Que dit la loi ELAN concernant la suppression des vide-ordures ?

La loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a assoupli les conditions de suppression des vide-ordures en copropriété, notamment lorsqu’ils présentent un risque sanitaire.

Avant la réforme du droit de la copropriété : une procédure contraignante

Jusqu’en 2020, supprimer un vide-ordures impliquait une procédure lourde. La décision devait être prise à la majorité absolue de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. En d'autres termes, le vote devait obtenir la majorité de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents, représentant au moins la moitié des voix.

Dans certains cas particuliers, notamment si la suppression portait atteinte à la destination de l’immeuble ou à la jouissance des parties communes, la double majorité de l’article 26, voire l’unanimité, pouvait être exigée.

Après la réforme : une majorité simple en cas de risque sanitaire

Depuis l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, mise en application le 1er juin 2020, les règles ont évolué.

Si un vide-ordures présente un risque sanitaire avéré, sa suppression peut être votée à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale). 

Lorsque le risque sanitaire n’est pas retenu, la copropriété ne peut pas appliquer la majorité simple prévue par l'article 24. La suppression reste alors soumise à la majorité absolue de l’article 25, voire à une majorité renforcée selon la nature des travaux envisagés.

La suppression des vide-ordures est souvent liée à des impératifs d’hygiène, de sécurité, et de conformité aux normes actuelles.

Risques sanitaires liés aux vide-ordures

Les vide-ordures sont aujourd’hui à l’origine de nombreux problèmes dans les copropriétés : 

• nuisances olfactives ;
• formation de moisissures ;
• stagnation de déchets coincés dans les conduits. 

Lorsqu’ils sont mal entretenus, ils deviennent un foyer d’insalubrité potentiellement dangereux pour la santé des résidents.

Risques sécuritaires dans les parties communes

Ces installations posent également des problèmes de sécurité. En effet, elles attirent des rongeurs et des insectes, difficiles à éradiquer. 

De plus, les objets inflammables jetés (mégots de cigarettes par exemple) peuvent transformer ces conduits en véritables foyers d’incendie.

Non-conformité des vide-ordures aux normes actuelles

Les règlements sanitaires départementaux (RSD) imposent des conditions strictes d’entretien et de désinfection des vide-ordures, souvent difficiles à respecter sur le long terme. Les conduits doivent être nettoyés et désinfectés au moins deux fois par an, et maintenus en parfait état de propreté. 

Il est également interdit d’y jeter des résidus liquides et des objets susceptibles de les obstruer ou de provoquer un incendie. 

C’est pourquoi de nombreuses copropriétés préfèrent se débarrasser des vide-ordures. Elles évitent ainsi ces contraintes, et adoptent une gestion des déchets conforme aux normes de santé publique en vigueur.

Pour être valable et opposable à tous, la décision de supprimer un vide-ordures doit respecter deux étapes essentielles :

1— Appréciation du risque sanitaire par les copropriétaires

La loi ne donne pas de définition précise du risque sanitaire. Il peut néanmoins résulter de situations telles que : 

• nuisances persistantes (odeurs, salissures) ;
• présence de nuisibles (rongeurs, cafards) ;
• risques d’incendie liés à un mauvais usage du vide-ordures. 

Pour confirmer cette appréciation et éviter toute contestation de vote ultérieure, la copropriété doit apporter des éléments concrets : un rapport d’expert, un constat d’infestation, ou une mise en demeure des autorités sanitaires. 

2— Procédure de suppression des vide-ordures

Lorsque le risque sanitaire est établi, le syndic inscrit la suppression du vide-ordures à l’ordre du jour de l’assemblée générale. La majorité nécessaire pour l'adoption de cette décision dépend de la reconnaissance ou non de ce risque :

• Si le risque sanitaire est reconnu, la décision est prise à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés.
• Si aucun risque n’est établi, la suppression reste possible, mais elle doit être votée à la majorité de l'article 25, voire à une majorité renforcée dans certains cas particuliers.

Après la suppression d’un vide-ordures, la copropriété doit envisager des solutions pratiques et conformes aux exigences sanitaires pour la gestion des déchets.

Installation de locaux à ordures conformes aux normes

La copropriété doit aménager un local à poubelles conforme aux règlements sanitaires départementaux, c’est-à-dire : 

• ventilé ;
• étanche ;
• facile d’accès pour les résidents et pour les services de collecte ;
• régulièrement entretenu. 

Par ailleurs, il doit être assez grand pour accueillir tous les bacs nécessaires selon le nombre de logements de l'immeuble. 

Mise en place du tri sélectif dans les copropriétés

La mise en place du tri sélectif devient une étape incontournable. Les copropriétés doivent s’adapter aux exigences locales en matière de recyclage. Elles doivent notamment installer des bacs différents pour :

• les ordures ménagères ;
• les emballages recyclables ;
• et le verre. 

Cette démarche répond aux objectifs actuels de développement durable, et permet une gestion plus responsable des déchets.