Comment fonctionne la clause de réduction du loyer pour travaux d'amélioration ?

La clause de réduction du loyer est une disposition prévue dans le contrat de location d'un bien immobilier. Elle peut concerner un logement loué, vide ou meublé. 

Elle formalise un accord entre le propriétaire et le locataire :

• Le locataire s'engage à effectuer des travaux d'amélioration dans le logement, à ses frais.
• Le bailleur accepte de baisser le montant du loyer de manière temporaire.

Les termes de la clause peuvent aussi prévoir une dispense ponctuelle de loyer. 

Si l'arrangement entre les deux parties intervient au cours de la location, celui-ci fera l'objet d'un avenant au bail. 

Concernant le loyer

La réduction ou la franchise de loyer doit être proportionnelle au coût des travaux engagés.  

La réduction est appliquée sur le loyer uniquement, c'est-à-dire hors charges locatives. Ces dernières restent en effet dues par le locataire selon les modalités initialement prévues dans le bail.

Concernant les travaux 

Le locataire est libre de choisir les matériaux et l'entreprise chargée de réaliser les travaux.

Au départ du locataire, le bailleur reste propriétaire des équipements et améliorations apportés par l'occupant, et prévus par la convention de travaux.

Seuls certains travaux peuvent être réalisés par le locataire contre une baisse temporaire de son loyer. 
Il s'agit de travaux :

• D'amélioration (nouveaux équipements sanitaires, nouveaux radiateurs,...) ;
• D'embellissement (pose d'une cuisine équipée, faux plafonds,...) ;
• De rénovation (peinture, isolation, ventilation,...). 

Les installations offrant une baisse de consommation d'énergie, ou une diminution des dépenses d'entretien sont aussi concernées.

Travaux exclus de la clause de réduction du loyer 

Les travaux de remise en conformité, de gros œuvres, ceux visant à assurer la sécurité ou liés à la décence du logement sont strictement exclus d'une telle convention.
Les propriétaires doivent engager ce type de travaux avant de louer le logement.

Autrement dit, seuls les bailleurs de logements décents au sens de la loi peuvent prévoir une clause de réduction de loyer pour travaux.

La clause de réduction de loyer incluse dans le bail

Lorsque les travaux sont prévus avant la signature du bail d'habitation, une clause spécifique permet de sécuriser formellement l'accord entre le propriétaire et le locataire. Les termes doivent être clairs, précis et détaillés afin d'éviter tout débat ultérieur.

La clause de réduction de loyer doit mentionner les informations suivantes :

• Description détaillée des travaux à réaliser ;
• Estimation du coût des travaux (matériaux et main-d'œuvre) ;
• Montant et durée de la réduction (ou de la dispense) accordée en contrepartie ;
• Modalités de remboursement en cas de départ anticipé du locataire (délais du dédommagement et justificatifs des dépenses engagées à fournir au bailleur).

Notre conseil : il est recommandé de faire établir un devis par un professionnel afin d'évaluer le coût exact des travaux et la réduction du loyer à prévoir.

Exemples de clauses à insérer dans un bail d'habitation 

Clause avec baisse de loyer

Clause avec dispense de loyer

La signature d'un avenant au contrat de location pour réduire le prix du loyer

Lorsque l'accord entre le propriétaire et le locataire intervient en cours de bail, il est nécessaire de signer un avenant au contrat de location pour formaliser les modalités. 

Le document doit mentionner les mêmes informations que celles contenues dans une clause de réduction de loyer (cf. ci-dessus). La nature des travaux et le montant de la réduction de loyer accordée par le bailleur sont des éléments essentiels.

Obligations et travaux à la charge du bailleur

Le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement décent. Celui-ci doit répondre aux critères imposés par la loi, notamment :

• Présenter une superficie habitable de 9m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume habitable de 20 m3 minimum.
• Être isolé des infiltrations d'air parasites.
• Être dans un état de conservation et d'entretien permettant d'assurer la santé et la sécurité physique des locataires.
• Offrir des installations d'électricité, de gaz, de chauffage conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement.
• Être doté d'une aération correcte et d'un éclairage naturel suffisant.
• Etc.

Le logement doit respecter toutes les conditions ci-dessus dès la signature du bail.

Par conséquent, tous les travaux devant être réalisés pour assurer la santé et la sécurité des occupants du logement sont à la charge exclusive du propriétaire. Ils ne peuvent en aucun cas être confiés au locataire, y compris contre une réduction de loyer.

Voici une liste non exhaustive de travaux exclus d'une convention de travaux entre bailleur et locataire :

• Réparation de la toiture ;
• Installation de garde-corps aux balcons ;
• Mise aux normes de l'installation électrique ;
• etc.

Obligations du locataire

Le locataire est tenu de respecter son engagement quant à la réalisation des travaux.

Il doit, par ailleurs, se conformer aux conditions, matériaux et globalement à tous les critères mentionnés dans la clause.

Il doit pouvoir justifier des dépenses engagées pour la réalisation des réparations ou améliorations (devis, factures).

S'il n'honore pas son obligation, le propriétaire peut saisir le tribunal compétent afin d'obtenir :

• L'exécution forcée des travaux ;
• Ou l'annulation de la clause de réduction du loyer.

Une réduction de loyer peut aussi être accordée à un locataire qui ne réalise pas lui-même les travaux. C'est le cas lorsque ceux-ci engendrent des nuisances conséquentes pendant plus de 21 jours (bruit, poussière, privation totale ou partielle de jouissance, etc.).

Droits et obligations du propriétaire

Le propriétaire d'un logement loué est en droit de réaliser des travaux à caractère urgent en cours de bail : travaux de mise en conformité, de réparation, de transformation, etc. 

Il doit, au préalable, informer le locataire de la nature des travaux et des modalités de leur exécution. Cette notification se fait par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou par une remise en mains propres contre signature.

Le locataire ne peut s'y opposer.

Par conséquent, les travaux qui engendrent une nuisance importante, ou qui empêchent le locataire de jouir paisiblement de tout ou partie de son logement durant une période supérieure à 21 jours (article 1724 du Code civil), doivent entraîner une diminution temporaire du loyer.

La réduction est proportionnelle à la privation de jouissance de la partie du logement durant les travaux.

À noter : le locataire peut refuser l'accès à son logement uniquement les samedis, dimanches ou jours fériés.

Contenu de l'avenant pour travaux réalisés par le propriétaire 

• Identification des parties (bailleur et locataire) ;
• Rappel des termes du bail initial (il a été signé entre les parties en date à … du …, un contrat de location concernant un bien situé à … ) ;
• Objet de l'avenant (par exemple, travaux d'amélioration…) ;
• Modifications apportées au bail (montant de la réduction de loyer, date de début des travaux, leur durée… ).

Droits et obligations du locataire

Le locataire qui subit des nuisances importantes pour cause de travaux réalisés dans son logement par le propriétaire a droit à une indemnisation ainsi que nous l'avons évoqué précédemment.

La durée de la réduction de loyer ou de la dispense de loyer le cas échéant doit correspondre à la durée des travaux estimée :

• Si les travaux sont prévus pour 2 mois, le locataire bénéficiera d'une baisse de loyer durant 2 mois.
• Si les travaux prévus pour 2 mois durent finalement 6 mois, le propriétaire devra accorder au locataire une réduction de loyer durant 6 mois, même si les termes de l'avenant prévoyaient 2 mois.
• L'inverse est également vrai. Si les travaux durent moins longtemps, la durée de la baisse de loyer sera aussi moins longue, quelles que soient les indications portées sur l'avenant. 

Dans le cas où la durée des travaux est imprévisible, il est possible de prévoir dans l'avenant une réduction de loyer durant « toute la période de réalisation des travaux ».

En cas de litige, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué pour réclamer :

• L'interdiction de réaliser les travaux ;
• L'arrêt des travaux commencés ;
• La résiliation du bail si le logement est rendu inhabitable.

De même que le loyer peut baisser, le loyer choisi à la signature du bail n’est pas figé. Il peut être révisé une fois par an. Cette revalorisation se fait grâce à une clause de révision du loyer.