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Qu'est-ce qu'une clause résolutoire et quel est son intérêt dans le bail de location ?

Clause résolutoire bail

SOMMAIRE

  • Défintion & intérêt
  • Les 4 motifs de résiliation de bail
  • Mise en application
  • Dans le cadre d'un bail commercial
  • FAQ

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Une clause résolutoire est une modalité optionnelle prévue dans un bail de location. Elle permet au bailleur de résilier le contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Cela peut être le défaut de paiement du loyer, la non-souscription à une assurance habitation, le non-versement du dépôt de garantie ou des troubles graves du voisinage. La clause résolutoire est applicable de plein droit. Sa mise en œuvre dans les clauses particulières du bail locatif est toutefois soumise à des démarches précises et des délais strictement encadrés.

Qu'est-ce que la clause résolutoire dans un bail et quel est son intérêt ?

Définition

La clause résolutoire est une disposition spécifique prévue dans un bail à usage d'habitation ou commercial.
Elle n'est donc pas obligatoire. Le bailleur choisit librement de l'insérer dans le contrat de location pour préserver ses intérêts. Elle lui permet de résilier le contrat en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations. 

La clause résolutoire doit nécessairement préciser les causes pouvant entraîner la résolution du contrat.

La résiliation du bail est subordonnée à une mise en demeure restée infructueuse.

Intérêt

La clause résolutoire ou clause de résiliation de plein droit du contrat dès la constatation du manquement. Ainsi, la résiliation n'est pas soumise à l'appréciation d'un juge.

En l'absence de cette clause, le bailleur peut néanmoins réclamer la résiliation du bail de location. Les formalités à accomplir sont sensiblement les mêmes qu'en présence de la clause résolutoire (mise en demeure, commandement et assignation en justice). Toutefois, la décision de résiliation dépend d'un jugement du tribunal. La procédure est plus longue.

Les 4 motifs de résiliation de bail d'habitation par effet de la clause résolutoire

La rédaction de la clause résolutoire doit être précise et explicite. Le contrat de location doit stipuler expressément les motifs pouvant entraîner la résiliation du bail.

Il existe 4 motifs permettant la résolution d'un contrat de location d'habitation :

Défaut de paiement du loyer et des charges

Le locataire a l'obligation de payer le montant du loyer et des charges aux dates fixées dans le contrat de location. 

À défaut, le propriétaire peut mettre en œuvre la clause résolutoire pour l'y contraindre et/ou obtenir la résolution du bail.

Défaut de versement du dépôt de garantie

La signature du contrat de location est assortie du versement d'un dépôt de garantie. Ce versement a lieu au moment de la signature du bail ou lors de l'entrée dans le logement au plus tard.

Si le locataire ne respecte pas son obligation, le propriétaire peut se prévaloir de la clause résolutoire inscrite dans le bail pour récupérer son bien.

Défaut d'assurance habitation

Durant toute la durée d'occupation du logement, le locataire doit assurer son logement contre les risques locatifs. Le propriétaire peut lui réclamer chaque année une attestation de son assurance habitation. Celle-ci doit couvrir au minimum les risques d'incendie, dégâts des eaux et explosion.

En cas de manquement du locataire, le propriétaire peut en souscrire une pour son compte.
Il peut aussi demander l'application de la clause résolutoire si celle-ci est inscrite dans le bail.

Troubles graves du voisinage

En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de respecter un usage paisible des lieux.

Par conséquent, si le locataire est à l'origine de troubles gênant la tranquillité du voisinage (nuisances sonores, olfactives, dégradations, non-respect du règlement de copropriété), le propriétaire peut déclencher la mise en œuvre de la clause.

La mise en application de la clause résolutoire d'un bail locatif

Il est très important de distinguer 2 choses concernant la clause résolutoire :

  1. Elle permet une résiliation de plein droit. Cela signifie que, dès lors que le manquement est avéré, le bailleur est en droit de réclamer la résiliation.
  2. La clause résolutoire n'a pas d'effet immédiat. En d'autres termes, sa mise à exécution n'est pas automatique. Le bailleur doit respecter une procédure strictement encadrée par la réglementation pour faire appliquer les termes de la clause.

La procédure est la même, quel que soit le manquement du locataire :

La mise en demeure (pour loyer impayé ou autre manquement du locataire)

Le bailleur adresse au locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Celle-ci doit mentionner tous les détails de la transgression (nature et montant de la dette, montant du dépôt de garantie, caractère des troubles reprochés…).

Elle doit également prévoir un délai et une date butoir afin de permettre au locataire de régulariser sa situation avant la poursuite de la procédure.

Le commandement de payer (ou d'exécution) par voie de commissaire de justice (huissier) 

Si le locataire ne règle pas la situation, le bailleur lui adresse un commandement (de payer, ou d'exécution) par acte d'huissier (désormais appelé commissaire de justice).

Concernant le défaut de paiement de loyer, cette étape n'est permise que lorsque la dette correspond au moins à 2 échéances de loyer ou de charges.

Le document doit faire état, sous peine de nullité, des montants exacts dus au bailleur.

Dès que le locataire reçoit le commandement, la loi lui accorde un délai pour régulariser sa situation :

  • 2 mois pour payer sa dette ;
  • 1 mois pour verser le montant du dépôt de garantie ;
  • 1 mois pour fournir une attestation d'assurance habitation valide.

Si le locataire s'acquitte de sa dette durant le délai imparti, la procédure cesse. Le contrat de bail se poursuit.

S'il souhaite contester le jeu de la clause résolutoire et le commandement d'exécution, il doit faire opposition dans les 10 jours de la notification du commandement.

L'assignation devant le tribunal et la procédure d'expulsion du locataire

À l'expiration du délai accordé, en l'absence de régularisation, le bailleur saisit le juge du tribunal dont dépend le logement. Il demande la mise en œuvre de la clause résolutoire, par conséquent : 

  • Le paiement des sommes qui lui sont dues, le cas échéant ;
  • La résiliation du contrat de location ;
  • Et l'expulsion du locataire.

Le juge peut accorder des délais supplémentaires au locataire pour régulariser sa situation. Dans ce cas, la résiliation du bail est suspendue.

Dans le cas contraire, il prononce la procédure d'expulsion du locataire.

La clause résolutoire d'un bail commercial

Dans le cadre d'un bail commercial, la clause résolutoire concerne notamment les manquements suivants :

  • Impayés de loyer ou de charges ;
  • Dégradation des locaux loués ;
  • Non-respect des dispositions du bail commercial.

La clause résolutoire permet de mettre un terme au contrat à tout moment, de manière anticipée. Le manquement contractuel imputé au locataire doit être un motif de résiliation expressément prévu par la clause du bail.

Mise en œuvre :

Le bailleur doit respecter les étapes suivantes :

1/ Il envoie au locataire une mise en demeure de régulariser sa situation (par lettre recommandée avec accusé de réception).

2/ Sans réponse ou régularisation, il lui adresse un commandement de payer par voie de commissaire de justice.

Le locataire dispose alors de 1 mois pour se mettre en conformité.

3/ Si le commandement reste infructueux, le bailleur saisit le juge des référés du tribunal dont dépend le local loué pour faire prononcer la résiliation du contrat.

4/ Il demande l'exécution de l'ordonnance de référé à un commissaire de justice :

  • L'ordonnance est d'abord signifiée au locataire.
  • Celui-ci a 15 jours dans le cadre d'un référé pour entamer un recours.
  • Le commissaire de justice procède à l'exécution forcée de la décision.

FAQ

Quelles sont les trois hypothèses dans lesquelles le bailleur peut mettre fin au bail d'habitation ?

Le bail d'habitation peut contenir une clause résolutoire pour l'un des motifs suivants :

  • Non-versement du dépôt de garantie ;
  • Non-paiement des loyers ou des charges ;
  • Défaut d'assurance habitation ;
  • Ou en cas de non-respect de l'usage paisible des lieux par le locataire.

Quel est l'intérêt d'inclure dans un contrat de bail une clause résolutoire ?

La clause résolutoire permet une résiliation unilatérale et de plein droit du bail dès que le manquement du locataire est constaté.

Comment contester une clause résolutoire ?

Le locataire peut défendre son manquement durant la procédure de référé d'expulsion. Il peut solliciter des délais de paiement s'il s'agit d'une résolution du bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges.

Combien de loyers impayés avant expulsion ?

Le propriétaire bailleur peut entamer la procédure de résiliation du contrat puis d'expulsion dès le deuxième mois de loyer et de charges impayés. Après un commandement de payer, le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour payer sa dette. À défaut, le bailleur poursuit la procédure jusqu'au prononcé d'expulsion par le juge.

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