Quel régime choisir en location meublée, réel ou micro-BIC ?

Le régime micro-BIC est un régime fiscal simplifié. Il s'applique par défaut aux bailleurs de logements meublés dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas certains seuils. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire, quel que soit le montant des dépenses engagées.

Plafonds applicables et conditions en micro-BIC

Pour relever de ce régime forfaitaire, les recettes locatives brutes, charges comprises, ne doivent pas excéder :

• 77 700 € pour les locations meublées classiques à usage d’habitation ;
• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés ; 
• 77 700 € pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes.

Ces plafonds s'apprécient par foyer fiscal et par année civile. En cas de dépassement, le bailleur passe automatiquement au régime réel l’année suivante.

À noter : 
Même sous ces seuils, le bailleur peut renoncer au micro-BIC, et opter volontairement pour le régime réel afin d'optimiser sa fiscalité.

Calcul de l'abattement applicable aux recettes locatives

Un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué sur les loyers encaissés, selon le type de location :

• 50 % pour les locations meublées classiques ;
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés ; 
• 50 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.

Autrement dit, le bénéfice imposable correspond à 50 % ou 70 % des recettes, selon les cas. Puis il est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Avantages du régime forfaitaire 

Le régime micro-BIC est apprécié des propriétaires bailleurs pour sa simplicité de gestion. Il peut néanmoins entraîner un coût fiscal plus élevé si les charges sont importantes. Voici les principaux atouts de ce dispositif :

• Déclaration simplifiée : le bailleur reporte le montant brut des loyers dans le formulaire 2042 C-PRO, sans avoir à fournir de justificatifs de charges.
• Aucune comptabilité à tenir : pas d’obligations comptables spécifiques ni de bilan à fournir à l'administration fiscale.
• Frais de gestion réduits : la majorité des bailleurs n’ont pas besoin de recourir à un expert-comptable.
• Abattement automatique : la déduction s’applique même en l’absence de dépenses engagées.

Limites du micro-BIC

Le régime micro-BIC présente quelques inconvénients à anticiper :

• Charges non déductibles : même si les dépenses sont importantes (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurances, etc.), elles ne sont pas prises en compte. L’abattement reste fixe.
• Absence d’amortissement : le bailleur ne peut pas lisser la valeur du bien immobilier et du mobilier pour réduire son imposition.
• Rendement fiscal parfois défavorable : si les charges réelles dépassent le taux d'abattement (50 % ou 30 % selon le type de location), le bailleur est imposé sur un bénéfice supérieur à la réalité.

Le régime réel d’imposition permet aux bailleurs en location meublée non professionnelle (LMNP) de déduire toutes les charges réellement supportées dans le cadre de leur activité. Il autorise aussi l’amortissement du bien immobilier (à l’exception du terrain) ainsi que du mobilier, ce qui permet de réduire, voire d'annuler le bénéfice imposable. 

Charges déductibles des revenus locatifs

Les charges admises en déduction doivent être directement liées à la gestion et à l’exploitation du bien meublé. Voici les principales dépenses que le LMNP au régime réel peut imputer sur ses recettes :

• frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, commissions d’agence) ;
• Intérêts d’emprunt liés au prêt contracté pour financer l’achat du bien ;
• travaux d’entretien, de réparation ou de mise en conformité (hors travaux de construction ou d’agrandissement) ;
• frais de déplacement liés à la gestion locative ;
• frais de procédure en cas de litige avec un locataire (honoraires d'avocat, actes de commissaire de justice) ;
• charges courantes (taxe foncière, garantie loyers impayés, assurance emprunteur, assurance propriétaire non-occupant, charges de copropriété non récupérables) ;
• frais de gestion (honoraires de gestion locative, honoraires d’expert-comptable) ;
• amortissement du bien immobilier (hors terrain), du mobilier et des équipements.

Obligations comptables et fiscales du régime réel 

Le loueur soumis au régime réel doit respecter certaines obligations comptables, notamment :

• tenir une comptabilité complète (bilan, compte de résultat, registre des amortissements) ;
• déclarer ses résultats sur le formulaire 2031 SD, à joindre à la déclaration annuelle de revenus (formulaire n° 2042 C-PRO) ;
• faire appel à un expert-comptable (les honoraires sont déductibles des revenus locatifs).

En outre, depuis le 1er mars 2025, les amortissements pratiqués dans le cadre du régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien. Concrètement, les amortissements viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Par exemple :
Un bien acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 50 000 €, puis revendu 300 000 €, génère une plus-value imposable de 150 000 € (elle était de 100 000 € avant la réforme).

Il existe néanmoins deux exceptions à cette réintégration :

• biens situés en résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) ;
• biens transmis par donation ou succession.

Ce changement doit être pris en compte dans toute stratégie d’investissement à long terme en LMNP au régime réel.

Avantages du LMNP au réel

Malgré ces obligations, le régime réel présente plusieurs avantages considérables :

• déduction intégrale des charges réellement engagées lorsqu'elles sont liées à l'exploitation du bien ;
• amortissement du bien et du mobilier, ce qui permet de diminuer significativement le bénéfice imposable ;
• fiscalité allégée, parfois nulle pendant plusieurs années.

Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel, au-delà des seuils fiscaux, dépend de trois critères essentiels :

• le montant des recettes locatives annuelles ;
• la situation patrimoniale du bailleur ;
• les objectifs fiscaux et patrimoniaux à moyen ou long terme.

Recettes locatives : seuils et options

Lorsque les recettes locatives restent largement inférieures aux seuils du micro-BIC (77 700 € pour une location meublée classique, 15 000 € pour un meublé non classé), et que les charges sont faibles, le régime forfaitaire reste avantageux pour sa simplicité.

Mais dès lors que les recettes s'approchent de ces plafonds, ou que les charges réelles deviennent importantes (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion), une simulation devient nécessaire. 

Même en restant sous les seuils, l'investisseur peut opter volontairement pour le régime réel, à condition de respecter les délais déclaratifs. Cette option est valable deux ans, et reconduite tacitement si elle n’est pas dénoncée. Elle peut donc être utilisée dans une stratégie fiscale lorsque les charges sont ponctuellement élevées (travaux ou achat récent, par exemple), sans engagement sur le long terme.

Situation patrimoniale et projet d'investissement

Le régime micro-BIC reste adapté lorsque :

• le bien est acquis comptant ou déjà remboursé ;
• les charges courantes sont peu élevées ;
• le bien est ancien, avec un amortissement déjà bien entamé ;
• le bailleur recherche une gestion simplifiée.

À l’inverse, le régime réel est recommandé dans les cas suivants :

• acquisition récente avec frais de notaire et mobilier amortissable ;
• bien financé à crédit générant des intérêts déductibles ;
• dépenses importantes prévues (travaux, mise aux normes) ;
• volonté d’optimiser la fiscalité grâce à la déduction de charges et à l’amortissement.

Objectifs fiscaux à long terme

Le régime réel permet souvent de neutraliser l’imposition pendant plusieurs années grâce à la déduction cumulée des charges et des amortissements. Il est donc particulièrement adapté aux stratégies d'optimisation à moyen terme.

Mais cette approche suppose une gestion rigoureuse, et une anticipation des conséquences en cas de revente. En effet, depuis 2025, la fiscalité au moment de la cession peut être plus lourde en raison de la réintégration des amortissements.

Dès lors, le micro-BIC, moins optimisé à court terme, peut devenir plus avantageux sur une longue durée de détention, si la fiscalité à la revente devient un critère déterminant.

Voici 4 bonnes pratiques pour bien choisir entre micro-BIC et régime réel :

1. Analyser sa situation fiscale

Avant toute prise de décision, le bailleur doit répondre à quelques questions essentielles : 

• Ai-je contracté un emprunt bancaire pour financer le bien ?
• Est-ce que je prévois des travaux importants ?
• Quel est le prix d’achat du bien et du mobilier ?
• Quel est mon taux marginal d’imposition (TMI) ?
• Suis-je à l’aise avec la gestion comptable ou ai-je besoin d'être accompagné par un professionnel ?

2. Utiliser un simulateur LMNP pour comparer

Des outils gratuits en ligne permettent de simuler le gain fiscal sous chacun des deux régimes. Ils prennent en compte les loyers, les charges, les amortissements et la fiscalité. Ils aident l'investisseur à évaluer rapidement quel régime est le plus adapté à sa situation.

3. Connaître l’option pour le régime réel

Même si le LMNP relève par défaut du micro-BIC, il peut opter pour le réel à tout moment. Néanmoins, cette option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration annuelle des revenus (formulaire 2042), en y joignant une déclaration de résultats (formulaire 2031).

Elle est valable durant 2 ans, et se renouvelle automatiquement, sauf en cas de dénonciation expresse dans les délais.

4. Se faire accompagner par professionnel pour déclarer ses impôts

Un expert-comptable spécialisé en LMNP peut :

• évaluer l'intérêt de chaque régime selon le profil ;
• établir les documents fiscaux et la comptabilité annuelle ; 
• sécuriser les obligations déclaratives en respectant les délais.

Ses honoraires sont déductibles des revenus locatifs imposés au régime réel.