Publié le 6 avril 2023Mis à jour le 5 décembre 2023
Publié le 6 avril 2023Mis à jour le 5 décembre 2023
En principe, quand on souscrit un contrat, qu’il s’agisse d’une assurance, d’un contrat téléphonique ou d’un bail d’habitation, celui-ci contient toujours plusieurs dates pour préciser le contexte : date de souscription, date de prise d’effet, date d’échéance, etc. Mais à quoi correspondent-elles ? À quoi engagent-elles ? Est-il possible de dissocier ou de décaler ces dates et quelles sont les conséquences ? Explications appliquées au bail de location.
SOMMAIRE
En matière de location immobilière, que ce soit pour un logement loué vide ou meublé, la date de prise d’effet du bail est généralement fixée à la date d’entrée du locataire dans les lieux, lorsque le locataire récupère les clés et peut disposer du logement. Cette date est importante, car c’est également à partir de la date d’effet que le locataire devient redevable du loyer et des charges locatives.
Selon l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, plusieurs mentions sont obligatoires pour constituer un bail de location :
La date d'effet, à partir de laquelle le bail sera effectif, doit donc être indiquée lors de la signature du contrat de location, et préciser si elle est différente de la date de signature.
Si aucune date de prise d’effet n’est annoncée dans le bail, celui-ci n’est pas pour autant invalidé, même si c’est une information normalement obligatoire… La jurisprudence (jugement de la par exemple) montre que si la date d’effet n'est pas stipulée au contrat, c'est la date de l’état des lieux d’entrée qu’il faut retenir comme date de prise d'effet du bail, indépendamment du fait que le locataire ait effectivement emménagé ou non à cette date.
Pour commencer, la date de signature du bail ne correspond pas automatiquement à la date où la location commence réellement. En effet, il n’y a pas d’obligation légale à signer le bail le même jour que l’état des lieux d’entrée… il est d’ailleurs possible de signer un contrat de location plusieurs semaines avant de prendre possession du logement, pour « bloquer » le bien par exemple.
La date de prise d'effet du bail peut donc être postérieure à la date de signature, mais doit correspondre (en théorie) à la date de l'état des lieux d’entrée, jour où le locataire reçoit les clés du logement. Le montant du loyer pour le 1er mois se calculera à compter de la date où le bail prend réellement effet.
Prenons un exemple : Sofia peut signer un bail le 20 septembre alors qu’il est prévu que la location prendra effet le 1er octobre. Elle effectuera l’état des lieux d’entrée et ne recevra les clés que le 1er octobre. Enfin, elle sera redevable du loyer et des charges à compter du 1er octobre, et non du 20 septembre.
Ce léger différé, entre le jour de signature du bail et l’entrée effective dans les lieux, laisse le temps au locataire de souscrire une assurance contre les risques locatifs (assurance habitation), d’autant plus que la plupart des assureurs demandent une copie du bail signé pour ouvrir un dossier. L’attestation d’assurance habitation doit obligatoirement être remise au bailleur au plus tard lors de la remise des clés, qu’il s’agisse d’un bail meublé ou non meublé.
Légalement, afin d’éviter les abus et arnaques, aucun versement ou chèque (réservation du logement par exemple), ne peut être demandé au futur locataire avant d’avoir signé le bail.
Concernant le ou les honoraires si la location se fait via un intermédiaire, ils doivent être remis au bailleur en même temps que la signature du contrat de location, et pourront être encaissés immédiatement.
À l’inverse, la date de signature ne déclenche pas le paiement du loyer. Le premier loyer est exigible au moment de la prise d’effet du bail qui correspond généralement à la date de remise des clés et d’état des lieux d’entrée. Son montant est calculé au prorata sur le nombre de jours entre la date d’effet et la fin du mois.
Éditez votre bail de location
Pour diverses raisons, il peut arriver que l’une ou l’autre des parties ne puisse pas honorer le rendez-vous pour et la remise des clés, correspondant à la date d’effet initialement prévue.
Cette situation doit être gérée au plus vite, car c’est la date d’effet prévue au contrat de location qui est normalement retenue comme date de début du paiement du loyer et des charges locatives, sauf dispositions contraires.
La date d’effet peut être décalée, mais cette modification sera traitée différemment en fonction de la durée du décalage et selon qui, du propriétaire bailleur ou du locataire, en est à l’origine.
C’est la situation la plus simple : l’une des deux parties à un empêchement et l’état des lieux d’entrée, accompagné de la remise des clés au locataire, ne peut se tenir à la date prévue (soit la date d’effet). Il peut donc être reporté de quelques jours (moins d’une semaine), sans qu’il soit nécessaire de refaire ou de modifier le bail de location. Dans la plupart des cas, le bailleur et le locataire s’accordent, à l’amiable, sur une nouvelle date d’effet.
Toutefois, si le report est à l’initiative du locataire, le bailleur est en droit de réclamer le paiement du loyer à compter de la date d’effet initialement prévue dans le bail, sans déduire les jours de décalage.
Si le report est dû au bailleur, ou que celui-ci accepte de ne pas faire payer le loyer pour quelques jours où le logement est inoccupé, il est préférable d’indiquer, sur le document d’état des lieux d’entrée, que la date d’effet est repoussée au jour même.
S’il est nécessaire de décaler la date d’effet du bail de plus d’une semaine, l’impact financier étant plus important, il est vivement recommandé (mais pas obligatoire) de pour éviter toute contestation.
Là encore, si le décalage incombe au bailleur, les jours non-occupés devront impérativement être décomptés du calcul du montant de loyer du 1er mois.
En revanche, si le locataire en est responsable, il est possible de lui demander de s’acquitter du loyer et des charges intégralement depuis la date d’effet prévue. Bien entendu, le bailleur peut aussi accepter de reporter la date de prise d’effet.
Dans tous les cas, plutôt que de refaire un nouveau bail (qui impliquerait, entre autres, de refaire signer les garants en cas de caution solidaire), il est alors plus pratique de rédiger un avenant, en précisant la nouvelle date d’effet, et en indiquant les raisons qui ont conduit à ce changement.
Dans certaines situations, comme un conflit suite au report sine die de l’état des lieux d’entrée, un chèque de dépôt de garantie refusé par la banque, un meilleur logement trouvé par le locataire, ou pour toute autre raison, le propriétaire bailleur ou le locataire peut vouloir se rétracter et annuler le bail tout juste signé, et ce, avant sa date de prise d’effet. Est-ce possible ?
La loi ne prévoit aucun délai de rétractation après la signature d’un bail de location… il est donc impératif de bien réfléchir avant de s’engager. Parmi les précautions à prendre :
Dans la majorité des cas, c’est le locataire qui souhaite se rétracter et annuler le bail signé avant même d’avoir emménagé, car il a trouvé un bien plus adapté à ses souhaits. Deux possibilités s’offrent à lui :
Enfin, le locataire est tenu de payer le loyer, les charges, les impôts locaux et l’assurance habitation pendant la totalité du préavis, qu’il occupe ou non le logement. Le cas échéant, les frais d’agence payés lors de la signature du bail ne pourront pas être récupérés.
Autre situation, plus rare : si le propriétaire veut annuler le bail entre la signature et la date de prise d’effet, il devra, lui aussi, se limiter aux 3 cas possibles pour résilier un contrat de location :
Le délai de préavis légal est de 6 mois en location non meublée et de 3 mois en location meublée. De plus, le propriétaire doit anticiper la résiliation pour que la fin du préavis coïncide avec la date d’échéance du bail… autant dire qu’il vaut mieux être sûr avant de signer un contrat de location.
Pour finir, il est parfois possible de demander à la justice d’annuler un bail après sa signature, pour découverte de vice(s) caché(s) dans le logement, pour fausses déclarations (bulletins de salaire falsifiés, faux DPE, etc.), pour cause de nullité (clauses interdites présentes dans le bail principalement) ou pour incapacité de contracter d’un signataire (personne mineure non émancipée ou adulte sous tutelle sans accord du juge par exemple).
La date de prise d’effet n’est pas toujours identique à la date de signature d’un bail, qu’il soit meublé ou vide. Elle correspond à la date de remise des clés et d’état des lieux d’entrée, soit le jour où le locataire prend possession des lieux. La date d’effet doit figurer dans le bail signé entre le propriétaire bailleur et le locataire.
Tout contrat de location au titre de résidence principale est signé pour une durée précise, prévue par la loi : 3 ans pour un logement vide si le bailleur est une personne physique (6 ans si le bailleur est une personne morale), 1 an pour un bien loué meublé, 9 mois pour un logement étudiant, etc.
La date d’échéance correspond à la date d’effet du bail, augmentée de la durée du contrat (du 6 mars N au 6 mars N+1 pour une location meublée par exemple). C’est à la date d’échéance que le propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire, sous conditions. Sans demande de congé du bailleur, le bail est automatique renouvelé à date d’échéance pour la même durée.
Il n'est pas possible de se rétracter après avoir la signature d’un bail d'habitation, qui engage les deux parties, sauf accord amiable. Toutefois, le locataire peut résilier le bail en respectant un délai de préavis qui débute à compter de la date de prise d’effet du bail et le propriétaire peut mettre fin au contrat de location, à la date d'échéance du bail et dans certains cas précis (reprise ou vente du bien ou motifs légitimes et sérieux). Enfin, dans certaines situations, le juge peut prononcer l’annulation du bail : vice caché, fausses déclarations, nullité du contrat ou incapacité d’un signataire à signer.
Rédigé par Frédéric Raynal 
Frédéric, ancien directeur des opérations d'une plateforme d'investissement, est aujourd'hui rédacteur web indépendant spécialisé en immobilier, fiscalité et finance personnelle. Il partage des contenus synthétiques et pédagogiques pour rendre des sujets parfois techniques accessibles à tous.
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En matière de location immobilière, que ce soit pour un logement loué vide ou meublé, la date de prise d’effet du bail est généralement fixée à la date d’entrée du locataire dans les lieux, lorsque le locataire récupère les clés et peut disposer du logement. Cette date est importante, car c’est également à partir de la date d’effet que le locataire devient redevable du loyer et des charges locatives.
Selon l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, plusieurs mentions sont obligatoires pour constituer un bail de location :
La date d'effet, à partir de laquelle le bail sera effectif, doit donc être indiquée lors de la signature du contrat de location, et préciser si elle est différente de la date de signature.
Si aucune date de prise d’effet n’est annoncée dans le bail, celui-ci n’est pas pour autant invalidé, même si c’est une information normalement obligatoire… La jurisprudence (jugement de la par exemple) montre que si la date d’effet n'est pas stipulée au contrat, c'est la date de l’état des lieux d’entrée qu’il faut retenir comme date de prise d'effet du bail, indépendamment du fait que le locataire ait effectivement emménagé ou non à cette date.
Pour commencer, la date de signature du bail ne correspond pas automatiquement à la date où la location commence réellement. En effet, il n’y a pas d’obligation légale à signer le bail le même jour que l’état des lieux d’entrée… il est d’ailleurs possible de signer un contrat de location plusieurs semaines avant de prendre possession du logement, pour « bloquer » le bien par exemple.
La date de prise d'effet du bail peut donc être postérieure à la date de signature, mais doit correspondre (en théorie) à la date de l'état des lieux d’entrée, jour où le locataire reçoit les clés du logement. Le montant du loyer pour le 1er mois se calculera à compter de la date où le bail prend réellement effet.
Prenons un exemple : Sofia peut signer un bail le 20 septembre alors qu’il est prévu que la location prendra effet le 1er octobre. Elle effectuera l’état des lieux d’entrée et ne recevra les clés que le 1er octobre. Enfin, elle sera redevable du loyer et des charges à compter du 1er octobre, et non du 20 septembre.
Ce léger différé, entre le jour de signature du bail et l’entrée effective dans les lieux, laisse le temps au locataire de souscrire une assurance contre les risques locatifs (assurance habitation), d’autant plus que la plupart des assureurs demandent une copie du bail signé pour ouvrir un dossier. L’attestation d’assurance habitation doit obligatoirement être remise au bailleur au plus tard lors de la remise des clés, qu’il s’agisse d’un bail meublé ou non meublé.
Légalement, afin d’éviter les abus et arnaques, aucun versement ou chèque (réservation du logement par exemple), ne peut être demandé au futur locataire avant d’avoir signé le bail.
Concernant le ou les honoraires si la location se fait via un intermédiaire, ils doivent être remis au bailleur en même temps que la signature du contrat de location, et pourront être encaissés immédiatement.
À l’inverse, la date de signature ne déclenche pas le paiement du loyer. Le premier loyer est exigible au moment de la prise d’effet du bail qui correspond généralement à la date de remise des clés et d’état des lieux d’entrée. Son montant est calculé au prorata sur le nombre de jours entre la date d’effet et la fin du mois.
Éditez votre bail de location
Pour diverses raisons, il peut arriver que l’une ou l’autre des parties ne puisse pas honorer le rendez-vous pour et la remise des clés, correspondant à la date d’effet initialement prévue.
Cette situation doit être gérée au plus vite, car c’est la date d’effet prévue au contrat de location qui est normalement retenue comme date de début du paiement du loyer et des charges locatives, sauf dispositions contraires.
La date d’effet peut être décalée, mais cette modification sera traitée différemment en fonction de la durée du décalage et selon qui, du propriétaire bailleur ou du locataire, en est à l’origine.
C’est la situation la plus simple : l’une des deux parties à un empêchement et l’état des lieux d’entrée, accompagné de la remise des clés au locataire, ne peut se tenir à la date prévue (soit la date d’effet). Il peut donc être reporté de quelques jours (moins d’une semaine), sans qu’il soit nécessaire de refaire ou de modifier le bail de location. Dans la plupart des cas, le bailleur et le locataire s’accordent, à l’amiable, sur une nouvelle date d’effet.
Toutefois, si le report est à l’initiative du locataire, le bailleur est en droit de réclamer le paiement du loyer à compter de la date d’effet initialement prévue dans le bail, sans déduire les jours de décalage.
Si le report est dû au bailleur, ou que celui-ci accepte de ne pas faire payer le loyer pour quelques jours où le logement est inoccupé, il est préférable d’indiquer, sur le document d’état des lieux d’entrée, que la date d’effet est repoussée au jour même.
S’il est nécessaire de décaler la date d’effet du bail de plus d’une semaine, l’impact financier étant plus important, il est vivement recommandé (mais pas obligatoire) de pour éviter toute contestation.
Là encore, si le décalage incombe au bailleur, les jours non-occupés devront impérativement être décomptés du calcul du montant de loyer du 1er mois.
En revanche, si le locataire en est responsable, il est possible de lui demander de s’acquitter du loyer et des charges intégralement depuis la date d’effet prévue. Bien entendu, le bailleur peut aussi accepter de reporter la date de prise d’effet.
Dans tous les cas, plutôt que de refaire un nouveau bail (qui impliquerait, entre autres, de refaire signer les garants en cas de caution solidaire), il est alors plus pratique de rédiger un avenant, en précisant la nouvelle date d’effet, et en indiquant les raisons qui ont conduit à ce changement.
Dans certaines situations, comme un conflit suite au report sine die de l’état des lieux d’entrée, un chèque de dépôt de garantie refusé par la banque, un meilleur logement trouvé par le locataire, ou pour toute autre raison, le propriétaire bailleur ou le locataire peut vouloir se rétracter et annuler le bail tout juste signé, et ce, avant sa date de prise d’effet. Est-ce possible ?
La loi ne prévoit aucun délai de rétractation après la signature d’un bail de location… il est donc impératif de bien réfléchir avant de s’engager. Parmi les précautions à prendre :
Dans la majorité des cas, c’est le locataire qui souhaite se rétracter et annuler le bail signé avant même d’avoir emménagé, car il a trouvé un bien plus adapté à ses souhaits. Deux possibilités s’offrent à lui :
Enfin, le locataire est tenu de payer le loyer, les charges, les impôts locaux et l’assurance habitation pendant la totalité du préavis, qu’il occupe ou non le logement. Le cas échéant, les frais d’agence payés lors de la signature du bail ne pourront pas être récupérés.
Autre situation, plus rare : si le propriétaire veut annuler le bail entre la signature et la date de prise d’effet, il devra, lui aussi, se limiter aux 3 cas possibles pour résilier un contrat de location :
Le délai de préavis légal est de 6 mois en location non meublée et de 3 mois en location meublée. De plus, le propriétaire doit anticiper la résiliation pour que la fin du préavis coïncide avec la date d’échéance du bail… autant dire qu’il vaut mieux être sûr avant de signer un contrat de location.
Pour finir, il est parfois possible de demander à la justice d’annuler un bail après sa signature, pour découverte de vice(s) caché(s) dans le logement, pour fausses déclarations (bulletins de salaire falsifiés, faux DPE, etc.), pour cause de nullité (clauses interdites présentes dans le bail principalement) ou pour incapacité de contracter d’un signataire (personne mineure non émancipée ou adulte sous tutelle sans accord du juge par exemple).
La date de prise d’effet n’est pas toujours identique à la date de signature d’un bail, qu’il soit meublé ou vide. Elle correspond à la date de remise des clés et d’état des lieux d’entrée, soit le jour où le locataire prend possession des lieux. La date d’effet doit figurer dans le bail signé entre le propriétaire bailleur et le locataire.
Tout contrat de location au titre de résidence principale est signé pour une durée précise, prévue par la loi : 3 ans pour un logement vide si le bailleur est une personne physique (6 ans si le bailleur est une personne morale), 1 an pour un bien loué meublé, 9 mois pour un logement étudiant, etc.
La date d’échéance correspond à la date d’effet du bail, augmentée de la durée du contrat (du 6 mars N au 6 mars N+1 pour une location meublée par exemple). C’est à la date d’échéance que le propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire, sous conditions. Sans demande de congé du bailleur, le bail est automatique renouvelé à date d’échéance pour la même durée.
Il n'est pas possible de se rétracter après avoir la signature d’un bail d'habitation, qui engage les deux parties, sauf accord amiable. Toutefois, le locataire peut résilier le bail en respectant un délai de préavis qui débute à compter de la date de prise d’effet du bail et le propriétaire peut mettre fin au contrat de location, à la date d'échéance du bail et dans certains cas précis (reprise ou vente du bien ou motifs légitimes et sérieux). Enfin, dans certaines situations, le juge peut prononcer l’annulation du bail : vice caché, fausses déclarations, nullité du contrat ou incapacité d’un signataire à signer.
Rédigé par Frédéric Raynal
Frédéric, ancien directeur des opérations d'une plateforme d'investissement, est aujourd'hui rédacteur web indépendant spécialisé en immobilier, fiscalité et finance personnelle. Il partage des contenus synthétiques et pédagogiques pour rendre des sujets parfois techniques accessibles à tous.
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