Attention
L’obligation de décence n’est pas seulement une condition à remplir lors de la mise en location de votre bien : ces critères sont également à respecter durant la vie du bail.
Publié le 21 octobre 2022Mis à jour le 6 avril 2023
Publié le 21 octobre 2022Mis à jour le 6 avril 2023
Si vous êtes propriétaire bailleur, la notion de logement décent vous est sans doute familière. Il s’agit là d’un critère essentiel à la location.
Concrètement, avant que votre bien n’arrive sur le marché locatif vous devez vous assurer qu’il soit au-dessus de la superficie minimale imposée par la loi, qu’il contienne tous les équipements de confort essentiels et qu’il ne porte pas atteinte à la santé ou la sécurité de votre locataire. De même, il va également falloir prêter attention à ses considérations énergétiques.
Si votre logement ne respecte pas ou plusieurs de ces critères, il sera alors considéré comme non décent. À ce stade, impossible de proposer votre logement en location. En tant que propriétaire bailleur, remplir l’intégralité de ces critères est donc indispensable.
Est-ce votre cas ? Pour le savoir, suivez le guide !
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est le premier à venir définir la décence d’un logement.
Il précise notamment que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Ce texte de loi vient dessiner les contours de ce que signifie aujourd’hui la notion de logement décent, à savoir :
Le principe de décence obligatoire apparaît ensuite avec la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains) du 13 décembre 2000. Désormais, la mise en location d’un bien est subordonnée à l’obligation de décence d’un logement. Autrement dit, pour qu’un bien soit loué, il doit être décent.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient, quant à lui, répondre aux questions suivantes : comment apprécier la décence d’un logement ? Quelles sont ses caractéristiques ?
Pour qu’un bien soit qualifié de décent, 5 critères doivent être remplis :
Si le bien que vous avez mis en location coche toutes ces cases, votre logement peut être qualifié de décent. En revanche, si l’un des points vous fait défaut, le locataire dispose alors d’un recours à votre encontre.
Il existe 5 critères de décence qu'un logement doit impérativement remplir pour être proposé à la location :
Le premier critère à respecter en matière de décence d’un logement consiste à s’assurer de la non-atteinte à la santé et la sécurité de vos locataires. Mais comment ?
Cela passe par le contrôle du clos et du couvert. Autrement dit, vous devez d’une part vous assurer du bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre (ossature du bâtiment) ainsi que de ses accès. Les fondations de la maison ou l’appartement doivent notamment protéger les locataires de remontées d’eau ou ruissellement.
D'autre part, en tant que propriétaire, il relève également de votre responsabilité de vérifier en amont de la mise en location de l’absence d’infiltration (protection contre les infiltrations). Vous devez notamment contrôler l’état des menuiseries extérieures ainsi que l’ensemble des raccords qui protègent le logement.
De façon générale, dans le cadre de la préservation de la santé ainsi que de la sécurité du locataire, une attention particulière doit être portée sur :
En définitive, vous devez avoir la certitude que votre logement ne porte pas atteinte à la sécurité des locataires ni à leur santé, et ce en vérifiant chacun des aspects du logement.
Passons à présent au second critère indispensable pour apprécier la décence d’un logement : sa surface habitable.
Pour définir cette notion, servons-nous de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Lorsqu’on parle de surface habitable ou de superficie habitable, on fait référence à la surface plancher construite en y déduisant l’ensemble des surfaces occupées (par les cloisons, escaliers, murs, etc.) ainsi que les superficies exclues telles que :
Pour pouvoir être loué, tout contrat de location (vide ou meublé) doit expressément faire mention de la surface habitable du logement. À cet effet, il existe des seuils en dessous desquels le logement est caractérisé de non décent.
Ainsi, la pièce principale d’un logement doit avoir une surface d’a minima :
Soit un volume habitable comprenant au moins 20 m3.
Comment l’obtenir ? Pour connaître le volume habitable de votre logement, le calcul à réaliser est le suivant :
Total des surfaces habitables x hauteurs sous plafond = volume habitable
La troisième condition pour que votre logement soit qualifié de décent consiste à fournir tous les équipements de confort nécessaires à votre locataire.
La liste des équipements de confort obligatoires est prévue à l'article 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022. On pense ici à tous les équipements permettant au locataire d’occuper le logement de façon pérenne. Cela intègre :
Abordons maintenant un autre sujet : celui des insectes et parasites. Il faut noter que la loi ne tolère aucun nuisible dans le logement.
En d’autres termes, pour espérer louer votre bien, vous devez vous assurer de l’absence :
Ce qui est assez logique. Pour être loué, un logement doit être sain.
L’intégration de la performance énergétique dans les critères de décence d’un logement est à la fois une mesure ancienne et pour le moins évolutive. Ces dispositions initialement minimalistes deviendront progressivement élevées à partir de 2025. On vous explique.
Tout commence avec l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs.
Le texte précise que “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation".
En ce sens, la performance énergétique entre dans les critères de décence.
Aujourd’hui le critère de performance énergétique s’apprécie selon la date de signature du contrat de location :
Date de signature du bail | Critères de performance énergétique |
---|---|
A compter du 1er janvier 2023 | Consommation énergétique du logement limitée à 450 kWh/m2 de surface habitable par an |
A partir de 2025 | Les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location |
A partir de 2028 | Les logements classés F et G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location |
A partir de 2034 | Les logements classés E, F et G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location |
Deux documents permettent d'attester de la décence d'un logement :
Une fois l’ensemble de ces critères vérifiés, le propriétaire a tout intérêt à faire établir un certificat de décence.
Également appelé attestation de conformité du logement, diagnostic logement décent ou certificat d'habileté et de décence, ce document sert de preuve. Il atteste ainsi que le logement que vous proposez à la location est décent.
Mais le certificat de décence est-il obligatoire ? La réponse est non.
La deuxième solution pour justifier la décence du logement auprès de votre futur locataire consiste à lui remettre le dossier de diagnostics techniques du logement.
Ces documents sont obligatoires et doivent dans tous les cas être remis à ce dernier au moment de la signature du contrat de bail. Ils comprennent notamment :
Par conséquent, vous n’avez pas forcément besoin de passer par le certificat de décence pour attester que l’ensemble des critères sont remplis. Le dossier de diagnostics techniques suffit.
Une fois l’essentiel des critères de décence abordés, inversons à présent les règles. Autrement dit, maintenant que nous savons ce qu’est un logement décent, posons-nous la question suivante : qu’est-ce qu’un logement non décent ?
Un logement est identifié comme non décent lorsqu’il répond à un ou plusieurs des critères suivants :
En d’autres termes, si un logement ne remplit pas les conditions de décence de logement, il est alors qualifié de non décent.
Une fois la non-décence du logement caractérisée, que se passe-t-il ensuite ? Quels sont les recours du locataire ?
La premier réflexe à adopter consiste à adresser au propriétaire un courrier recommandé. Dans sa lettre, le locataire doit exposer les désordres auxquels il fait face et demander au propriétaire une mise en conformité du bien. Si l’échange reste infructueux (le propriétaire refuse de réaliser les travaux ou ne répond tout simplement pas), pas d’inquiétude, d’autres voies de recours sont envisageables.
Le locataire peut notamment prendre contact avec :
Enfin, le locataire a également la possibilité de faire valoir ses droits devant le tribunal judiciaire. Dans ce cas, c'est directement le juge qui détermine la nature des travaux à effectuer et définit le délai d’exécution de ces derniers. Le tribunal a également le pouvoir de prononcer une réduction du montant du loyer ainsi que de contraindre le propriétaire bailleur au paiement de dommages et intérêts.
En résumé, lorsque le tribunal judiciaire est saisi par l’une des parties (propriétaire bailleur ou locataire), il a la capacité d’attribuer 3 types de sanctions :
Une fois les démarches enclenchées, une première visite du logement est réalisée par des experts. À l’issue de cette étape, un rapport est établi puis le directeur général de l’ARS ou celui du SCHC constatent ou non l’insalubrité. Le rapport est préalablement remis au préfet avant même l’arrêté attestant de l’insalubrité du bien. On parle alors de procédure d’insalubrité.
Si le rapport établi conclut à l’insalubrité, le préfet rend son arrêté (arrêté d’insalubrité). Selon la gravité et l’urgence de la situation, certaines mesures provisoires peuvent même être prises à ce stade (l’évacuation des occupants du logement par exemple).
Revenons maintenant sur la non-conformité en elle-meme. La non-décence d’un logement emporte des conséquences pour le propriétaire, nous l’avons vu, mais elle peut également avoir un impact important sur le locataire.
Du côté du locataire d’abord, ce dernier se voit privé de son allocation logement. Pourquoi ?
Tout simplement parce que l’accès aux aides au logement est subordonné aux critères de décence. Autrement dit, pour avoir droit aux allocations, le locataire doit justifier que le bien loué répond bien aux normes de décence.
Pour ce faire, la CAF adresse au locataire un questionnaire que le locataire est chargé de faire remplir à son propriétaire. Si les informations fournies démontrent que le logement n’est pas aux normes, alors la CAF refuse le versement de l’allocation logement.
Une exception subsiste néanmoins : si le locataire a officiellement contacté le propriétaire (en lettre recommandée) pour lui demander la mise en conformité du logement ou que ce dernier a engagé une action en justice à l’encontre de son bailleur, l’allocation est alors maintenue.
Quant au propriétaire bailleur, il peut se voir appliquer une réduction du montant du loyer, mais il encourt également des sanctions pénales si le locataire subit un accident dans le logement en raison de la non-conformité de ce dernier aux critères de décence.
Le propriétaire peut également avoir à verser des dommages et intérêts au locataire selon le préjudice subi.
Pour savoir si votre logement est décent, vous devez vous assurer qu’il ne porte pas atteinte à la sécurité ainsi qu’à la santé des locataires, qu’il contient des équipements essentiels (évier, coin cuisine, eau chaude, chauffage, etc.) et qu’il répond aux exigences de performance énergétique minimale. En outre, vous devez aussi vérifier en amont de la location que des nuisibles ou parasites (punaises de lit, cafards) ne sont pas présents dans le logement et que ce dernier présente une aération suffisante.
Comment contrôler chacun de ces points ? Les diagnostics techniques obligatoires vous permettent de vérifier (et le cas échéant d'attester) ces différents éléments.
En tant que locataire, pour faire constater la non-décence de votre logement vous disposez de différents moyens, à savoir :
Une fois saisi, un expert est désigné pour constater l’insalubrité de votre logement. Si le logement est jugé insalubre, le préfet dresse alors un arrêté d’insalubrité.
SOMMAIRE
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est le premier à venir définir la décence d’un logement.
Il précise notamment que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Ce texte de loi vient dessiner les contours de ce que signifie aujourd’hui la notion de logement décent, à savoir :
Le principe de décence obligatoire apparaît ensuite avec la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains) du 13 décembre 2000. Désormais, la mise en location d’un bien est subordonnée à l’obligation de décence d’un logement. Autrement dit, pour qu’un bien soit loué, il doit être décent.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient, quant à lui, répondre aux questions suivantes : comment apprécier la décence d’un logement ? Quelles sont ses caractéristiques ?
Pour qu’un bien soit qualifié de décent, 5 critères doivent être remplis :
Si le bien que vous avez mis en location coche toutes ces cases, votre logement peut être qualifié de décent. En revanche, si l’un des points vous fait défaut, le locataire dispose alors d’un recours à votre encontre.
Il existe 5 critères de décence qu'un logement doit impérativement remplir pour être proposé à la location :
Le premier critère à respecter en matière de décence d’un logement consiste à s’assurer de la non-atteinte à la santé et la sécurité de vos locataires. Mais comment ?
Cela passe par le contrôle du clos et du couvert. Autrement dit, vous devez d’une part vous assurer du bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre (ossature du bâtiment) ainsi que de ses accès. Les fondations de la maison ou l’appartement doivent notamment protéger les locataires de remontées d’eau ou ruissellement.
D'autre part, en tant que propriétaire, il relève également de votre responsabilité de vérifier en amont de la mise en location de l’absence d’infiltration (protection contre les infiltrations). Vous devez notamment contrôler l’état des menuiseries extérieures ainsi que l’ensemble des raccords qui protègent le logement.
De façon générale, dans le cadre de la préservation de la santé ainsi que de la sécurité du locataire, une attention particulière doit être portée sur :
En définitive, vous devez avoir la certitude que votre logement ne porte pas atteinte à la sécurité des locataires ni à leur santé, et ce en vérifiant chacun des aspects du logement.
Passons à présent au second critère indispensable pour apprécier la décence d’un logement : sa surface habitable.
Pour définir cette notion, servons-nous de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Lorsqu’on parle de surface habitable ou de superficie habitable, on fait référence à la surface plancher construite en y déduisant l’ensemble des surfaces occupées (par les cloisons, escaliers, murs, etc.) ainsi que les superficies exclues telles que :
Pour pouvoir être loué, tout contrat de location (vide ou meublé) doit expressément faire mention de la surface habitable du logement. À cet effet, il existe des seuils en dessous desquels le logement est caractérisé de non décent.
Ainsi, la pièce principale d’un logement doit avoir une surface d’a minima :
Soit un volume habitable comprenant au moins 20 m3.
Comment l’obtenir ? Pour connaître le volume habitable de votre logement, le calcul à réaliser est le suivant :
Total des surfaces habitables x hauteurs sous plafond = volume habitable
La troisième condition pour que votre logement soit qualifié de décent consiste à fournir tous les équipements de confort nécessaires à votre locataire.
La liste des équipements de confort obligatoires est prévue à l'article 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022. On pense ici à tous les équipements permettant au locataire d’occuper le logement de façon pérenne. Cela intègre :
Abordons maintenant un autre sujet : celui des insectes et parasites. Il faut noter que la loi ne tolère aucun nuisible dans le logement.
En d’autres termes, pour espérer louer votre bien, vous devez vous assurer de l’absence :
Ce qui est assez logique. Pour être loué, un logement doit être sain.
L’intégration de la performance énergétique dans les critères de décence d’un logement est à la fois une mesure ancienne et pour le moins évolutive. Ces dispositions initialement minimalistes deviendront progressivement élevées à partir de 2025. On vous explique.
Tout commence avec l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs.
Le texte précise que “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation".
En ce sens, la performance énergétique entre dans les critères de décence.
Aujourd’hui le critère de performance énergétique s’apprécie selon la date de signature du contrat de location :
Date de signature du bail | Critères de performance énergétique |
---|---|
A compter du 1er janvier 2023 | Consommation énergétique du logement limitée à 450 kWh/m2 de surface habitable par an |
A partir de 2025 | Les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location |
A partir de 2028 | Les logements classés F et G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location |
A partir de 2034 | Les logements classés E, F et G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location |
Deux documents permettent d'attester de la décence d'un logement :
Une fois l’ensemble de ces critères vérifiés, le propriétaire a tout intérêt à faire établir un certificat de décence.
Également appelé attestation de conformité du logement, diagnostic logement décent ou certificat d'habileté et de décence, ce document sert de preuve. Il atteste ainsi que le logement que vous proposez à la location est décent.
Mais le certificat de décence est-il obligatoire ? La réponse est non.
La deuxième solution pour justifier la décence du logement auprès de votre futur locataire consiste à lui remettre le dossier de diagnostics techniques du logement.
Ces documents sont obligatoires et doivent dans tous les cas être remis à ce dernier au moment de la signature du contrat de bail. Ils comprennent notamment :
Par conséquent, vous n’avez pas forcément besoin de passer par le certificat de décence pour attester que l’ensemble des critères sont remplis. Le dossier de diagnostics techniques suffit.
Une fois l’essentiel des critères de décence abordés, inversons à présent les règles. Autrement dit, maintenant que nous savons ce qu’est un logement décent, posons-nous la question suivante : qu’est-ce qu’un logement non décent ?
Un logement est identifié comme non décent lorsqu’il répond à un ou plusieurs des critères suivants :
En d’autres termes, si un logement ne remplit pas les conditions de décence de logement, il est alors qualifié de non décent.
Une fois la non-décence du logement caractérisée, que se passe-t-il ensuite ? Quels sont les recours du locataire ?
La premier réflexe à adopter consiste à adresser au propriétaire un courrier recommandé. Dans sa lettre, le locataire doit exposer les désordres auxquels il fait face et demander au propriétaire une mise en conformité du bien. Si l’échange reste infructueux (le propriétaire refuse de réaliser les travaux ou ne répond tout simplement pas), pas d’inquiétude, d’autres voies de recours sont envisageables.
Le locataire peut notamment prendre contact avec :
Enfin, le locataire a également la possibilité de faire valoir ses droits devant le tribunal judiciaire. Dans ce cas, c'est directement le juge qui détermine la nature des travaux à effectuer et définit le délai d’exécution de ces derniers. Le tribunal a également le pouvoir de prononcer une réduction du montant du loyer ainsi que de contraindre le propriétaire bailleur au paiement de dommages et intérêts.
En résumé, lorsque le tribunal judiciaire est saisi par l’une des parties (propriétaire bailleur ou locataire), il a la capacité d’attribuer 3 types de sanctions :
Une fois les démarches enclenchées, une première visite du logement est réalisée par des experts. À l’issue de cette étape, un rapport est établi puis le directeur général de l’ARS ou celui du SCHC constatent ou non l’insalubrité. Le rapport est préalablement remis au préfet avant même l’arrêté attestant de l’insalubrité du bien. On parle alors de procédure d’insalubrité.
Si le rapport établi conclut à l’insalubrité, le préfet rend son arrêté (arrêté d’insalubrité). Selon la gravité et l’urgence de la situation, certaines mesures provisoires peuvent même être prises à ce stade (l’évacuation des occupants du logement par exemple).
Revenons maintenant sur la non-conformité en elle-meme. La non-décence d’un logement emporte des conséquences pour le propriétaire, nous l’avons vu, mais elle peut également avoir un impact important sur le locataire.
Du côté du locataire d’abord, ce dernier se voit privé de son allocation logement. Pourquoi ?
Tout simplement parce que l’accès aux aides au logement est subordonné aux critères de décence. Autrement dit, pour avoir droit aux allocations, le locataire doit justifier que le bien loué répond bien aux normes de décence.
Pour ce faire, la CAF adresse au locataire un questionnaire que le locataire est chargé de faire remplir à son propriétaire. Si les informations fournies démontrent que le logement n’est pas aux normes, alors la CAF refuse le versement de l’allocation logement.
Une exception subsiste néanmoins : si le locataire a officiellement contacté le propriétaire (en lettre recommandée) pour lui demander la mise en conformité du logement ou que ce dernier a engagé une action en justice à l’encontre de son bailleur, l’allocation est alors maintenue.
Quant au propriétaire bailleur, il peut se voir appliquer une réduction du montant du loyer, mais il encourt également des sanctions pénales si le locataire subit un accident dans le logement en raison de la non-conformité de ce dernier aux critères de décence.
Le propriétaire peut également avoir à verser des dommages et intérêts au locataire selon le préjudice subi.
Pour savoir si votre logement est décent, vous devez vous assurer qu’il ne porte pas atteinte à la sécurité ainsi qu’à la santé des locataires, qu’il contient des équipements essentiels (évier, coin cuisine, eau chaude, chauffage, etc.) et qu’il répond aux exigences de performance énergétique minimale. En outre, vous devez aussi vérifier en amont de la location que des nuisibles ou parasites (punaises de lit, cafards) ne sont pas présents dans le logement et que ce dernier présente une aération suffisante.
Comment contrôler chacun de ces points ? Les diagnostics techniques obligatoires vous permettent de vérifier (et le cas échéant d'attester) ces différents éléments.
En tant que locataire, pour faire constater la non-décence de votre logement vous disposez de différents moyens, à savoir :
Une fois saisi, un expert est désigné pour constater l’insalubrité de votre logement. Si le logement est jugé insalubre, le préfet dresse alors un arrêté d’insalubrité.
Sources