Sommaire
- Cinq leviers qui remplacent discrètement le Pinel
- Un marché locatif sous pression silencieuse
- Que faire pour rester compétitif sans le Pinel ?
Cinq leviers qui remplacent discrètement le Pinel
Depuis le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel est arrivé à son terme. Pour compenser la baisse de la demande dans le neuf, pouvoirs publics, banques et promoteurs ont activé plusieurs leviers, souvent plus favorables à l’achat qu’à l’investissement locatif.
Voici les cinq principaux dispositifs qui redessinent le marché :
- PTZ renforcé
Depuis avril 2025, le prêt à taux zéro s’applique partout en France, couvrant jusqu’à 30 % du prix d’une maison neuve et 50 % pour un appartement neuf. Un coup de pouce massif pour les primo-accédants. - Prêts complémentaires jeunes actifs
Plusieurs banques proposent des prêts à 1 % jusqu’à 25 000 €, cumulables avec le PTZ. Certaines collectivités ajoutent une aide locale allant jusqu’à 10 000 €. - Offres promoteurs « zéro apport »
Dépôt de garantie abaissé à 500 €, frais de notaire offerts, intérêts intercalaires pris en charge : Altarea Cogedim, Bouygues ou Vinci multiplient les offres « tout inclus ». - Bail réel solidaire (BRS)
En dissociant foncier et bâti, ce montage permet de réduire le prix d’acquisition jusqu’à -40 %, tout en sécurisant l’usage sur le long terme. Objectif : 20 000 logements en BRS d’ici 2028. - TVA réduite et aides locales dans les zones ANRU
Sur certains quartiers en renouvellement urbain, les acquéreurs peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5 % et d’aides cumulées. Des zones jusqu’ici convoitées par les bailleurs.
Un marché locatif sous pression silencieuse
Si aucun de ces dispositifs ne cible les investisseurs, leurs effets secondaires pèsent déjà sur la demande locative.
Trois conséquences majeures à court et moyen terme sont à entrevoir :
- Rétrécissement du vivier locatif « premium » : les jeunes actifs solvables deviennent acheteurs plutôt que locataires, notamment dans les zones dynamiques.
- Concurrence accrue pour les biens standards : l’ancien non rénové, sans valeur ajoutée, devient moins attractif face à une offre neuve subventionnée.
- Baisse de rotation : les locataires les plus stables basculent vers la propriété, réduisant les opportunités de relocation.
Dans les villes moyennes et périphéries bien connectées, les arbitrages locatif/achat évoluent vite : à mensualité équivalente, beaucoup franchissent le cap de l’achat.
Que faire pour rester compétitif sans le Pinel ?
Face à ce nouveau paysage, les bailleurs doivent adopter une posture plus proactive. Voici 4 pistes concrètes :
- Valoriser les profils solides
Adapter les baux et sécuriser la durée d’occupation (baux de 3 ou 6 ans, clauses adaptées), surtout pour les biens bien placés. - Moderniser les logements
Isolation, DPE, équipements connectés ou prestations supplémentaires : sans avantage fiscal, le bien lui-même devient l’argument. - Travailler l’offre « locataire clé en main »
Loyer tout inclus, services mutualisés (box internet, ménage, conciergerie), gestion digitalisée : répondre aux standards d’usage du neuf. - Réévaluer son parc
Revente partielle des biens les moins performants, ciblage de quartiers sous-dotés, ou investissement dans la location meublée non professionnelle (LMNP) plus souple fiscalement.
Sans Pinel, le marché locatif ne s’effondre pas, mais il se rééquilibre. Pour garder un bon rendement, il faut désormais séduire les locataires comme on séduirait des acheteurs : avec du confort, des services, et une gestion optimisée.
