Comment fonctionne la tacite reconduction d'un bail de location ? 

La tacite reconduction intervient lorsque le contrat de location continue automatiquement à son terme, dans les mêmes conditions que précédemment : même loyer, même locataire, même durée.
Concrètement, si ni le locataire ni le bailleur ne donne congé avant l’échéance, la location se poursuit sans interruption.

Ce mécanisme suppose trois éléments :

1. Le locataire n’a pas envoyé de congé.
2. Le bailleur n’a pas manifesté son intention de mettre fin au bail.
3. Le contrat ne contient pas de clause excluant la reconduction tacite.

Dans ce cas, le bail est reconduit de plein droit, conformément à la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation, ou à l’article 1738 du Code civil pour les autres types de contrats de location.

La reconduction tacite ne s’applique pas de la même façon selon le type de bail et le statut du bailleur.
Un bailleur particulier n’est pas soumis aux mêmes durées qu’une société civile immobilière, par exemple.

Pour un bail d’habitation vide, la durée initiale est de trois ans si le bailleur est une personne physique, et de six ans s’il s’agit d’une personne morale.
À défaut de congé, le bail est automatiquement reconduit pour la même durée et dans les mêmes conditions.

Dans le cadre d’un bail meublé, la reconduction est annuelle : à la fin du contrat (d’un an ou neuf mois pour un étudiant), le bail se poursuit pour un an supplémentaire si personne ne s’y oppose.

Le bail mobilité, lui, fait exception : il n’est jamais reconductible tacitement. Il prend fin à la date prévue dès la signature.

Enfin, pour un bail commercial, la reconduction est possible mais entraîne un bail à durée indéterminée. Les parties restent soumises aux mêmes obligations, et chacune peut y mettre fin en respectant un préavis de six mois avant la fin d’un trimestre civil.

Beaucoup de propriétaires découvrent la tacite reconduction… une fois qu’elle est déjà entrée en jeu.
Pour éviter toute surprise, il est essentiel d’anticiper la fin du bail.

Commencez par vérifier la date d’échéance de votre contrat. C’est à partir de cette date que court le délai de préavis légal si vous souhaitez mettre fin à la location.

Ensuite, vous avez trois options :

1. Laisser le bail se reconduire tacitement, si vous souhaitez poursuivre la location dans les mêmes conditions.
2. Renouveler le bail, si vous souhaitez modifier une clause importante, notamment le montant du loyer. Ce renouvellement suppose la signature d’un nouveau contrat.
3. Donner congé au locataire, si vous souhaitez récupérer le logement.

Dans ce dernier cas, la loi impose un délai strict : six mois avant la fin du bail pour une location vide, et trois mois pour une location meublée.
La notification doit être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception, huissier de justice ou remise en main propre contre récépissé.
Le congé ne peut être donné que pour trois motifs légaux : vente, reprise ou motif légitime et sérieux (impayés, dégradations…).

Lorsque le bail se poursuit tacitement, aucune nouvelle signature n’est requise : le contrat initial reste valable.
Le loyer et les clauses demeurent inchangés, sauf si une clause de révision annuelle permet une mise à jour du montant.

Pour les bailleurs, cette continuité présente un avantage pratique : aucune démarche administrative n’est nécessaire.
Mais elle suppose aussi de suivre de près l’évolution du marché et les obligations légales : en cas de changement de situation, il est préférable de formaliser un avenant ou de renouveler le bail.