Date de prise d'effet du bail : définition
En matière de location immobilière, que ce soit pour un logement loué vide ou meublé, la date de prise d’effet du bail est généralement fixée à la date d’entrée du locataire dans les lieux, lorsque le locataire récupère les clés et peut disposer du logement. Cette date est importante, car c’est également à partir de la date d’effet que le locataire devient redevable du loyer et des charges locatives.
La date d'effet du bail doit impérativement figurer au sein du contrat de location
Selon l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, plusieurs mentions sont obligatoires pour constituer un bail de location :
- L’identité et l’adresse du propriétaire, ainsi que la dénomination de son mandataire le cas échant (agence immobilière par exemple) ;
- L’identité et l’adresse du locataire ;
- Le descriptif du bien loué : adresse exacte, surface habitable, nombre de pièces, désignation des parties et équipements à usage privatif et, éventuellement, identification des espaces et éléments qui font l'objet d'un usage commun, présentation des équipements d'accès aux technologies de communication, etc. ;
- La destination du bien : bail d'habitation, bail de société, bail commercial ou bail précaire, bail emphytéotique, bail civil ;
- La date de prise d'effet du bail et sa durée ;
- Le montant du loyer et des charges (avec les modalités de paiement et de révision) ;
- Le montant du loyer appliqué au précédent locataire s’il a quitté les lieux il y a moins de 18 mois avant la signature du nouveau bail ;
- Le cas échéant : la description (nature et montant) des travaux effectués depuis la fin du dernier bail de location ;
- Le montant et le mode de règlement du dépôt de garantie ;
- Les modalités de résiliation du contrat et de préavis de congé ;
- La date et le lieu de réalisation du contrat, ainsi que les signatures du bail par les deux parties prenantes.
- Le contrat doit inclure aussi, pour information, le montant théorique des dépenses d’énergie liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi qu’une notice d'information rappelant les droits et obligations des locataires et les droits et obligations des propriétaires bailleurs ainsi que les solutions de résolution des litiges ;
- Les annexes au bail de location ;
- Des clauses particulières, le cas échéant.
La date d'effet, à partir de laquelle le bail sera effectif, doit donc être indiquée lors de la signature du contrat de location, et préciser si elle est différente de la date de signature.
Que se passe-t-il en cas d'absence de date d'effet dans le bail ?
Si aucune date de prise d’effet n’est annoncée dans le bail, celui-ci n’est pas pour autant invalidé, même si c’est une information normalement obligatoire… La jurisprudence (jugement de la Cour de cassation, 3e civ., 28 oct. 2009, n°08-20.224 par exemple) montre que si la date d’effet n'est pas stipulée au contrat, c'est la date de l’état des lieux d’entrée qu’il faut retenir comme date de prise d'effet du bail, indépendamment du fait que le locataire ait effectivement emménagé ou non à cette date.
Ne pas confondre date de signature, date d'effet du bail et date d’état des lieux d'entrée (remise des clés)
Pour commencer, la date de signature du bail ne correspond pas automatiquement à la date où la location commence réellement. En effet, il n’y a pas d’obligation légale à signer le bail le même jour que l’état des lieux d’entrée… il est d’ailleurs possible de signer un contrat de location plusieurs semaines avant de prendre possession du logement, pour « bloquer » le bien par exemple.
La date de prise d'effet du bail peut donc être postérieure à la date de signature, mais doit correspondre (en théorie) à la date de l'état des lieux d’entrée, jour où le locataire reçoit les clés du logement. Le montant du loyer pour le 1er mois se calculera à compter de la date où le bail prend réellement effet.
Prenons un exemple : Sofia peut signer un bail le 20 septembre alors qu’il est prévu que la location prendra effet le 1er octobre. Elle effectuera l’état des lieux d’entrée et ne recevra les clés que le 1er octobre. Enfin, elle sera redevable du loyer et des charges à compter du 1er octobre, et non du 20 septembre.
Ce léger différé, entre le jour de signature du bail et l’entrée effective dans les lieux, laisse le temps au locataire de souscrire une assurance contre les risques locatifs (assurance habitation), d’autant plus que la plupart des assureurs demandent une copie du bail signé pour ouvrir un dossier. L’attestation d’assurance habitation doit obligatoirement être remise au bailleur au plus tard lors de la remise des clés, qu’il s’agisse d’un bail meublé ou non meublé.
À quelle date intervient le paiement du dépôt de garantie, des frais d’agence et du 1er loyer ?
Légalement, afin d’éviter les abus et arnaques, aucun versement ou chèque (réservation du logement par exemple), ne peut être demandé au futur locataire avant d’avoir signé le bail.
Concernant le dépôt de garantie ou les honoraires si la location se fait via un intermédiaire, ils doivent être remis au bailleur en même temps que la signature du contrat de location, et pourront être encaissés immédiatement.
À l’inverse, la date de signature ne déclenche pas le paiement du loyer. Le premier loyer est exigible au moment de la prise d’effet du bail qui correspond généralement à la date de remise des clés et d’état des lieux d’entrée. Son montant est calculé au prorata sur le nombre de jours entre la date d’effet et la fin du mois.