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Cession d’un bail de location à un nouveau locataire : est-ce possible et comment ?

Cession bail location

SOMMAIRE

  • Définition
  • Résiliation, sous-location ou cession de bail
  • À qui peut-on céder un contrat de bail ?
  • Refus du propriétaire
  • Lettre de demande de cession de bail d'habitation
  • FAQ

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Et si, au lieu de résilier son contrat d'habitation, le locataire cédait son bail ? Cette option présente plusieurs avantages, mais également plusieurs spécificités à prendre en compte avant de décider de transférer son bail à un nouveau locataire. 

Côté propriétaire, les mécanismes permettant la cession de bail ou la reprise de bail entre locataires doivent également être bien maîtrisés, et ce afin d'éviter certains désagréments, à commencer par l'arrivée d'un nouveau locataire peu, voire pas, solvable. Clauses, formalisme, conditions… retrouvez ce qu'il y a à savoir sur le transfert d'un bail à un autre locataire.

C'est quoi une reprise de bail ?

Aussi appelée cession de bail ou transfert de bail, la reprise d'un contrat de location consiste, pour le locataire en place, à transmettre le bail à un nouveau locataire. Afin de mieux appréhender les mécanismes en jeu, il est nécessaire de bien distinguer :

  • Le cédant, qui est le locataire actuel, qui cède son bail ;
  • Le cessionnaire, qui est la personne à qui le bail est transféré, c'est-à-dire le nouveau locataire. 

La cession d'un bail implique non seulement le cédant et le cessionnaire, mais aussi le propriétaire, dont l'accord est requis pour pouvoir procéder à l'interversion de l'ancien et du nouveau locataire. L'ensemble des droits et des obligations du cédant sont alors transmis au cessionnaire. 

La cession de bail peut concerner :

  • Un bail d'habitation ;
  • Un bail commercial.

Toutefois, les règles applicables à chaque type de transfert de bail ne sont pas les mêmes. L'objectif de ce guide, destiné aux particuliers et aux propriétaires bailleurs, est avant tout de présenter les particularités de la cession d'un bail d'habitation, que celui-ci soit meublé, vide, une colocation ou un bail étudiant.

Résiliation, sous-location ou cession de bail : quelles différences ?

Si cession, transfert et reprise de bail ont le même sens, d'autres mots en revanche doivent être bien distingués. C'est le cas de la résiliation de bail et de la sous-location. 

En effet, la résiliation d'un bail implique que le contrat prend fin. Le contrat conclut entre le locataire et le propriétaire est donc définitivement arrêté. Néanmoins, la résiliation d'un contrat de location à l'initiative du locataire doit respecter un certain délai de préavis, en fonction du type de contrat. Le nouveau locataire et le bailleur doivent alors signer un nouveau contrat. 

La sous-location, quant à elle, permet à un locataire de louer le logement qu'il occupe à une autre personne. Le locataire qui figure sur le bail initial conserve néanmoins l'ensemble de ses droits, dont celui de vivre dans le bien immobilier, et de ses devoirs, en particulier celui de payer le loyer. Le propriétaire, quant à lui, doit donner son accord, mais n'est pas partie au contrat, contrairement à une cession de bail. 

À l'inverse, après avoir réalisé une cession de bail, le cédant n'est plus partie au contrat, et il n'est donc plus tenu à aucune obligation envers le propriétaire, à moins qu'il n'ait signé une clause de solidarité.

À qui peut-on céder un contrat de bail ?

Il est possible de céder son bail à toute personne, à condition d'obtenir l'accord du propriétaire. Pour le locataire, céder son bail présente plusieurs avantages. En effet, cela lui permet d'éviter d'avoir à résilier son contrat de location, et il n'a donc pas à patienter le temps du délai de préavis avant de quitter son logement, à condition, bien entendu, de trouver un repreneur. 

Le locataire d'une maison ou d'un appartement peut également vouloir céder son bail à un proche, afin de lui permettre de récupérer le logement qu'il convoitait. 

Pour le propriétaire, la cession de bail est un moyen de gagner du temps, puisqu'il n'a pas à chercher lui-même un nouveau locataire. Il peut ainsi éviter le problème de la vacance locative. Il est néanmoins essentiel de vérifier la solvabilité du cessionnaire, comme pour toute étude d'un dossier de location, afin de minimiser le risque d'impayé. 

Dans le cas où une clause de solidarité est insérée, le cédant a lui aussi tout intérêt à s'assurer que le cessionnaire sera en mesure de payer son loyer. En effet, par cette clause, facultative en théorie, mais à laquelle le bailleur peut conditionner son accord, le cédant est tenu solidairement avec le cessionnaire au paiement du loyer

Ne s'agissant pas d'un nouveau contrat de bail, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer à la relocation, et doit donc attendre de pouvoir faire jouer l'éventuelle clause de révision du loyer ou patienter jusqu'au renouvellement du bail.

Le propriétaire a-t-il le droit de refuser une cession de bail d'habitation ?

En principe, la cession d'un bail d'habitation est toujours possible. Néanmoins, il est nécessaire de recueillir au préalable l'accord du propriétaire bailleur, conformément à l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. À défaut, le contrat de cession est nul, le cédant est donc toujours tenu à ses engagements et le cessionnaire peut être expulsé des lieux. 

Le propriétaire, de son côté, peut librement accepter ou refuser la reprise du bail, notamment s'il préfère choisir lui-même un locataire plus solvable, ou s'il souhaite modifier les conditions du bail, et en particulier le loyer, lors de la relocation. 

Le cas particulier d’une cession de bail en colocation

La cession de bail peut être particulièrement utile dans le cadre d'une colocation, puisque le départ d'un locataire sans trouver de repreneur peut poser problème à ceux qui restent. Cependant, le colocataire qui résilie son bail reste redevable du loyer durant les 6 mois qui suivent cet événement, ou jusqu'à la date où un nouveau colocataire arrive.

Comment rédiger une lettre de demande de cession de bail d'habitation (appartement, maison...) ?

Pour formaliser une cession de bail d'habitation, il est nécessaire de signer un avenant au contrat initial. Ce contrat de cession permet de transférer les droits et les obligations du cédant vers le cessionnaire. Une fois ce document signé, le cessionnaire devient officiellement le seul locataire de l'appartement ou de la maison. 

Si la loi ne définit pas de liste d'informations à faire figurer dans un avenant de cession de bail, il est néanmoins recommandé d'y préciser :

  • L'adresse de l'appartement ou de la maison ;
  • Sa description (type, superficie, annexes…) ;
  • Le montant du loyer et des charges. 

Le cessionnaire doit ensuite rembourser le montant du dépôt de garantie que le cédant avait versé au bailleur lors de son arrivée dans les lieux. 

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FAQ

Est-ce que le propriétaire peut refuser le transfert du bail ?

Le propriétaire d'un logement loué peut librement accepter ou refuser le transfert du bail qu'il a signé avec son locataire initial. Il est d'ailleurs vivement recommandé de vérifier que le futur locataire est en mesure de régler le montant du loyer demandé avant d'accepter une telle demande. Pour se protéger, le propriétaire peut également demander à ce que soit insérée une clause de solidarité dans l'avenant au contrat.

Comment faire un transfert de bail commercial ?

La reprise d'un bail peut aussi concerner un bail commercial, signé entre un propriétaire bailleur et un professionnel exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le contrat de location initial peut interdire toute cession de bail, ou y poser certaines conditions. En revanche, le transfert d'un bail commercial est toujours possible lorsque cette opération est incluse dans la cession d'un fonds de commerce.

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