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Comment procéder à la résiliation d'un bail verbal quand on est propriétaire ?

Résiliation d'un bail verbal propriétaire

SOMMAIRE

  • Les différences entre un bail écrit et un bail oral
  • Les obligations dans un bail oral
  • Les 3 motifs de résiliation du bail verbal par un propriétaire
  • Mettre fin à un bail verbal
  • L'expulsion d'un locataire sans bail

Ce qu'il faut retenir

Malgré l'absence de document écrit, un bail verbal est légalement valable mais peut présenter des risques.

La résiliation d'un bail verbal par le propriétaire suit des motifs similaires à un bail écrit.

Pour résilier un bail oral, le propriétaire peut trouver un accord, envoyer un courrier recommandé ou respecter un préavis.

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Depuis la loi n°2024-322 du 9 avril 2024, "le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l'établissement d'un contrat conforme à l'article 3 et la délivrance d'un reçu ou d'une quittance mentionnés à l'article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende ». Cet alinéa, ajouté à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, vient définitivement entériner l'interdiction pour les bailleurs d'avoir recours à un bail verbal.

Attention cependant, les baux verbaux contractés avant cette date sont toujours en vigueur. Seul le refus du bailleur de régulariser la situation ou de recourir à un bail écrit est répréhensible.

BailFacile s'efforce quotidiennement de tenir ses utilisateurs informés sur l'actualité légale touchant à la gestion locative. L'article ci-dessous a été écrit dans un contexte légal différent et son contenu doit être lu et interprété comme tel. En aucun cas cet article ne peut être utilisé pour justifier le recours à un bail verbal, désormais interdit.

Un propriétaire bailleur peut tout à fait louer son logement avec un simple bail verbal. Si la loi demande un document écrit, le bail verbal reste juridiquement valable. Mais quelles sont les différences entre un bail écrit et un bail verbal ? Et la résiliation d’un bail verbal par le propriétaire est-elle possible ? 

Quelles différences entre un bail écrit et un bail oral ?

Le bail écrit de location 

Un bail de location est un contrat écrit et signé par le propriétaire et le locataire pour toute la durée de la location. Il permet de formaliser la location et de définir précisément les obligations des deux parties telles que la durée du bail, le montant du loyer, les responsabilités des parties, les conditions de résiliation, etc. Un bail écrit offre plus de sécurité, car il constitue une preuve écrite des engagements contractuels.

Le bail oral de location 

Un bail oral de location est un contrat conclu avec un accord verbal entre le propriétaire et le locataire. Cela signifie qu’il n’y a aucun document écrit qui précise les termes et les conditions de la location. 

Les obligations du propriétaire et du locataire sont déterminées verbalement et peuvent varier en fonction des accords convenus entre les parties. Le bail oral permet de simplifier les démarches de location, mais peut comprendre certains risques en cas de litige. 

Est-ce que le bail oral dispose des mêmes obligations légales qu’un bail écrit ?

La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs fixe les règles du contrat de location : durée, paiement du loyer, préavis de congé, dépôt de garantie, caution, etc. Si cette loi précise que le bail écrit est obligatoire, la jurisprudence estime qu’un bail oral est valable et respecte les mêmes droits et obligations que le bail écrit. 

Quels sont les 3 motifs de résiliation du bail verbal par un propriétaire ?

Étant donné que la résiliation du bail verbal se fait dans les mêmes conditions qu’un bail écrit, le propriétaire est en droit de résilier à condition de respecter trois motifs :

Congé pour habiter le logement 

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vivre dans le logement en tant que résidence principale. Il peut également le récupérer pour l'un de ses proches, mais toujours en tant que résidence principale.

Les proches concernés sont :

  • L'époux ;
  • Le concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ;
  • Le partenaire de Pacs ;
  • Ses ascendants ;
  • Ses descendants ;
  • Ceux de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Congé pour vendre 

Le propriétaire peut donner congé au locataire s’il souhaite vendre son logement sans locataire. Cependant, le locataire peut faire une proposition d’achat et bénéficie d'un droit de préemption. Cela va dépendre de la situation géographique du bien, et selon les conditions, le propriétaire est dans l’obligation de vendre au locataire. L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis.

Congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut rompre le bail pour motif légitime et sérieux. Cela signifie que le locataire ne respecte pas au moins une des obligations du bail : nuisances de voisinage ou paiement du son loyer avec des retards répétés, absence d'attestation d'assurance habitation.

Le propriétaire peut également donner congé lorsqu’il souhaite réaliser de gros travaux de réhabilitation du logement.

Que faire si le locataire refuse le congé donné par le propriétaire ?

Si le locataire refuse le congé, le propriétaire devra apporter la preuve du motif de résiliation en cas de litige.

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Comment mettre fin à un bail verbal ?

La résiliation d’un bail verbal est identique aux règles prévues par la loi du 6 juillet 1989 dans le cadre d’une location immobilière. Ainsi, pour résilier son bail oral, le propriétaire dispose de plusieurs solutions. 

Trouver un accord commun avec le locataire

Le bailleur peut décider de mettre fin au bail oral à tout moment avec l'accord du locataire. On parle de résiliation amiable. Ils décident ensemble des conditions de la résiliation (date de résiliation, préavis).

Envoyer un courrier en recommandé

Le bailleur peut donner congé au locataire en suivant les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989. Il doit donc envoyer un courrier en recommandé en précisant le motif.  

Respecter le préavis

Le propriétaire doit également respecter un délai de préavis fixé par la loi. Le préavis est de trois mois en location meublée et de six mois en location vide. 

Comment expulser un locataire sans bail ?

Oui, cependant, les clauses résolutoires ne peuvent pas être déclenchées dans le cadre d’un bail oral, car elles sont obligatoirement écrites. Par conséquent, si le locataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire doit :

  • Envoyer un recommandé en précisant le motif de résiliation et demandant au locataire de régulariser la situation ;
  • En cas de refus, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion du locataire en passant par une action en justice devant le Tribunal de Grande Instance.
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