Comment procéder à une désolidarisation de bail en cas de séparation ?

Lorsqu'un couple de locataires se sépare, le bailleur a tout intérêt à réfléchir aux conséquences, notamment en ce qui concerne le bail d'habitation et le paiement des loyers. Plusieurs solutions sont alors possibles : 

• Les locataires restent ensemble dans le logement dans le cadre d'une nouvelle cohabitation : aucune incidence n'a donc lieu sur le contrat de location ; 
• Un seul locataire souhaite conserver le bien en location. L'autre cotitulaire du bail décide donc de donner congé au propriétaire ; 
• Les deux locataires décident de quitter leur logement et de résilier le contrat. 

Comme l'indique l'article 1751 du Code Civil, le principe de solidarité entre concubins ou époux continue même après le congé de l'un d'entre eux. Le locataire sortant reste donc redevable des dettes locatives de son ancien conjoint. 

C'est alors qu'une désolidarisation de bail est possible et intéressante dans le cadre d'un divorce ou d'une rupture de PACS lorsqu'un seul locataire souhaite rester dans les lieux. Cette décision évite d'avoir à attendre l'expiration de la solidarité après la dissolution effective du PACS ou la prononciation du divorce. 

Dans le cadre d'un divorce ou d'une séparation des locataires, l'un des deux occupants quitte souvent le logement commun avant l'officialisation de cette nouvelle situation familiale. Dans ce cas, il transmet une lettre de désolidarisation du bail en précisant les éléments suivants :  

• L'objet de la lettre, à savoir le changement des titulaires du bail d'habitation ; 
• L'identité et les coordonnées de la personne qui quitte les lieux et celle qui se maintient dans les lieux ; 
• La date d'effet souhaitée pour ce changement dans le contrat de bail ; 
• La signature du locataire concerné.  

Le courrier de désolidarisation du bail doit être transmis au bailleur dans un délai respectant les délais de préavis relatifs à chaque type de bail. Pour que cette demande soit acceptée, plusieurs conditions sont à remplir : 

• La lettre doit être signée par les deux époux ou conjoints afin de prouver leur consentement. Ils peuvent également transmettre un courrier individuel faisant état de la même décision quant à la jouissance du logement et à la modification du bail. 
• La demande de désolidarisation est transmise au propriétaire en courrier recommandé avec avis de réception, par voie d'huissier ou en main propre contre émargement.

Contrairement au couple marié ou pacsé, la solidarité n'est pas automatique en cas de séparation d'un couple en union libre. Plusieurs situations sont donc possibles selon le statut de chacun dans le logement. 

Un seul titulaire du bail de location

Lorsque le concubin qui quitte le logement n'est pas titulaire du bail, il ne sera pas solidaire des dettes locatives du locataire restant. Le bailleur n'aura donc pas besoin de signer un avenant au contrat de bail. 

Les concubins sont cotitulaires d'un bail sans clause de solidarité

Même si les deux concubins sont inscrits sur le contrat de bail, la signature d'un avenant n'est pas nécessaire si aucune clause de solidarité n'existe. En effet, sans lien direct entre eux, ils sont considérés comme des colocataires. De ce fait, conformément à la Loi Alur du 24 mars 2014, un concubin peut rester dans le logement s'il a signé un bail individuel avec le propriétaire. 

Un avenant obligatoire en cas de présence d'une clause de solidarité

Le bail de location contient souvent une clause de solidarité pour un couple en concubinage. Dans ce cas, le locataire qui résilie ce contrat reste redevable de l'intégralité du loyer en cas de défaillance du concubin restant. En effet, le départ du logement ne met pas fin à cette clause. La rédaction d'un avenant au contrat de location est donc utile pour mettre fin à ce principe de solidarité.

Les époux sont solidaires de toutes les dettes. Même en cas de résiliation du bail en cours, l'autre partie reste responsable des dettes, même si aucune clause de solidarité n'est mentionnée. Quel que soit le régime matrimonial choisi, l'autre conjoint doit subvenir aux besoins de la vie courante de son époux. 

Suite à une séparation, la signature d'un avenant s'impose pour se prémunir contre les défaillances de paiement du conjoint qui se maintient dans le logement. Dans le cas contraire, le propriétaire peut se tourner vers le conjoint qui a quitté le logement dans un délai maximum de 6 mois après son départ. 

L'article 515-4 du Code civil indique que les partenaires pacsés sont solidaires des dettes contractées. Tant que la rupture de la convention de Pacs n'est pas officielle, le partenaire qui quitte le logement reste solidaire du paiement du loyer, qu'il soit cotitulaire du bail ou pas. La signature d'un avenant au bail de location permet donc la désolidarisation en cas de séparation. 

En revanche, lorsque la dissolution du PACS est effective, le partenaire cotitulaire du bail n'est plus redevable du paiement du loyer de la personne qui reste dans le logement.