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Les nombreuses subtilités à connaître concernant la tacite reconduction d'un bail

Tacite reconduction bail

SOMMAIRE

  • Que signifie la tacite reconduction d'un bail ?
  • La tacite reconduction, l'une des trois options en fin de bail
  • Conditions et durée d'une reconduction tacite
  • Comment refuser la reconduction tacite d'un bail ?

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La tacite reconduction d'un bail permet au bailleur et au locataire de poursuivre une locationimmobilière à l'échéance du contrat initial (calculé en fonction de la date d'effet du bail) sans formalités supplémentaires. Ce mécanisme juridique dispense les parties de signer un nouveau contrat si les conditions de la location restent inchangées, notamment en matière de loyer. Toutefois, il existe de nombreuses subtilités concernant la tacite reconduction d'un bail. En effet, les conditions applicables diffèrent selon le statut du bailleur, le type de location, etc. Par ailleurs, s'agissant de l'opposition à cette reconduction tacite de contrat, les conditions dépendent de la nature du bail, et de l'auteur de la demande.

Que signifie la tacite reconduction d'un bail ?

La tacite reconduction d'un bail signifie que lorsqu'il arrive à son terme, il est reconduit automatiquement, de manière implicite. La jouissance n'est pas interrompue. La location se poursuit dans les mêmes conditions qu'avec le bail initial.

La tacite reconduction n'est cependant pas systématique. En effet, elle est conditionnée à trois facteurs :

  • Que le locataire n'adresse pas de congé au propriétaire ;
  • Que le bailleur ne manifeste pas son opposition à la reconduction avant la fin du contrat initial ;
  • Que le bail ne prévoit pas de clause contraire.

La tacite reconduction, l'une des trois options en fin de bail

Que devient la location d'un bien immobilier lorsque survient l'échéance du bail, le décès du bailleur ou la vente du logement ? 

Les parties peuvent envisager l'une des trois options suivantes :

La reconduction tacite du contrat

Si chaque partie veut poursuivre la location dans les mêmes conditions, le contrat est reconduit tacitement, c'est-à-dire sans formalités à accomplir. Il s'agit d'un nouveau bail non écrit.

Le montant du loyer reste identique.

La durée de reconduction varie en fonction du type de bailleur (personne physique ou personne morale).

Le renouvellement du bail

Il arrive qu'à l'échéance du contrat de location, le bailleur souhaite réévaluer le montant du loyer. Dans ce cas, la tacite reconduction n'est pas possible, un élément du bail devant être modifié.

Les parties doivent alors prévoir un renouvellement de contrat. Il s'agit d'un nouveau bail signé avec le même locataire, dont les conditions de location diffèrent du bail initial.

Le congé adressé au locataire

Si le bailleur souhaite mettre fin au contrat de location, il doit adresser un congé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

Le congé n'est possible que pour l'un des 3 motifs suivants :

  • Congé pour vente ;
  • Congé pour reprise ;
  • Congé pour motif légitime et sérieux (faute du locataire par exemple).

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Conditions et durée d'une reconduction tacite

Les modalités et les durées de reconduction tacite d'un bail dépendent de la nature du bail.

Concernant le bail d'habitation

L'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales... ».

Aussi, la durée de reconduction tacite d'un contrat de location classique lié à un bien d'habitation est de :

  • 3 ans si le bailleur est une personne physique ;
  • 6 ans si le bailleur est une personne morale.

Les bailleurs définis à l'article 13 de la loi, c'est-à-dire les sociétés civiles familiales (entre parents et alliés jusqu'au 4me degré inclus) et les sociétés au profit d'un associé, sont considérés comme des personnes physiques. La tacite reconduction du bail est par conséquent de 3 ans.

Concernant le bail régi par le Code civil (bail de droit commun)

L'article 1738 du Code civil prévoit que : « Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit. »

La location d'un bien immobilier est généralement régie par le bail de droit commun (par opposition au bail classique) lorsqu'elle concerne des résidences secondaires, locations saisonnières, logements de fonctions, garages, parkings, bureaux, ateliers, etc.

Conformément à l'article ci-dessus visé, la reconduction tacite est supposée par le fait :

  • Que le bailleur ne manifeste pas son opposition à la poursuite de l'occupation du locataire ;
  • Et que le locataire continue d'occuper les lieux durant une longue période,

Si le contrat de location initial contient une clause qui exclut la tacite reconduction, mais qu'aucune des deux parties ne manifeste son opposition, la reconduction tacite est supposée par l'usage des lieux. La clause d'exclusion de la tacite reconduction devient alors sans effet.

Concernant le bail verbal

Le bail verbal d'un bien à usage d'habitation est considéré comme un contrat à durée indéterminée. Pour y mettre fin, il convient de délivrer un congé.

À défaut, le bail est reconduit tacitement pour une durée minimum de trois ans si le bailleur est une personne physique.

La reconduction tacite intervient par périodes triennales.

Concernant le renouvellement d'un bail commercial

Le bail commercial se poursuit tacitement pour une durée indéterminée. Les parties n'ont pas à signer un nouveau contrat.

Chacun continue d'être soumis à ses obligations. Le loyer est inchangé. Le bailleur peut toutefois appliquer une révision triennale.

Lorsque la prolongation d'un bail commercial est tacite, le locataire perd son droit au bail. En d'autres termes, il ne peut plus vendre son fonds de commerce. 

Comment refuser la reconduction tacite d'un bail ?

Dans le cadre d'un bail d'habitation

Pour s'opposer à la tacite reconduction d'un bail, l'une des parties doit signifier à l'autre son désir de mettre fin au bail. La notification peut être adressée :

  • Par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Par remise en main propre contre récépissé ou émargement ;
  • Par voie de commissaire de justice (huissier).

Le locataire peut résilier le bail à tout moment à condition de respecter le préavis légal requis (1 à 3 mois).

Le bailleur doit notifier sa volonté de s'opposer à la tacite reconduction du bail au moins 6 mois avant son échéance.
Contrairement au locataire, il ne peut refuser la tacite reconduction que pour 3 motifs :

  • Refus de reconduction pour vente du bien : le bailleur invoque la vente du logement pour mettre fin au contrat de location en respectant les délais visés ci-dessus.
  • Refus de reconduction pour reprise du bien : le bailleur manifeste son projet d'habiter dans le logement ou d'y loger un proche.
  • Refus de reconduction pour motif légitime et sérieux : le bailleur réclame la fin de la location à cause de manquements graves du locataire.

Dans le cadre d'un bail commercial

Pour s'opposer à la tacite reconduction du bail commercial, le bailleur ou le locataire doit adresser à l'autre partie un congé. Celui-ci intervient obligatoirement par acte de commissaire de justice.

La notification doit être donnée au moins 6 mois avant l'échéance du bail, et pour le dernier jour du trimestre civil. 

Prenons un exemple :

Le bailleur adresse un congé à son locataire le 3 mai. Le congé prendra effet le 31 décembre.
3 mai + 6 mois = 3 novembre + délai jusqu'à la fin du dernier jour du trimestre civil.

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