Comment procéder à un changement de propriétaire en cours de bail ?

La loi du 6 juillet 1989 encadre les rapports locatifs et prévoit expressément la continuité du bail en cas de mutation du bien. La vente n’entraîne pas la résiliation du contrat en cours. Le locataire conserve son droit à occuper les lieux jusqu'à la fin de la location, aux mêmes conditions (durée, loyer, clauses).

L’acquéreur prend la place de son prédécesseur. Il perçoit les loyers, entretient le logement et doit s'occuper de la restitution du dépôt de garantie.

De plus, dans le cadre d'une copropriété, le nouveau propriétaire doit s'assurer que chaque résident d'un appartement dans l'immeuble acheté soit informé de ce changement. Cela peut être fait par le biais d'une lettre d'information ou en organisant une réunion avec tous les locataires concernés.

Transmettre les documents relatifs à la location

Le vendeur doit informer l’acquéreur que le bien est occupé, en fournissant le bail en cours et un dossier locatif complet comprenant :

• L'état des lieux d’entrée ;
• Les quittances ou preuves des loyers payés ;
• Les justificatifs du dépôt de garantie encaissé ;
• Les régularisations de charges déjà effectuées.

Assurer le transfert du dépôt de garantie et des loyers encaissés d’avance

Le montant du dépôt de garantie versé par le locataire doit être reversé à l’acquéreur lors de la vente. Si des loyers ont été encaissés d’avance (par exemple pour le mois en cours), ils doivent également être régularisés pour que le nouveau propriétaire perçoive la quote-part qui lui revient.

Garantir la transparence sur la situation locative

Le vendeur doit informer l’acquéreur de tout litige en cours avec le locataire (impayés, procédure, dégradations signalées). En cas de défaut d’information, il pourrait être tenu responsable a posteriori, notamment si l’acquéreur subit un préjudice financier.

Le nouveau propriétaire reprend la gestion locative du logement. Pour assumer le rôle de bailleur, il doit également régler certaines formalités au préalable.

Notifier le locataire de ce changement

Après une vente, le locataire doit être informé sans délai des coordonnées du nouveau propriétaire : 

• Si l'acheteur se charge lui-même de la gestion locative, il doit transmettre son identité, son adresse et les informations nécessaires au paiement du loyer ; 
• Si la gestion locative a été confiée à un professionnel, c'est au gestionnaire de communiquer ces informations ; 
• Si l'acheteur est une société, le responsable doit indiquer la dénomination sociale de la structure et l'adresse de son siège. 

Même si la loi n’impose pas l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, cette précaution reste vivement conseillée. Elle permet de prouver la bonne transmission des informations relatives au paiement du loyer et limite les risques de contestation entre les parties au bail et le nouveau propriétaire.

Les effets du changement de bailleur sur la caution

S'il existe un acte de cautionnement solidaire pour le logement, l'engagement du garant reste en vigueur même après la vente de votre bien immobilier. En effet, l'acte de caution sera remis au nouveau propriétaire qui pourra s'y référer en cas de besoin.

En cas de défaillance de paiement du locataire, le nouveau propriétaire peut donc se tourner vers le garant pour obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

Cette transmission ne se fait pas si l’acte de cautionnement prévoit une fin de l’engagement en cas de changement de propriétaire. Dans ce cas, le nouveau propriétaire peut demander la rédaction d'un nouvel acte de caution solidaire.

Les effets du changement de propriétaire sur le dépôt de garantie

Il revient à l’acheteur de restituer au locataire le dépôt de garantie lors de la remise des clés en fin de bail. Il doit donc réclamer le dépôt de garantie à l’ancien propriétaire afin de pouvoir le restituer au locataire lorsqu'il quittera les lieux. En effet, si le vendeur du logement omet de transmettre ce dépôt de garantie au nouveau bailleur, il se verra réclamer cette somme quand le locataire quittera les lieux.

Selon l'arrêt n° 15-19169 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 8 septembre 2016, une fois le locataire parti, le propriétaire doit remettre le dépôt de garantie sous 2 mois. Il est donc préférable de remplir cette démarche lors de la signature de l'acte authentique de vente et de transfert du bail pour pouvoir respecter ce délai.

Assurance PNO : conséquence d'un changement de propriétaire

L'assurance PNO du précédent propriétaire n'est plus en vigueur après un changement de propriétaire. L'acheteur doit donc souscrire un nouveau contrat à son nom pour se prémunir contre les éventuels risques d'impayés de loyers et charges. Cependant, s'il a choisi d'opter pour un garant, il est important de noter que les deux solutions ne peuvent pas être cumulées.

Déclarer à la CAF le changement de propriétaire 

Lorsqu’un locataire perçoit une aide au logement (APL, ALS ou ALF), une partie du loyer peut être réglée directement au bailleur par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF). Après l'achat, le nouveau propriétaire doit mettre à jour les informations détenues par la CAF. La démarche s'effectue sur l'espace "Partenaire bailleur" du site de la CAF.

Le nouveau bailleur ne peut pas imposer un changement unilatéral (hausse du loyer, modification des clauses, réduction de la durée du bail). Toute tentative serait juridiquement nulle et pourrait être contestée par le locataire. Une modification est cependant possible par avenant si le locataire y consent.

Quoi qu'il en soit, le loyer peut toujours être révisé chaque année en présence d'une clause de révision annuelle. De même, le nouveau propriétaire peut proposer des modifications au renouvellement du bail. 

Le bail est maintenu dans le cadre d'un changement de propriétaire en cours de location. Le nouveau propriétaire ne peut en principe pas résilier le contrat à l'issue de la transaction. 

Les congés après une vente sont strictement encadrés. La loi interdit : 

• Un congé pour vente si le bail expire moins de 3 ans après l'achat : dans ce cas, le nouveau propriétaire a l'obligation d'accorder un renouvellement du contrat de location. 
• Un congé pour reprise si le bail expire moins de 2 ans après l'acte de vente : le nouveau propriétaire doit attendre 2 ans après l'achat pour reprendre le logement ou y loger un proche.