À quelles aides un propriétaire-bailleur peut-il prétendre dans le cadre d’une rénovation ?

MaPrimeRénov’ est une aide versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) depuis 2020. Ce dispositif phare de l’État incite les propriétaires à rénover leurs biens immobiliers ou à réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Depuis le 1er janvier 2024, MaPrimeRénov’ propose deux parcours, « par geste » et « accompagné ».

​Parcours par geste pour des actions mono-gestes

MaPrimeRénov’ Parcours par geste est destiné aux travaux simples, dits « mono-gestes », comme :

• le remplacement d'un système de chauffage ou d'eau chaude sanitaire ;
• l’installation d’une isolation thermique
• l’installation d’un système de ventilation ;
• l’installation d’une pompe à chaleur ;
• l’isolation des murs du logement.

Pour bénéficier d'une subvention dans le cadre de ce parcours, il n'est pas obligatoire de réaliser un audit énergétique, ni de prévoir un accompagnement spécifique. En revanche, les équipements installés doivent obligatoirement respecter certains critères techniques.

Parcours Rénovation d’ampleur pour des rénovations globales

MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur est un parcours accompagné qui vise des projets de rénovation globale. L’objectif est de gagner au moins deux classes énergétiques sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement.

Le projet de rénovation doit couvrir au moins deux postes de travaux comme :

• l’isolation thermique (murs, planchers, toiture, menuiseries extérieures) ;
• la ventilation ;
• la production de chauffage ou d’eau chaude sanitaire.

Un audit énergétique doit être réalisé avant et après les travaux afin de justifier l’amélioration de la performance énergétique. Il est obligatoirement suivi par un Accompagnateur Rénov’ agréé.

​Conditions de la prime MaPrimeRénov’

Les conditions d'éligibilité de MaPrimeRénov' dépendent de divers facteurs, notamment :

• le niveau de ressources du propriétaire ; 
• la nature des travaux ; 
• la localisation du logement (métropole ou Outre-mer). 

Le montant de la prime Parcours par geste est forfaitaire, et est déterminé en fonction du type de travaux et du niveau de revenus du bailleur. Il n’y a pas de conditions de ressources pour le locataire.

Le montant de la prime Rénovation d'ampleur est défini par un pourcentage du montant des dépenses éligibles hors taxes. Le pourcentage varie selon les revenus du bailleur et le nombre de classes énergétiques gagnées. De plus, des plafonds maximum sont prévus.

Un bonus « sortie de passoire thermique » de 10% s’applique si les travaux permettent d’atteindre une classe D (ou mieux) sur le DPE.

L’éco-prêt à taux zéro est un dispositif de l’État qui vise à financer des travaux d’amélioration énergétique via un prêt sans intérêts.

L’éco-PTZ concerne un logement d'au moins deux ans, loué comme résidence principale. Ce prêt ne dépend pas de conditions de ressources.

Les modalités de l’éco-PTZ évoluent à partir du 1er juillet 2025 afin de mieux s’harmoniser avec MaPrimeRénov’. Ainsi, les travaux éligibles à l'éco-PTZ devront désormais respecter les mêmes exigences établies dans le cadre de MaPrimeRénov'.

Les rénovations globales devront aussi faire l’objet d’un audit énergétique démontrant un gain d’au moins deux classes énergétiques. De plus, les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

L'éco-PTZ est cumulable avec MaPrimeRénov’, avec un montant ne dépassant pas 50 000€ par logement.

Les CEE sont un dispositif encadré par l’État, mais financé par des acteurs privés. Il s'agit d'aides versées par les fournisseurs d'énergie comme EDF, Engie ou encore TotalEnergies, pour encourager la réalisation de travaux d'économies d'énergie.

Les travaux éligibles sont définis dans l'une des fiches « opérations standardisées d'économies d'énergie ». Un dispositif spécifique appelé « Prime Coup de pouce chauffage » vise les travaux d’amélioration des systèmes de chauffage, par exemple le remplacement d'une chaudière à condensation.

L’État n'impose pas de conditions de ressources pour être éligible aux CEE. Toutefois, chaque fournisseur est libre de définir le montant de la prime accordée.

Le programme Loc’Avantages veut inciter les propriétaires à louer leur logement à un loyer inférieur à ceux du marché, en leur accordant des avantages fiscaux. Le propriétaire-bailleur doit s'engager à louer son bien nu à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans. Pour bénéficier de Loc'Avantages, le logement doit notamment respecter une classe énergétique E ou mieux. 

Si des travaux de rénovation sont nécessaires avant la mise en location, Loc'Avantages prévoit des subventions. L’aide aux travaux peut atteindre 28 000€ pour une rénovation globale. Le taux de réduction d’impôt, quant à lui, peut atteindre 65%.

Les collectivités territoriales peuvent prendre des initiatives complémentaires aux aides nationales. Ainsi, les communes, intercommunalités, départements ou régions proposent parfois des subventions ou des prêts bonifiés pour financer la rénovation des logements.

Les dispositifs varient suivant les collectivités qui financent des travaux précis comme les remplacements de fenêtres, ou accompagnent une sortie de vacance locative.

Pour les aides locales disponibles pour la rénovation d’un logement locatif, les bailleurs doivent s'adresser à la mairie ou au conseil régional.

Le déficit foncier permet au propriétaire-bailleur de réduire sa facture fiscale lorsqu'il réalise des travaux dans son investissement locatif. Ce mécanisme est avantageux lorsque le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers. Les charges englobent notamment les travaux réalisés, qu'il s'agisse de travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration.

Le déficit foncier désigne la part de charges qui dépasse les revenus fonciers. Ce déficit peut être imputé au revenu global du foyer, ce qui permet de diminuer l'impôt sur le revenu.

Le bailleur peut ainsi déduire jusqu'à 10 700€ de déficit foncier par an. Si les dépenses déductibles couvrent des travaux de rénovation énergétique, le plafond est doublé jusqu'à 21 400€.

Chaque aide nationale ou locale est associée à des conditions d'éligibilité. Les démarches à effectuer pour en bénéficier varient également d’un dispositif à l'autre.

• Les plateformes officielles comme france-renov.gouv.fr ou anah.fr sont très utiles pour identifier les aides disponibles.
• Des simulateurs en ligne peuvent aider les propriétaires à estimer le montant des aides mobilisables.
• Pour obtenir un accompagnement personnalisé, les « Espaces conseil France Rénov’ » mettent en relation avec des conseillers disponibles par téléphone.

Ces professionnels apportent des conseils neutres sur les aides nationales, locales ou les combinaisons possibles entre les différents dispositifs.