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Clause d'indexation de loyer : pourquoi vous avez intérêt à l'inclure dans le bail ?

Clause révision loyer

SOMMAIRE

  • Définition
  • Exemple de rédaction
  • Calcul de l'index
  • Avertissement du locataire
  • Délai
  • Dans le cadre d'un bail commercial
  • FAQ

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La clause d'indexation de loyer permet au propriétaire d'augmenter le loyer de son locataire de manière constante. Le montant de la révision dépend de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Si le bail ne mentionne pas l'IRL à prendre en considération pour la révision du loyer, c'est celui en vigueur à la signature qui s'applique.
On vous explique pourquoi vous avez intérêt à inclure une clause d'indexation dans les clauses particulières du bail locatif et comment appliquer la révision annuelle du loyer.

Qu’est-ce qu’une clause d’indexation du loyer ? 

Définition

La clause d'indexation du loyer est une disposition prévue qui peut être ajoutée au contrat de bail. Elle autorise le propriétaire à réviser annuellement le montant du loyer, ce qui est accepté par le locataire lors de la signature du bail. Le propriétaire peut choisir de la mettre ou non en application et cela même dans le cadre d'un bail de colocation disposant d'une clause de solidarité.

En l'absence de clause d'indexation, le loyer reste fixe durant toute la durée du bail.

Les conditions de mise en application

Elle concerne les contrats de location d'habitations vides ou meublées. Les conditions suivantes doivent être réunies :

  • La clause d'indexation doit être formellement inscrite dans le bail ;
  • Pour les logements constituant la résidence principale du locataire, le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement doit être classé de A à E s'agissant des contrats postérieurs au 24 août 2022 (bail initial ou renouvellement) ;
  • Le locataire doit être informé de l'augmentation.
Une application différée en Outre-Mer

La condition liée au DPE ne s'appliquera en outre-mer qu'à compter du 24 août 2024.

Comment fonctionne la clause d'indexation ?

La clause d'indexation des loyers vous permet de revaloriser le loyer du locataire chaque année même si celui-ci occupe les lieux durant une très longue période.

La révision intervient selon un indice légal appelé indice de référence des loyers (IRL). Il est publié tous les trimestres. Il dépend de l'évolution des prix à la consommation. 

La variation est automatique, c'est-à-dire qu'elle intervient de plein droit, sans aucune démarche contractuelle ni signature d'un avenant au contrat de location.

Depuis le 14 octobre 2022 et jusqu'au 30 juin 2023 inclus, l'indexation des loyers d'habitation est provisoirement plafonnée :

  • En France métropolitaine : à 3,50 % ;
  • Dans les départements d'outre-mer : à 2,50 % ;
  • En Corse : à 2 à 3,50 %.

Ces plafonds visent à limiter les effets de l'inflation.

Une politique différente pour les logements en zones tendues

Concernant les logements situés en zone tendue, lors d'une relocation, vous êtes tenu d'appliquer au nouveau locataire le même loyer que celui du précédent occupant.

Comment rédiger une clause d'indexation d'un loyer d'habitation ?(Exemple)

Quel indice faut-il prévoir dans le bail ?

Le bailleur doit inscrire dans le bail de location le trimestre de référence ainsi que la valeur de l'indice à prendre en compte pour la révision annuelle. Il peut s'agir du dernier indice publié à la fin du bail de 1 an ou de toute autre date convenue entre les parties.

Si rien n'est prévu dans le contrat, la révision se fait d'après le dernier indice publié par l'INSEE au moment de la signature du contrat.

Voici un exemple :

Vous signez un contrat de location entre le 13 janvier 2023 et le 14 avril 2023. Il contient une clause d'indexation. Si aucune donnée liée à l'indice de référence à considérer pour la révision n'est précisée dans le bail, l'indexation du loyer se fera sur la base de l'indice du 4e trimestre 2022 publié par l'INSEE le 13 janvier 2023 (137,26).

Quelle est la date et la procédure de révision du loyer ?

L'indexation du loyer a lieu généralement à la date anniversaire du bail. Il est toutefois possible de prévoir une autre date dans le contrat.

Lorsque le bailleur souhaite appliquer l'indexation, il doit la réclamer au locataire. Ainsi dans le cadre d'une révision de loyer, une lettre est-elle obligatoire ou est-il simplement conseillé d'adresser au locataire une lettre recommandée avec avis de réception ?

La loi ALUR du 24 mars 2014 accorde au bailleur un délai de 1 an pour réclamer l'indexation. Elle prend effet le jour de la demande. Elle n'est pas rétroactive.
Passé ce délai de 1 an, le bailleur est réputé avoir renoncé à la révision de l'année écoulée.

Prenons un exemple :

La date de révision du contrat de location est fixée au 4 septembre 2022. Le propriétaire peut réviser le bail jusqu'au 3 septembre 2023.
S'il ne demande la révision que le 4 juin 2023, il ne pourra indexer que les loyers des mois suivants.

Exemple de clause d'indexation

Voici un exemple de clause d'indexation à insérer dans le bail d'habitation :

Le montant du loyer sera révisé conformément aux variations de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE selon les modalités ci-après visées. Il sera indexé à la hausse comme à la baisse en fonction de la variation de l'indice de l'année précédente. La révision interviendra après l'envoi par le bailleur au locataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception l'informant du calcul opéré et du montant du loyer réévalué.

Les modalités de révision sont les suivantes :

  • Révision du loyer annuel : [date];
    • Date ou trimestre de référence de l'IRL :[date de référence et valeur de l'indice] ;

Attention, depuis le 14 octobre 2022, l'INSEE publie provisoirement un IRL différent pour la France métropolitaine, la Corse et les départements d'outre-mer.

Il convient donc de compléter la clause ci-dessus de la manière suivante :

« Indice de référence de l'IRL d'une valeur de [valeur de l'indice publié], le logement étant situé en France métropolitaine/en Corse/dans un département d'outre-mer. »

Comment calculer l'indexation d'un loyer en 2023 ?

La formule de calcul pour réviser un loyer est la suivante :

Loyer réévalué = loyer (hors charges) x dernier IRL publié (même trimestre que celui du bail) / IRL précédent du même trimestre

Prenons un exemple :

Vous êtes propriétaire d'un logement que vous louez 500 euros par mois aux termes d'un bail signé le 2 février 2022. Le calcul du loyer indexé est de :

Montant du loyer x IRL du 4e trimestre 2021 / IRL du 4e trimestre 2020

500 € x 132,62 / 130,52 = 508 €

Comment avertir le locataire d'une indexation de loyer ?

Depuis le 27 mars 2014, vous devez informer votre locataire de la prochaine augmentation du prix de la location, et lui rappeler les conditions de sa révision.

Il est recommandé de l'informer de l'indexation du loyer par lettre recommandée avec accusé de réception. La révision n'est exigible qu'à compter du jour où vous (propriétaire) manifestez votre intention.

Voici un modèle de lettre d'information à adresser au locataire :

Nom & Prénom de l'expéditeur
Adresse de l'expéditeur

Nom & Prénom du destinataire
Adresse du destinataire


Monsieur ou Madame……….


Vous êtes locataire du bien situé à [adresse] depuis le [date du bail].


- Conformément aux dispositions du contrat de location, le montant de votre loyer est indexé sur l'évolution de l'indice de référence des loyers du [trimestre considéré] de chaque année. Il s'élève cette année à [valeur du dernier indice du trimestre concerné].

-Le calcul de votre loyer indexé est le suivant :

- Loyer (hors charges) x nouvel IRL du … trimestre / ancien IRL du … trimestre.


Par conséquent, le montant de votre loyer indexé s'élève à la somme de [montant du nouveau loyer].


Ladite augmentation prend effet immédiatement.


Fait à…………. [lieu], le………….[date]


Signature

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Quel est le délai pour demander une révision de loyer ?

Vous disposez d'un délai de un an pour réviser le loyer de votre locataire. L'indexation n'est pas rétroactive. Elle s'opère pour la période restant à courir.

Prenons un exemple :

Vous avez signé un bail avec votre locataire le 30 décembre 2021. Le loyer s'élève à 400 euros. L'indice de référence des loyers considéré est celui du 3e trimestre 2021.
Si vous vous rendez compte le 30 décembre 2022 que vous avez oublié de réviser le loyer de votre locataire, vous avez jusqu'au 30 décembre 2023 pour le faire. 
Si vous notifiez votre demande de révision au locataire au mois d'octobre 2023, vous percevrez le loyer révisé pour novembre et décembre, sans rétroactivité.

Comment fonctionne l'indexation du loyer d'un bail commercial en 2023 ?

Le bail commercial peut également contenir une clause d'indexation de loyer (aussi appelée clause d'échelle mobile).

Plusieurs conditions doivent être réunies :

  • La clause prévue au contrat par le bailleur est acceptée par le locataire lors de la signature du bail.
  • L'indexation doit être envisagée à la hausse comme à la baisse selon les variations de l'indice. Dans le cas contraire, la clause est nulle.
  • L'indice de référence expressément mentionné doit correspondre à la nature du contrat de location :
    - indice des loyers commerciaux (ILC) pour les commerçants inscrits au RCS ;
    - ou indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités libérales).
  • La périodicité de la révision doit être formellement indiquée (elle est généralement annuelle).

Depuis le 1er septembre 2014, l'augmentation ne peut être supérieure à 10 % du loyer de l'année précédente.

La formule de calcul est la suivante :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).

FAQ

Quel est le principe de l'indexation annuelle sur l'inflation ?

L'indexation consiste à réviser le montant du loyer d'après l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE tous les trimestres. L'IRL dépend de l'évolution des prix à la consommation.
La révision n'est possible qu'à condition que le bail contienne une clause d'indexation annuelle. 

Comment indexer le prix du loyer dans un contrat de location?

L'indexation est proportionnelle à la variation de l'indice publié par l'INSEE.
La formule de calcul pour mettre en œuvre une révision de prix du loyer est :

Loyer réévalué = loyer (hors charges) x dernier IRL publié (même trimestre que celui du bail) / ancien IRL figurant dans le bail.

Quand s'applique l'indexation d'un loyer ?

La date de révision du loyer est fixée aux termes de la clause d'indexation inscrite dans le bail. Elle a généralement lieu à la date anniversaire du contrat de location. Les parties peuvent toutefois prévoir une autre date. 
En cas d'oubli dans les délais, le bailleur peut réviser le montant du loyer de son locataire durant l'année qui suit la date prévue pour la révision du bail.

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