Le bail mixte ou comment louer un bien utilisé à la fois pour l'habitation et l'activité professionnelle d'un locataire ?

Le bail mixte répond aux besoins des locataires qui utilisent leur logement avec un usage mixte. Une partie du logement sert à l'habitation du preneur et une autre partie est utilisée pour l'exercice de son activité. Cela implique que le bien constitue sa résidence principale et qu'il exerce un certain type d'activité.

Quelles sont les conditions d'occupation lors d'une location en bail mixte ?

Pour prétendre à un bail mixte, le locataire doit nécessairement occuper le bien à titre de résidence principale. Cela implique que le local soit occupé au moins 8 mois dans l'année sauf :

• Obligation professionnelle ;
• Raisons de santé ;
• Cas de force majeure.

Le locataire doit obligatoirement avoir élu domicile dans le bien. Ainsi, les résidences secondaires ne sont pas éligibles à un bail mixte.

Quel type de bail mixte existe-t-il ?

En matière de bail mixte, il existe en fait deux types de contrats. Il peut s'agir du bail mixte professionnel et d'habitation ou du bail mixte commercial.

Pour être qualifié de bail mixte professionnel, le preneur doit exercer dans le local concerné, l'une des activités non commerciale suivante :

• Professions Libérales ou assimilées, que l'activité soit réglementée ou non (infirmier libéral, avocat, architecte, médecin…) ;
• Artisanale sans exploitation d'un fonds artisanal ;
• Artistique (peintre, sculpteur…) ;
• L'exercice d'un culte religieux.

Dans ce cas, les dispositions du bail mixte professionnel découlent de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation.

Lorsqu'une activité commerciale, industrielle ou artisanale avec exploitation d'un fonds est exercée, il s’agit d'un bail mixte commercial. Celui-ci est soumis aux dispositions du Code du commerce qui encadre les baux commerciaux.

Pour bénéficier d'un bail mixte, le locataire doit effectuer certaines démarches préalables, que ce soit auprès du bailleur mais également de l'administration.

Quelles sont les démarches auprès du bailleur pour louer via un bail mixte ?

Pour louer via un bail mixte, le locataire doit obtenir l'accord de son bailleur : 

• En amont de la signature du bail, locataire et bailleur s'entendent sur l'utilisation mixte du local entre habitation et usage professionnel ;
• Après la signature du bail, le locataire peut demander l'autorisation au bailleur d'utiliser une partie du local à usage professionnel. Lorsqu'il n'est pas autorisé de manière expresse ou tacite par le propriétaire, l'exercice de l'activité peut entrainer la résiliation du contrat de location.

Quelles sont les démarches auprès de la mairie de la commune concernée par le bail mixte ?

Lorsque le local est affecté à usage exclusif d'habitation, il doit être transformé en location à usage mixte. Cela implique un changement de destination soumis à l'obtention d'une autorisation préalable. Cette obligation concerne : 

• Les départements 92, 93 et 94 (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) ;
• Les communes de plus de 200 000 habitants.

La déclaration préalable est à effectuer en mairie. Cette dernière a le pouvoir d'autoriser ou non l'exercice de l'activité.

Le type d'activité exercée (commercial ou non) détermine le type de bail mixte à utiliser. Bien qu'ils disposent de similitudes, le bail mixte professionnel et le bail mixte commercial ont un fonctionnement qui leur est propre.

Qui peut louer un bail mixte ?

Pour louer via un bail mixte, le locataire peut aussi bien être une personne morale qu'une personne physique. Il peut s'agir : 

• D'un industriel ou d'un commerçant immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
• D'un artisan (en cas d'exploitation d'un fonds artisanal ou non) immatriculé au registre national des entreprises (RNE). Ce dernier remplace le registre national des métiers.

Quel est le montant du loyer d'un bail mixte ?

Le montant de loyer est librement fixé entre les parties en amont de la date de prise d'effet du bail. 

En bail mixte professionnel, celui-ci peut être révisé annuellement lorsqu'une clause de révision est prévue. Dans ce cas, le montant du loyer peut être augmenté dans la limite de variation de l'indice de référence des loyers (IRL).

En bail mixte commercial, la révision du montant du loyer peut s'effectuer tous les 3 ans selon une clause d'échelle mobile. Celle-ci tient compte des indices suivants :

• Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités artisanales ou commerciales ;
• Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour toutes les autres activités (professions libérales…)

Quelle est la durée d'un bail mixte ?

En cas de bail mixte professionnel, la durée du bail est équivalente à celle d'un contrat de location d'habitation. Cela va dépendre de la qualité du bailleur : 

• Personne physique, la durée minimale du bail est de trois ans ;
• Personne morale (au nom d'une société civile, SCI ou SARL…), le contrat de location a une durée minimale de six ans.

En bail mixte commercial, la durée du contrat de location peut être :

• De minimum 9 ans , il s'agit du bail commercial traditionnel. Celui-ci permet au preneur de résilier le bail par période triennale, d'où son surnom de "bail 3-6-9" ;
• D'une durée supérieure à 9 ans selon la volonté des parties. Lorsque ce dernier est conclu pour une durée minimale de 12 ans, il doit obligatoirement être rédigé par un notaire ;
• De 3 ans. Il s'agit d'un dérogation à la durée légale de 9 ans, appelée bail précaire.

Quelles sont les modalités de renouvellement du bail mixte ?

Qu'il s'agisse du bail mixte professionnel ou commercial, le renouvellement du bail se déroule de la même manière. A défaut de congé donné par l'une ou l'autre partie, le renouvellement du bail est effectif sans démarche particulière. Il s'agit d'un renouvellement du bail par tacite reconduction. 

Cela prolonge le bail pour une durée équivalente à celle convenue à l'origine.

Comment se passe la résiliation du bail mixte ?

En bail mixte professionnel :

• Le locataire peut résilier à tout moment, moyennant le respect d'un délai de préavis de 3 mois ;
• Le bailleur, 6 mois minimum avant le terme du contrat, selon trois motifs de résiliation du bail (reprise pour vente, reprise pour habiter, manquement aux obligations du locataire également appelé motif légitime et sérieux).

En bail mixte commercial, la résiliation du bail est effective uniquement en cas de congé de l'une ou l'autre des parties. Voici les modalités de résiliation : 

• A l'initiative du preneur, le congé doit être délivré au moins 6 mois avant le terme du bail. En cas de résiliation au terme d'une période triennale, il est préférable de faire délivrer le congé par un commissaire de justice (huissier) ;
• A l'incitative du bailleur, le congé n'est possible que par acte d'huissier, au minimum 6 mois avant la date d'échéance d'une période triennale ou des 9 ans. Cette demande de congé doit être justifié par l'un des motifs prévu par la loi.

À quelle fiscalité est soumise le bail mixte ?

La fiscalité du bail mixte peut différer selon s'il est professionnel ou commercial.

En bail mixte professionnel, le bailleur doit déclarer ses revenus fonciers qui seront imposés à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) selon sa personnalité juridique. Celui-ci demeure tenu au paiement de la taxe foncière.

En bail mixte commercial, les revenus perçus par le propriétaire doivent être déclarés au titre de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont imposés à l'IS ou à L'IR en fonction de sa personnalité juridique.

De plus, le bailleur peut prévoir contractuellement la mise à charge au preneur de certaines dépenses :

• La taxe foncière ; 
• La taxe annuelle sur les bureaux (spécifique à l'Île-de-France)