Assurance PNO obligataire : dans quels cas et pourquoi ?

L'assurance PNO devient obligatoire si le logement loué est en copropriété. Cette obligation découle de la loi ALUR qui modifie l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Désormais, « chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant ». 

En d'autres termes, l'assurance PNO obligatoire couvre au moins la responsabilité civile du bailleur. Elle prend donc en charge les dommages causés aux tiers du fait du logement (ex: blessures subies à cause de la chute d'une tuile…).

Cette obligation ne dépend ni de l’usage du logement ni de son occupation. Qu’il soit loué, en travaux ou temporairement inoccupé, un bien situé en copropriété doit être couvert par une assurance PNO.

Même sans occupant, le bien peut être à l’origine d’un sinistre (dégât des eaux, court-circuit, chute d’un élément de façade…). Dans ce cas, le propriétaire engage sa responsabilité. La PNO constitue alors sa seule protection en l’absence d’assurance locative.

Cette obligation répond à un double objectif :

1. Sécuriser la copropriété dans son ensemble : en cas de sinistre dont la responsabilité incombe à un copropriétaire (par exemple une fuite provenant d’un appartement), l’assurance PNO permet une indemnisation rapide, sans conflit entre assurances ou absence de couverture.
2. Protéger le propriétaire lui-même : en cas de dommages causés à un voisin ou aux parties communes, son assurance PNO prend en charge les réparations et limite les recours contre lui.

En somme, l’assurance PNO obligatoire garantit que chaque copropriétaire est solvable vis-à-vis des autres. Elle évite qu’un sinistre reste à la charge de la collectivité ou entraîne des procédures longues et coûteuses.

Responsabilité en cas de sinistre non couvert

En l’absence d’assurance PNO, le propriétaire engage sa responsabilité civile pour tout dommage causé à des tiers, même lorsqu’il est inoccupé.

L’ensemble des frais liés à la remise en état, à l’indemnisation des victimes ou, le cas échéant, au relogement des occupants affectés reste alors intégralement à sa charge.

Exemple : un dégât des eaux se propage depuis un appartement vide et endommage plusieurs logements voisins. Sans couverture PNO, le propriétaire devra assumer seul l’indemnisation des dommages.

Défaillance d’assurance en copropriété : intervention du syndic et conséquences

Dans une copropriété, le propriétaire a l’obligation de justifier d’une assurance.

À défaut, le syndic est en droit de souscrire une assurance à sa place. Le bailleur doit alors prendre en charge les primes découlant de cette assurance. Néanmoins, cette situation s'avère coûteuse pour le principal concerné. Il faut s'attendre à un surcoût et souvent des compléments de garantie onéreux mais inutiles. 

En cas de sinistre, cette défaillance peut retarder les procédures d’indemnisation, entraver le fonctionnement de la copropriété et exposer le propriétaire à des recours du syndic ou des autres copropriétaires.

Pour réduire les risques en cas de vacance locative

Entre deux locataires, pendant des travaux ou dans le cadre d’une résidence secondaire, un logement peut rester vacant plusieurs semaines. Durant cette période de vacance locative, aucune assurance habitation ne couvre le bien. Aussi, le propriétaire se retrouve seul en cas de sinistre.

La souscription d’une PNO permet de maintenir une couverture continue, indépendamment de l’occupation des lieux.

Pour compléter l'assurance habitation souscrite par le locataire

L’assurance habitation du locataire est obligatoire. Toutefois, les garanties souscrites sont parfois insuffisantes (garanties partielles, franchises élevées, absence de renouvellement). 

Dès lors, en cas de sinistre non couvert, le propriétaire assume seul les conséquences financières, même lorsque le locataire est en faute.

Une PNO permet de compléter les garanties locatives ou de s’y substituer lorsque celles-ci sont absentes ou inefficaces.

Pour couvrir certaines catégories de sinistre

Certains désordres ne relèvent pas du locataire, mais du propriétaire :

• Toiture vétuste ;
• Infiltration liée à un défaut d’entretien ; 
• Installation électrique non conforme ;
• Dégradation progressive.

Dans ces situations, seule la PNO permet de couvrir les dommages causés aux tiers et d’engager la procédure d’indemnisation.

Pour accéder à des garanties supplémentaires

Au-delà de la responsabilité civile, de nombreux contrats PNO incluent des garanties supplémentaires dont : 

• L'indemnisation des pertes de loyers ; 
• La prise en charge de certains frais de justice ;
• Le remboursement des frais de remise en état.

Ces garanties permettent au bailleur de préserver la rentabilité de son bien et de limiter les pertes liées à une interruption de location ou à un litige.