8 conditions à réunir pour louer un appartement sereinement ?

La location d'un appartement demande de respecter la réglementation en vigueur. Pour un bailleur, il est essentiel d'anticiper les démarches nécessaires avant toute mise en location. 

Quelles sont les normes de décence pour louer un appartement ?

Avant de proposer son bien à la location, le propriétaire d'un bien doit s'assurer que celui-ci respecte certaines critères pour qu'on le qualifie de logement décent ou logement non décent.

Les critères de décence sont : 

• Une surface habitable d'au moins 9 m2, soit un volume de 20m3 ; 
• Une bonne isolation et bénéficier d'une bonne étanchéité ; 
• Une ouverture sur l'extérieur afin de garantir le renouvellement de l'air ainsi qu'une luminosité suffisante ; 
• Une arrivée d'eau potable et un système d'évacuation des eaux usées ; 
• La présence obligatoire d'un WC ainsi qu'une zone dédiée à l'hygiène avec une douche ou une baignoire ; 
• Une installation électrique aux normes permettant d'éclairer et de chauffer les lieux. 

Quels sont les équipements obligatoires pour un logement meublé ?

Avant de proposer un logement meublé, le propriétaire doit s'assurer de mettre disposition du locataire les éléments indispensables listés par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : 

• Une literie avec couette ou couverture ; 
• Un dispositif permettant d'occulter les fenêtres dans la chambre à coucher ; 
• Des plaques de cuisson ; 
• Un four ou un four à micro-ondes ; 
• Un réfrigérateur-congélateur ou un réfrigérateur doté d'un compartiment à -6°C ;
• Une table et des chaises ; 
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ; 
• Des étagères de rangement ; 
• Des luminaires ; 
• Du matériel d'entretien ménager. 

Une fois que le logement respecte les prérequis pour une location conforme à la réglementation, le propriétaire peut effectuer les démarches administratives obligatoires.

Louer un bien immobilier : la signature du contrat de bail

Le contrat de location régit les relations entre le locataire et le propriétaire. Ce document liste les obligations de chaque partie pendant toute la durée du bail de location. Il indique notamment : 

• L'identité du locataire et du propriétaire ; 
• L'adresse et la description du logement loué ; 
• Le montant du loyer et des charges prévisionnelles ; 
• La durée du contrat de location ; 
• Le montant du dépôt de garantie ; 
• Les modalités de congé. 

Une fois que ce document est signé par les deux parties, le propriétaire doit remettre au locataire les clés du logement. Un procès-verbal est dressé afin de préciser la date de remise des clés, le nombre de clés remises, ainsi que l'état du logement au moment de la remise des clés.

Le paiement du dépôt de garantie

Lors de la signature du bail, le propriétaire peut réclamer le versement d'un dépôt de garantie de location au locataire. Cette somme pourra être utilisée en cas de dégradations locatives ou impayés de loyers. Lors de son départ, le solde lui sera restitué après déduction des sommes dues.

L'engagement d'une caution solidaire

Le bailleur demande bien souvent au locataire de recourir à une caution solidaire. Ce garant s'engage à prendre le relais pour le paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire. Cette garantie évite d'avoir à saisir la justice pour obtenir les sommes dues. 

L'état des lieux d'entrée

Un état des lieux doit être joint au bail de location. Lors du départ du locataire, il sera comparé à l'état des lieux de sortie pour évaluer les dégradations causées dans le logement. Ce document est réalisé en deux exemplaires et signé par le locataire et le propriétaire. 

Le contrat de bail ne constitue pas le seul élément utile lors de la mise en location d'un logement. Propriétaire comme locataire doivent fournir un certain nombre de documents.

Quels sont les documents de location annexés au bail par le propriétaire ?

La copie du bail de location est transmise au locataire. Pour respecter la réglementation en vigueur, le propriétaire annexe les documents suivants : 

• La notice d'information relative aux droits et obligations de chaque partie, aux recours possibles en cas de litige et aux aides au logement possibles ; 
• L'état des lieux d'entrée ; 
• La liste des équipements d'accès à la télévision et à internet ; 
• La grille de vétusté pour évaluer l'usure normale du logement ; 
• La copie de la convention Anah pour les logements conventionnés ; 
• Le règlement de copropriété si le logement se situe dans un immeuble collectif ; 
• Le dossier de diagnostics techniques ; 
• L'inventaire détaillé du mobilier pour un logement meublé. 

Que faut-il mettre dans un dossier de location ?

Du côté du locataire, un certain nombre de documents devront être fournis au bailleur : 

• Une pièce d'identité en cours de validité ; 
• Les 3 dernières quittances de loyer ; 
• Les 3 derniers bulletins de salaire, justificatifs d'allocations chômage, de retraite, de bourse étudiante ou les deux derniers bilans pour les professions non salariées ; 
• Une attestation employeur indiquant que la période d'essai est échue ou un extrait de Kbis pour les travailleurs indépendants ;
• Les justificatifs des ressources supplémentaires : revenus fonciers, allocations familiales et aides au logement ;  
• Un certificat de scolarité ou une carte d'étudiant ; 
• Le dernier avis d'imposition ; 
• Les trois dernières quittances de loyer ; 
  

Les mêmes documents seront à fournir pour le garant qui joue le rôle de caution solidaire.