Définition selon l'article l145-5 du Code de commerce
Prévu à l’article L145-5 du Code de commerce, le bail précaire est par définition un contrat de location de courte durée pouvant être conclu pour une durée maximale de 36 mois. Également appelé bail dérogatoire, ce contrat est uniquement destiné à la location d’un local à usage commercial ou artisanal.
Et contrairement au bail commercial, le bail précaire ne donne pas droit au principe de tacite reconduction. Cela signifie qu'au-delà des 3 ans, le bail ne peut pas être renouvelé.
Les parties (propriétaire et locataire) ont la possibilité de conclure plusieurs baux précaires successifs pour la location d’un même local du moment que la période totale de location ne dépasse pas les 3 ans.
Pourquoi signer un bail précaire de courte durée ?
Le bail précaire est souvent utilisé pour tester une activité commerciale ou artisanale avant de signer un bail commercial à plus long terme. De même, la location sur une durée plus courte permet de vérifier que la relation entre les deux parties est viable.
On peut donc retenir que ce type de location est surtout avantageux pour les professionnels qui cherchent une location temporaire ou pour les propriétaires qui souhaitent avoir une plus grande flexibilité dans la gestion de leur bien immobilier.
Le professionnel (artisan, commerçant) qui souhaite tester son activité avant de s’engager dans un bail commercial a tout intérêt à signer un bail précaire.
Quels sont les avantages et inconvénients du bail précaire ?
En ce qui concerne les avantages et inconvénients du bail précaire, ils sont de plusieurs ordres et dépendent essentiellement de la position du signataire, à savoir :
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Pour le bailleur |
Pour le locataire |
Les avantages |
- Plus de flexibilité
- Bail de courte durée
- Peu d’engagement
- Pas de plafonnement des loyers
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- Plus de flexibilité
- Peu de d’engagement
- Loyer généralement plus bas
- Peu de garantie à fournir
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Les inconvénients |
- Possible requalification en bail commercial
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- Moins de sécurité
- Possibilité d’augmentation du loyer à l’échéance du contrat
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Du côté des avantages, le propriétaire peut tester son locataire de manière prudente, sans engagement, et étudier sa situation pour vérifier s'il peut lui faire confiance pour signer un bail à long terme. Le locataire peut quant à lui louer un local à usage professionnel pour une durée limitée, sans avoir à s'engager sur le long terme. De même, le bail précaire offre une certaine flexibilité, car il peut être adapté aux besoins évolutifs d'une entreprise en développement.
En ce qui concerne les inconvénients, on peut notamment citer l'absence de droit au renouvellement. Le risque pour le locataire consiste à perdre l'emplacement en cas de non-renouvellement. En outre, il n'y a pas d'indemnité d'éviction (sauf stipulation contraire).
Enfin, en raison de la durée limitée du bail, il n'est généralement pas possible pour le locataire de le résilier de manière anticipée, sauf bien sûr si le contrat prévoit des clauses particulières telles que des modalités résiliation du bail.
Une clause de résiliation anticipée peut être introduite au bail précaire, après avoir obtenu l'accord du propriétaire et du locataire.