
- De rénovation des sols ;
- De remplacement des radiateurs.
La baisse de loyer doit être proportionnelle au montant des frais engagés.
La clause doit mentionner :
- La nature des travaux à réaliser par le locataire ;
- Le coût de ces travaux (un devis accepté par les 2 parties évite les litiges postérieurs) ;
- Le montant et la durée de la réduction mensuelle du loyer ;
- Le mode de remboursement en cas de congé anticipé du locataire.
Modèle de clause de réduction de loyer pour réalisation de travaux
« Il est convenu entre les parties que le locataire prendra à sa charge la réalisation des travaux suivants [description détaillée]. En contrepartie, le bailleur s'engage à lui accorder une baisse du montant du loyer de [montant en chiffres et en lettres] euros pendant [durée de la réduction]. En cas de départ anticipé du locataire, le bailleur s'engage à le dédommager sur justification des dépenses faites selon les modalités suivantes : […] »
La clause pour vérification de l'état d'entretien du logement en cours de bail
Il n'est pas abusif de prévoir dans le bail de location une clause de droit de visite pour vérification de l'état du bien.
Elle autorise une visite annuelle du logement donné en location. Elle est valable que le bien soit loué vide ou meublé.
La loi ne prévoit pas les termes précis d'une telle clause. Elle peut être rédigée de la manière suivante :
« Le bailleur bénéficie d'un droit de visite du logement afin de vérifier son état d'entretien, ce qui est accepté par le locataire. La visite aura lieu une fois par an, en présence (ou non) du locataire. Le bailleur devra toutefois prévenir le locataire de sa visite au moins […] jours à l'avance. »
La clause de droit de visite pour location ou vente
En cas de congé du locataire, la clause de droit de visite pour relocation ou vente expressément mentionnée dans le bail de location vous autorise à programmer des visites du logement.
Toutefois, il est expressément interdit de prévoir dans le contrat des visites le dimanche, les jours fériés ou pendant plus de 2 heures par jour.
Voici un exemple de clause à inclure dans le bail de location
« Dès que l'une ou l'autre des parties aura adressé sa notification de congé, le locataire s'engage à laisser visiter le logement afin de permettre au bailleur de le relouer ou de le vendre. D'un commun accord, les visites auront lieu du lundi au samedi entre 8h et 18h, en présence (ou non) du locataire. Les visites ne pourront pas excéder 2 heures par jour. Le locataire s'engage à communiquer au bailleur les créneaux pendant lesquels le logement sera accessible aux visiteurs. Le bailleur s'engage à prévenir le locataire […] jours à l'avance. »
Éditez votre bail de location
Les clauses interdites ou considérées comme abusives
On distingue 2 catégories de clauses à proscrire dans un contrat de location non meublé ou meublé :
1/ Les clauses purement et simplement interdites
Il s'agit des clauses strictement interdites par la loi. Leur contestation est automatique.
Clause pénale pour défaut de paiement du loyer
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, vous n'avez pas le droit de prévoir dans le contrat de location d'habitation une clause visant à majorer le montant du loyer en cas de défaut de règlement du loyer, de retard de paiement, etc.
Clause liée au choix de l'assurance habitation
Vous n'avez pas le droit d'imposer au locataire le choix de sa compagnie d'assurance habitation.
Vous ne pouvez pas non plus l'obliger à souscrire à des garanties autres que les garanties minimales imposées par la réglementation (incendie, dégât des eaux, explosion).
Clause résolutoire pour motifs non prévus par la loi
Comme nous l'avons expliqué précédemment, la clause résolutoire n'est permise que pour 3 raisons :
- Défaut de paiement du loyer et des charges ;
- Défaut de versement du dépôt de garantie ;
- Manquement de la part du locataire (défaut d'assurance habitation, troubles de jouissance constatés par décision de justice…).
Toutes les clauses résolutoires qui prévoient la résiliation du bail pour d'autres motifs sont réputées non écrites.
Responsabilité en cas de travaux ou dégradation
Vous devez indemniser votre locataire lorsque vous réalisez des travaux dans le logement loué en cours de bail et pendant plus de 21 jours.
Une clause contraire, même acceptée par le locataire, serait nulle et réputée non écrite.
Clause réduisant la durée légale du bail
Aucune clause ne peut valablement réduire le délai légal d'un contrat de location.
La durée du bail est de 1 an pour une location meublée, de 3 ans pour une location vide, et de 9 mois pour un contrat de location étudiant.
Clause d'obligation du prélèvement automatique
Vous ne pouvez pas obliger un locataire par le biais d'une clause inscrite dans le contrat de location à payer les mensualités de loyers et de charges par prélèvement automatique.
Clause limitant le nombre d'occupants ou la jouissance du bien
Toute clause visant à restreindre la jouissance du logement est réputée nulle. Le locataire peut par conséquent y exercer librement une activité politique, syndicale, etc.
Par ailleurs, le locataire doit pouvoir héberger qui il souhaite dans le logement qu'il occupe. Le nombre d'occupants ne peut être limité.
La sous-location est toutefois interdite par défaut.
Clause prévoyant des frais annexes à la charge du locataire
Il vous est interdit d'imposer à votre locataire des frais divers, notamment :
- Des pénalités pour non-respect du règlement intérieur de l'immeuble ;
- Le paiement de l'état des lieux de sortie établi entre vous (sans l'intervention d'un commissaire de justice) ;
- Le coût d'expédition des quittances de loyer ;
- etc.
2/ Clauses réputées abusives
Ce sont des clauses contraires à la réglementation, mais qui ne sont toutefois pas interdites expressément par la loi. Elles sont réputées abusives par la Commission des clauses abusives (ou à la suite de jurisprudences).
L'annulation de telles clauses nécessite un jugement du tribunal d'instance.
Clause d'interdiction d'aménager le logement
Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, vous ne pouvez vous opposer à des aménagements engagés par votre locataire si ceux-ci ne dénaturent pas le bien loué.
Le locataire peut donc repeindre les murs, rénover les sols, etc. (à condition que les couleurs choisies ne soient pas excentriques, et n'empêchent pas une jouissance normale du logement).
Clause interdisant les animaux domestiques (non dangereux)
Aucune clause ne permet d'interdire au locataire de posséder un animal de compagnie, sauf s'il s'agit d'un animal de 1re catégorie (chiens d'attaque). Dans ce dernier cas, il convient d'inclure dans le bail de location une clause interdisant cette catégorie d'animal.
Clause d'interdiction de fumer dans le logement
Il n'est pas admis d'interdire à un locataire, par une clause inscrite dans le bail, de fumer dans son logement.
Il reste néanmoins responsable des dégradations et de l'usure causées par la fumée de cigarette.
FAQ
Comment faire un bail de particulier à particulier ?
Un bail de location peut être rédigé directement entre le bailleur et le locataire sans l'intervention d'un notaire. Il s'agit d'un acte sous seing privé. C'est généralement le bailleur qui fournit le contrat. Le bail d'habitation vide ou meublé à titre de résidence principale doit respecter un modèle type défini par le décret du 29 mai 2015.
Toutes les clauses du bail doivent répondre aux règles imposées par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur du 24 mars 2014 (encadrement du loyer, révision, durée du bail, conditions du congé, etc.).
Quelles mentions figurent dans un contrat de location ?
Le bail de location d'habitation doit indiquer certaines mentions obligatoires telles que :
- Le nom et l'adresse du propriétaire ;
- Le nom et l'adresse du locataire ;
- La durée du bail ;
- La date de prise d'effet…
Il peut mentionner certaines clauses facultatives, mais nécessaires pour protéger notamment les intérêts du propriétaire bailleur (clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer et des charges, clause de solidarité dans le cadre d'une colocation, etc.)
Que peut-on interdire à un locataire ?
Que peut-on interdire à un locataire ?
La signature d'un bail de location interdit au locataire de :
- Ne pas s'acquitter de son obligation de payer le loyer et les charges inscrits dans le contrat ;
- Sous-louer le logement sans l'autorisation du propriétaire le cas échéant ;
- Posséder un animal dangereux (chien d'attaque, animal sauvage...) ;
- Troubler la tranquillité du voisinage ;
- Entreprendre des travaux importants sans autorisation ;
- Quitter le logement sans respecter un préavis ;
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