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À propos du préavis réduit en location

Le locataire peut résilier son bail de location à tout moment, que son logement soit un appartement ou une maison. Il va pour cela devoir respecter un préavis, dont la durée va varier selon la nature du bail. Le locataire n’est pas obligé de mentionner les raisons de ce départ pour que le congé soit valable. Le propriétaire est en droit de demander des explications mais ne peut invoquer aucun texte pour l’invalider.

Le délai de préavis est prévu pour permettre au propriétaire comme au locataire de se retourner et d’avoir le temps de trouver un autre locataire ou de vendre. 

Le préavis est d’un mois en bail de location meublée, y compris dans le cadre d’un bail étudiant ou d’un bail mobilité.

En location non-meublée, ce délai de préavis est en règle générale de trois mois. La loi Alur a cependant modifié la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : il est désormais possible de bénéficier d’un congé réduit a un mois sous certaines conditions

Pour que le locataire puisse bénéficier d’un congé réduit, il va falloir qu’il le justifie, et le motif devra apparaître dans sa lettre de congé. De plus, pour que ce congé soit effectivement réduit, le motif devra être recevable aux yeux de la loi.

La transmission du préavis en location

Afin de quitter son logement, le locataire va devoir adresser au propriétaire une lettre de congé. Celle-ci sera transmise en recommandé avec accusé réception, ou en main propre contre émargement.

Pas de retour en arrière sauf accord

Une fois le congé donné, il sera impossible pour le locataire de revenir sur sa décision sauf si le propriétaire y consent.

Date de départ du préavis en location : ce que dit la loi

L’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre ».

Exemple

Dans le cadre d’un préavis de trois mois, le propriétaire réceptionne la lettre de congé de son locataire le 8 avril. La date de fin du préavis sera donc le 8 juillet. 

Lorsque le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, le congé doit donc être réceptionné par le propriétaire afin que puisse débuter le délai de préavis. Celui-ci court donc à partir de la date de remise effective du pli recommandé au propriétaire. Cette date est apposée par La Poste lors de la remise de la lettre.

L’intérêt pour le bailleur de notifier la réception du congé rapidement

Le bailleur à tout intérêt à notifier la réception du congé de son locataire rapidement, afin d’éviter que celui-ci ne fasse appel à un huissier pour mener à bien son départ.

Contenu de la lettre d’accusé réception d’un congé

Aucune règle particulière ne vient encadrer sa rédaction. Il conviendra toutefois de respecter un certain formalisme afin de s’assurer que le locataire prenne acte de celle-ci. Cette lettre devra donc mentionner : 

  • Les coordonnées du propriétaire et du locataire ;
  • Les informations du logement ;
  • Le type de bail
  • Le délai de préavis ; 
  • En cas de congé réduit : le motif ainsi que le justificatif correspondant (les justificatifs valables pour chaque situation sont détaillés plus bas dans l’article).

Pour être juridiquement valable, votre lettre doit impérativement être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, ou remise en mains propres à votre propriétaire contre un récépissé ou émargement, ou être remise par un huissier.

Nous mettons à votre disposition un modèle personnalisable, permettant de rédiger l’accusé réception d’un congé donné par votre locataire. Retrouvez le ici.

Une fois le congé acté : suite de la procédure

Si le locataire est éligible à un préavis réduit, il va devoir vous transmettre un justificatif valable. 

Il devra également vous faire parvenir sa future adresse dès qu’il en a connaissance, avant que vous puissiez la communiquer aux impôts dans le cadre du paiement de la taxe d’habitation

Enfin, il conviendra de lui demander d’indiquer les jours durant lesquels des visites du bien seront envisageables, dans le cadre de la recherche d’un futur candidat locataire. Pour en savoir plus sur les modalités de visite du propriétaire, particulièrement dans le cadre de la relocation de son bien, rendez-vous sur notre article dédié

S’en suivra la réalisation de l’état des lieux de sortie, qu’il faudra également planifier, et la restitution du dépôt de garantie si aucune dégradation n’a été constatée.

Le préavis réduit à un mois en location non-meublée

Si le contrat vous liant est un bail de location non-meublée, le locataire va pouvoir bénéficier, s’il le souhaite et sous réserve de vous fournir un justificatif, d’un préavis réduit à 1 mois sous certaines conditions : 

  • En cas d’obtention d’un premier emploi ;
  • En cas de mutation ;
  • En cas de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
  • Pour le locataire dont l’état de santé constaté par un certificat médical justifie un changement de domicile ; 
  • Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) ;
  • Pour les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé ;
  • Pour les loca­taires attributaires d’un logement social ;
  • Si le logement est situé dans une zone d’encadrement des loyers.
Exemple

Dans le cadre d’un préavis réduit d’un mois, le propriétaire réceptionne la lettre de congé de son locataire le 8 avril. La date de fin du préavis sera donc le 8 mai. 

Si le locataire vous transmet un congé réduit sans l’assortir d’un justificatif permettant d’en bénéficier, vous allez pouvoir lui adresser une demande de justificatif pour congé réduit

L’importance du justificatif en cas de congé réduit

En cas de congé réduit, un justificatif devra être transmis au propriétaire. Ce document est primordial et doit être fourni au moment de l’envoi du congé, sinon le locataire s’expose à un refus de congé réduit (arrêt de la Cour de Cassation n° 18-14256 du 11 avril 2019). 

Si, à l’inverse, le locataire vous transmet une demande de congé réduit non légitime (si le motif invoqué ne permet pas d’en bénéficier), vous lui adresserez une notification de congé assorti à tort d’un préavis réduit à 1 mois, afin de lui formaliser votre réponse et l’informer que sa demande n’est pas recevable. Il disposera donc d’un congé d’une durée de 3 mois.

La demande du propriétaire d’obtenir un justificatif de préavis réduit

Un propriétaire n’ayant pas reçu de justificatif de congé réduit en même temps que la lettre de congé de son locataire est en droit de ne pas l’accorder. 

Dans les faits, il est toujours préférable d’agir de manière raisonnée : il peut s’agir d’un oubli ou d’une méconnaissance de procédure.

Si le locataire ne vous a pas posé de problèmes majeurs au cours de la location et qu’il respecte votre logement, vous pouvez lui donner une chance en lui transmettant une demande de justificatif de congé réduit.

Exemple concret

Un locataire occupe votre logement non-meublé depuis 1 an et 6 mois. Il vous adresse une lettre de congé contenant sa demande de quitter les lieux ainsi que le motif : il est muté professionnellement.

Il oublie toutefois de vous joindre un justificatif valable.

Si vous n’acceptez pas sa demande de congé réduit, il risque de quitter le logement et cesser de payer son loyer. Voulez-vous vraiment vous exposer à une procédure judiciaire de recouvrement de loyer alors que vous pourriez simplement lui adresser une demande de justificatif, et achever la procédure à l’amiable ?

Quels sont les justificatifs valables permettant de bénéficier d’un préavis réduit ?

Pour pouvoir bénéficier d’un préavis réduit, le locataire va donc devoir accompagner sa lettre de congé d’un justificatif, différent selon la raison invoquée. 

La loi ne définit pas précisément les justificatifs à fournir sauf dans le cas où le locataire justifie son congé réduit par un problème médical nécessitant un changement de domicile : il devra joindre un certificat médical. Pour les autres cas, la jurisprudence nous donne quelques pistes…

Si le logement se situe en zone tendue

Le préavis sera d’un mois. Le locataire va devoir justifier que le logement se situe bien en zone tendue. Les zones tendues correspondent aux 28 agglomérations dans lesquelles l’offre de logements est pauvre. La liste des villes situées en zones tendues est fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 et toutes les locations situées dans ces zones sont concernées quelle que soit la date de signature du contrat de location.

Le locataire devra joindre au courrier une copie du décret listant les communes en zone tendue, en surlignant le nom de la commune. 

Si le locataire subit un licenciement

Le délai de préavis pour un locataire perdant son emploi de manière non-volontaire est réduit à un mois. Ce n’est toutefois pas valable dans le cas d’une démission ou un départ à la retraite. La perte d’emploi devra toutefois précéder la délivrance du congé et ne pas en être trop éloigné (on peut considérer qu’après 6 mois le délai est trop éloigné). Il devra fournir un document attestant d’une situation de chômage.

Ce que dit la jurisprudence

La jurisprudence considère depuis l’arrêt n°15-15175 de la Cour de Cassation du 9 juin 2016 que la signature d’une rupture conventionnelle par le salarié donne également droit à la réduction du délai de préavis.

Si le locataire obtient un premier emploi

Suite à l’obtention d’un premier emploi, le locataire bénéficiera d’un congé réduit à un mois qu’il s’engage en CDD ou en CDI. Il lui faudra joindre à sa lettre de congé une attestation de l’employeur ou un contrat de travail. La date d’affiliation au régime de sécurité sociale peut également permettre d’attester qu’il s’agit bien d’un 1er emploi.

Si le locataire obtient un nouvel emploi suite à la perte de son emploi

Lorsqu’au cours du même bail, le locataire perd son emploi puis en obtient un nouveau, il est en droit d’obtenir un préavis d’un mois. Ce n’est pas le cas s’il était au chômage le jour de la signature du bail concerné. Cette démarche tend à faciliter l’employabilité des locataires en rendant plus simple le déménagement d’un logement à un autre. Les justificatifs recevables sont un contrat de travail ou une attestation de l’employeur.

Si le locataire démissionne 

En cas de démission, le préavis est de 3 mois

Si le locataire part à la retraite

Dans ce cas le délai de préavis reste porté à 3 mois

Dans le cadre d’une mutation professionnelle 

Il arrive souvent qu’une mutation professionnelle oblige le locataire à déménager. Que celle-ci soit motivé par son employeur ou à sa demande, le délai de préavis est d’un mois afin de faciliter sa mobilité professionnelle. Le justificatif sera dans ce cas un avis de mutation fourni par son employeur.

Si le locataire obtient un logement social

Un locataire se voyant attribuer un logement social peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois. Il devra fournir une attestation de l’organisme bailleur comme justificatif.

Dans le cadre de locataires pacsé ou mariés

Des locataires mariés ou pacsés sont aux yeux de la loi cotitulaire du bail de location. Dans le cas où l’un d’entre eux répond aux conditions de congé réduit, ils peuvent tous les deux en bénéficier.

Si le locataire perçoit  le revenu de solidarité active (RSA) ou l’allocation adulte handicapé (AAH)

Le locataire devra fournir une attestation de droits au RSA ou à l’AAH pour bénéficier d’un congé réduit à un mois. Il ne pourra pas formuler la demande de congé réduit si ses ressources sont équivalentes aux plafonds de ces aides mais qu’il n’en bénéficie pas. 

Si le logement est insalubre ou indécent

Un logement peut être jugé insalubre ou indécent par les tribunaux, cela permet au locataire de quitter les lieux sans préavis et sans l’accord du propriétaire. Les problèmes évoqués sont souvent une installation électrique est dangereuse, une alimentation en eau interrompue ou bien de graves problèmes d’humidité.

Les justificatifs recevables

Le locataire devra rassembler des preuves (certificats médicaux, demandes de travaux adressées au propriétaire,…) afin que sa demande soit acceptée. 

Si le locataire trouve un nouveau locataire 

Il sera pour lui possible de demander un préavis réduit d’un mois, sous réserve que le propriétaire accepte le dossier locatif de cet individu. Pour un locataire pressé de quitter votre logement, rechercher un locataire peut donc être une stratégie payante.

Les conséquences sur le loyer

Lorsqu’un locataire donne congé, il doit verser le loyer et les charges jusqu’à la fin du délai de préavis. La seule exception est lorsque le logement est occupé par un nouveau locataire. Il n’est pas possible de considérer que le dépôt de garantie servira à payer le dernier loyer. Celui-ci est exclusivement destiné à couvrir les éventuelles dégradations, et sera restitué en intégralité si l’état des lieux de sortie est conforme

Le dernier loyer sera calculé au prorata de la présence du locataire et une quittance de loyer sera éditée.

Exemple concret

Dans le cadre d’un préavis réduit d’un mois, le propriétaire réceptionne la lettre de congé de son locataire le 8 avril. La date de fin du préavis sera donc le 8 mai.

Le montant du loyer et des charges à payer pour le dernier mois de préavis sera de 8/31 (le mois de mai étant composé de 31 jours). Pour un loyer de 600 €, cela correspondra à (8 jours * 600 €) / 31 jours soit 155 €.