Publié le 22 janvier 2021Mis à jour le 17 avril 2023
Publié le 22 janvier 2021Mis à jour le 17 avril 2023
Parmi les clauses du contrat de location, la clause de réduction du loyer est une disposition prévue dans le bail lorsque le propriétaire souhaite que le locataire réalise à sa place des travaux d'aménagement. En compensation, le bailleur s'engage à baisser ou annuler son loyer pendant une durée limitée, à hauteur des frais engagés. Si l'accord intervient en cours de location, un avenant doit être signé entre le propriétaire et le locataire. Par ailleurs, il est possible qu'au cours de la location, le bailleur entreprenne des travaux, à ses frais, contre une compensation pour nuisances causées pendant plus de 21 jours (bruit, poussière, perte de jouissance partielle, etc.). Un avenant doit alors prévoir une diminution du loyer.
SOMMAIRE
Conformément à la loi du 6 juillet 1989, « les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ».
La clause de réduction du loyer est une disposition prévue dans le contrat de location d'un bien immobilier. Elle peut concerner un logement loué, vide ou meublé.
Elle formalise un accord entre le propriétaire et le locataire :
Les termes de la clause peuvent aussi prévoir une dispense ponctuelle de loyer.
Si l'arrangement entre les deux parties intervient au cours de la location, celui-ci fera l'objet d'un avenant au bail.
La réduction ou la franchise de loyer doit être proportionnelle au coût des travaux engagés.
La réduction est appliquée sur le loyer uniquement, c'est-à-dire hors charges locatives. Ces dernières restent en effet dues par le locataire selon les modalités initialement prévues dans le bail.
Le locataire est libre de choisir les matériaux et l'entreprise chargée de réaliser les travaux.
Au départ du locataire, le bailleur reste propriétaire des équipements et améliorations apportés par l'occupant, et prévus par la convention de travaux.
Seuls certains travaux peuvent être réalisés par le locataire contre une baisse temporaire de son loyer.
Il s'agit de travaux :
Les installations offrant une baisse de consommation d'énergie, ou une diminution des dépenses d'entretien sont aussi concernées.
Les travaux de remise en conformité, de gros œuvres, ceux visant à assurer la sécurité ou liés à la décence du logement sont strictement exclus d'une telle convention.
Les propriétaires doivent engager ce type de travaux avant de louer le logement.
Autrement dit, seuls les bailleurs de logements décents au sens de la loi peuvent prévoir une clause de réduction de loyer pour travaux.
Lorsque les travaux sont prévus avant la signature du bail d'habitation, une clause spécifique permet de sécuriser formellement l'accord entre le propriétaire et le locataire. Les termes doivent être clairs, précis et détaillés afin d'éviter tout débat ultérieur.
La clause de réduction de loyer doit mentionner les informations suivantes :
Notre conseil : il est recommandé de faire établir un devis par un professionnel afin d'évaluer le coût exact des travaux et la réduction du loyer à prévoir.
Les parties conviennent d'un commun accord que des travaux d'amélioration seront réalisés par le locataire, à ses frais, au plus tard le [date extrême de réalisation des travaux]. Ceci est accepté par le locataire.
Ces travaux concernent : [nature et description détaillée des travaux à réaliser]. Le montant des travaux est estimé à la somme de [en lettres et en chiffres].
Par conséquent, le bailleur consent au locataire, en contrepartie des travaux qu'il s'engage à effectuer, une réduction d'un montant de [coût de la réduction] sur le prix du loyer hors charges de [prix du loyer avant réduction], pendant une durée de [nombre de mois de réduction].
Le loyer s'élèvera donc temporairement à la somme de prix du loyer temporairement modifié en lettres et en chiffres].
Un état des lieux sera réalisé à la fin des travaux pour constater la réalité de leur exécution. En cas de départ anticipé du locataire, le bailleur s'engage à le dédommager sur justification des dépenses faites selon les modalités suivantes : […] ».
« […] En contrepartie, le bailleur accorde au locataire une franchise de loyer hors charges, pendant une durée de [nombre de mois de dispense] à compter du [date du début de la dispense]. Le montant total de la dispense s'élève à la somme de [coût total de la franchise] euros ».
Lorsque l'accord entre le propriétaire et le locataire intervient en cours de bail, il est nécessaire de signer un avenant au contrat de location pour formaliser les modalités.
Le document doit mentionner les mêmes informations que celles contenues dans une clause de réduction de loyer (cf. ci-dessus). La nature des travaux et le montant de la réduction de loyer accordée par le bailleur sont des éléments essentiels.
Le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement décent. Celui-ci doit répondre aux critères imposés par la loi, notamment :
Le logement doit respecter toutes les conditions ci-dessus dès la signature du bail.
Par conséquent, tous les travaux devant être réalisés pour assurer la santé et la sécurité des occupants du logement sont à la charge exclusive du propriétaire. Ils ne peuvent en aucun cas être confiés au locataire, y compris contre une réduction de loyer.
Voici une liste non exhaustive de travaux exclus d'une convention de travaux entre bailleur et locataire :
Le locataire est tenu de respecter son engagement quant à la réalisation des travaux.
Il doit, par ailleurs, se conformer aux conditions, matériaux et globalement à tous les critères mentionnés dans la clause.
Il doit pouvoir justifier des dépenses engagées pour la réalisation des réparations ou améliorations (devis, factures).
S'il n'honore pas son obligation, le propriétaire peut saisir le tribunal compétent afin d'obtenir :
Une réduction de loyer peut aussi être accordée à un locataire qui ne réalise pas lui-même les travaux. C'est le cas lorsque ceux-ci engendrent des nuisances conséquentes pendant plus de 21 jours (bruit, poussière, privation totale ou partielle de jouissance, etc.).
Le propriétaire d'un logement loué est en droit de réaliser des travaux à caractère urgent en cours de bail : travaux de mise en conformité, de réparation, de transformation, etc.
Il doit, au préalable, informer le locataire de la nature des travaux et des modalités de leur exécution. Cette notification se fait par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou par une remise en mains propres contre signature.
Le locataire ne peut s'y opposer.
L’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le propriétaire a l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil.
Par conséquent, les travaux qui engendrent une nuisance importante, ou qui empêchent le locataire de jouir paisiblement de tout ou partie de son logement durant une période supérieure à 21 jours (article 1724 du Code civil), doivent entraîner une diminution temporaire du loyer.
La réduction est proportionnelle à la privation de jouissance de la partie du logement durant les travaux.
À noter : le locataire peut refuser l'accès à son logement uniquement les samedis, dimanches ou jours fériés.
Le locataire qui subit des nuisances importantes pour cause de travaux réalisés dans son logement par le propriétaire a droit à une indemnisation ainsi que nous l'avons évoqué précédemment.
La durée de la réduction de loyer ou de la dispense de loyer le cas échéant doit correspondre à la durée des travaux estimée :
Dans le cas où la durée des travaux est imprévisible, il est possible de prévoir dans l'avenant une réduction de loyer durant « toute la période de réalisation des travaux ».
En cas de litige, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué pour réclamer :
Éditez votre bail de location
basé sur 1602 avis
basé sur 1602 avisUne réduction ou une franchise de loyer peut être accordée au locataire qui réalise des travaux d'amélioration pour le compte du propriétaire.
Par ailleurs, le propriétaire doit accorder une baisse de loyer au locataire qui subit des nuisances durant plus de 21 jours du fait de travaux engagés dans le logement loué (baisse proportionnelle à la durée des travaux).
Si votre propriétaire réalise des travaux dans votre logement en cours de location, il doit vous dédommager pour les nuisances causées si ceux-ci durent plus de 21 jours. Vous pouvez lui adresser une demande de baisse de loyer par lettre recommandée avec accusé de réception. La réduction doit être proportionnelle au préjudice.
Oui, le propriétaire qui effectue des travaux dans le logement qu'il vous loue doit vous indemniser si la durée des travaux est supérieure à 21 jours, et si ceux-ci occasionnent des nuisances ou vous privent d'une partie de votre logement.
Si le locataire a convenu avec le propriétaire de réaliser, à ses frais, des travaux d'amélioration ou d'aménagement dans le logement, une clause du bail doit prévoir toutes les modalités, notamment une baisse de loyer. Si l'accord intervient en cours de bail, il convient de signer un avenant.
Si les travaux sont réalisés du seul chef du locataire, il ne peut réclamer une baisse de son loyer. Il n'a par ailleurs pas le droit d'effectuer des travaux de transformation des lieux sans accord exprès et écrit du propriétaire.
Rédigé par Katia Kemmoun 
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
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Conformément à la loi du 6 juillet 1989, « les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ».
La clause de réduction du loyer est une disposition prévue dans le contrat de location d'un bien immobilier. Elle peut concerner un logement loué, vide ou meublé.
Elle formalise un accord entre le propriétaire et le locataire :
Les termes de la clause peuvent aussi prévoir une dispense ponctuelle de loyer.
Si l'arrangement entre les deux parties intervient au cours de la location, celui-ci fera l'objet d'un avenant au bail.
La réduction ou la franchise de loyer doit être proportionnelle au coût des travaux engagés.
La réduction est appliquée sur le loyer uniquement, c'est-à-dire hors charges locatives. Ces dernières restent en effet dues par le locataire selon les modalités initialement prévues dans le bail.
Le locataire est libre de choisir les matériaux et l'entreprise chargée de réaliser les travaux.
Au départ du locataire, le bailleur reste propriétaire des équipements et améliorations apportés par l'occupant, et prévus par la convention de travaux.
Seuls certains travaux peuvent être réalisés par le locataire contre une baisse temporaire de son loyer.
Il s'agit de travaux :
Les installations offrant une baisse de consommation d'énergie, ou une diminution des dépenses d'entretien sont aussi concernées.
Les travaux de remise en conformité, de gros œuvres, ceux visant à assurer la sécurité ou liés à la décence du logement sont strictement exclus d'une telle convention.
Les propriétaires doivent engager ce type de travaux avant de louer le logement.
Autrement dit, seuls les bailleurs de logements décents au sens de la loi peuvent prévoir une clause de réduction de loyer pour travaux.
Lorsque les travaux sont prévus avant la signature du bail d'habitation, une clause spécifique permet de sécuriser formellement l'accord entre le propriétaire et le locataire. Les termes doivent être clairs, précis et détaillés afin d'éviter tout débat ultérieur.
La clause de réduction de loyer doit mentionner les informations suivantes :
Notre conseil : il est recommandé de faire établir un devis par un professionnel afin d'évaluer le coût exact des travaux et la réduction du loyer à prévoir.
Les parties conviennent d'un commun accord que des travaux d'amélioration seront réalisés par le locataire, à ses frais, au plus tard le [date extrême de réalisation des travaux]. Ceci est accepté par le locataire.
Ces travaux concernent : [nature et description détaillée des travaux à réaliser]. Le montant des travaux est estimé à la somme de [en lettres et en chiffres].
Par conséquent, le bailleur consent au locataire, en contrepartie des travaux qu'il s'engage à effectuer, une réduction d'un montant de [coût de la réduction] sur le prix du loyer hors charges de [prix du loyer avant réduction], pendant une durée de [nombre de mois de réduction].
Le loyer s'élèvera donc temporairement à la somme de prix du loyer temporairement modifié en lettres et en chiffres].
Un état des lieux sera réalisé à la fin des travaux pour constater la réalité de leur exécution. En cas de départ anticipé du locataire, le bailleur s'engage à le dédommager sur justification des dépenses faites selon les modalités suivantes : […] ».
« […] En contrepartie, le bailleur accorde au locataire une franchise de loyer hors charges, pendant une durée de [nombre de mois de dispense] à compter du [date du début de la dispense]. Le montant total de la dispense s'élève à la somme de [coût total de la franchise] euros ».
Lorsque l'accord entre le propriétaire et le locataire intervient en cours de bail, il est nécessaire de signer un avenant au contrat de location pour formaliser les modalités.
Le document doit mentionner les mêmes informations que celles contenues dans une clause de réduction de loyer (cf. ci-dessus). La nature des travaux et le montant de la réduction de loyer accordée par le bailleur sont des éléments essentiels.
Le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement décent. Celui-ci doit répondre aux critères imposés par la loi, notamment :
Le logement doit respecter toutes les conditions ci-dessus dès la signature du bail.
Par conséquent, tous les travaux devant être réalisés pour assurer la santé et la sécurité des occupants du logement sont à la charge exclusive du propriétaire. Ils ne peuvent en aucun cas être confiés au locataire, y compris contre une réduction de loyer.
Voici une liste non exhaustive de travaux exclus d'une convention de travaux entre bailleur et locataire :
Le locataire est tenu de respecter son engagement quant à la réalisation des travaux.
Il doit, par ailleurs, se conformer aux conditions, matériaux et globalement à tous les critères mentionnés dans la clause.
Il doit pouvoir justifier des dépenses engagées pour la réalisation des réparations ou améliorations (devis, factures).
S'il n'honore pas son obligation, le propriétaire peut saisir le tribunal compétent afin d'obtenir :
Une réduction de loyer peut aussi être accordée à un locataire qui ne réalise pas lui-même les travaux. C'est le cas lorsque ceux-ci engendrent des nuisances conséquentes pendant plus de 21 jours (bruit, poussière, privation totale ou partielle de jouissance, etc.).
Le propriétaire d'un logement loué est en droit de réaliser des travaux à caractère urgent en cours de bail : travaux de mise en conformité, de réparation, de transformation, etc.
Il doit, au préalable, informer le locataire de la nature des travaux et des modalités de leur exécution. Cette notification se fait par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou par une remise en mains propres contre signature.
Le locataire ne peut s'y opposer.
L’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le propriétaire a l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil.
Par conséquent, les travaux qui engendrent une nuisance importante, ou qui empêchent le locataire de jouir paisiblement de tout ou partie de son logement durant une période supérieure à 21 jours (article 1724 du Code civil), doivent entraîner une diminution temporaire du loyer.
La réduction est proportionnelle à la privation de jouissance de la partie du logement durant les travaux.
À noter : le locataire peut refuser l'accès à son logement uniquement les samedis, dimanches ou jours fériés.
Le locataire qui subit des nuisances importantes pour cause de travaux réalisés dans son logement par le propriétaire a droit à une indemnisation ainsi que nous l'avons évoqué précédemment.
La durée de la réduction de loyer ou de la dispense de loyer le cas échéant doit correspondre à la durée des travaux estimée :
Dans le cas où la durée des travaux est imprévisible, il est possible de prévoir dans l'avenant une réduction de loyer durant « toute la période de réalisation des travaux ».
En cas de litige, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué pour réclamer :
Éditez votre bail de location
basé sur 1602 avisbasé sur 1602 avisUne réduction ou une franchise de loyer peut être accordée au locataire qui réalise des travaux d'amélioration pour le compte du propriétaire.
Par ailleurs, le propriétaire doit accorder une baisse de loyer au locataire qui subit des nuisances durant plus de 21 jours du fait de travaux engagés dans le logement loué (baisse proportionnelle à la durée des travaux).
Si votre propriétaire réalise des travaux dans votre logement en cours de location, il doit vous dédommager pour les nuisances causées si ceux-ci durent plus de 21 jours. Vous pouvez lui adresser une demande de baisse de loyer par lettre recommandée avec accusé de réception. La réduction doit être proportionnelle au préjudice.
Oui, le propriétaire qui effectue des travaux dans le logement qu'il vous loue doit vous indemniser si la durée des travaux est supérieure à 21 jours, et si ceux-ci occasionnent des nuisances ou vous privent d'une partie de votre logement.
Si le locataire a convenu avec le propriétaire de réaliser, à ses frais, des travaux d'amélioration ou d'aménagement dans le logement, une clause du bail doit prévoir toutes les modalités, notamment une baisse de loyer. Si l'accord intervient en cours de bail, il convient de signer un avenant.
Si les travaux sont réalisés du seul chef du locataire, il ne peut réclamer une baisse de son loyer. Il n'a par ailleurs pas le droit d'effectuer des travaux de transformation des lieux sans accord exprès et écrit du propriétaire.
Sources
Rédigé par Katia Kemmoun
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
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