Logement Décent vs Logement Non Décent : quels critères ?

La notion de " logement décent " est définie par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, consolidées par la loi SRU du 13 décembre 2000 et précisées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Un logement est considéré comme décent lorsqu'il répond aux critères suivants :

1. Surface minimale : Le logement doit disposer d'une surface habitable dépassant les seuils définis par la législation.
2. Sécurité et santé : Le logement ne doit présenter aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires.
3. Absence de nuisibles et de parasites : Le logement doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles ou parasites (punaises de lit, cafards, etc.).
4. Performance énergétique minimale : Le logement doit respecter un seuil minimal de performance énergétique pour éviter au locataire de lourdes factures d'énergies.
5. Présence d'équipements assurant un confort minimal : Le logement doit être doté des éléments essentiels à l’usage d’habitation, tels qu'une installation de chauffage, une douche ou une baignoire, des W.C. en bon état d'usage et des équipements permettant de vivre dans des conditions confortables.

Un logement décent permet au locataire de jouir pleinement de son droit d'habitation dans des conditions dignes, sécurisées et adaptées à un usage domestique. Si l’un de ces critères n’est pas respecté, le locataire peut engager un recours contre le bailleur.

La surface habitable du logement

La surface habitable est un critère important pour déterminer si un logement est décent ou non. Pour que le bien soit considéré comme décent, la pièce principale doit :

• Soit avoir une surface supérieure ou égale à 9 m² ;
• Soit disposer d'un volume d'au moins 20 m³.

Toutefois, la surface habitable prime sur le volume. Ainsi, même si le volume dépasse 20 m³, une pièce de moins de 9 m² peut être qualifiée d'indécente. Dans la pratique, il est ainsi déconseillé de mettre en location un logement dont la pièce principale est inférieure à 9 m².

La sécurité et la santé du locataire

Le propriétaire doit fournir un logement qui ne met pas en danger la santé ou la sécurité des locataires. Cela passe par :

• Le bon état du gros œuvre (solidité de l’ossature, absence de remontées d’eau ou infiltrations…) ;
• L’état des menuiseries extérieures et des raccords (protections contre les intempéries… ) ;
• L’entretien général (matériaux sûrs, absence de signe de vétusté et de risques sanitaires…).

Une attention particulière doit également être portée sur :

• Les dispositifs de sécurité (garde-corps, accès) ;
• Les canalisations, revêtements et équipements (gaz, électricité, chauffage) ;
• Les systèmes de ventilation et d’aération ( évacuation de l’humidité et renouvellement de l’air...) ;
• L’éclairage naturel dans les pièces principales.

Depuis 2018, l’aération est une condition obligatoire, essentielle pour la santé des occupants et la performance énergétique.

L'absence de parasites

Un logement décent est dénué de toute infestation qu'il s'agisse de punaises de lit, de cafards ou encore d'autres nuisibles comme les rats. Si des animaux indésirables sont présents, le bailleur est dans l'obligation de demander un traitement anti-nuisible qui sera à ses frais.

La performance énergétique : un nouveau critère de décence

Plusieurs mesures ont été prises pour favoriser la transition écologique de la France. Ces considérations concernent également la notion de décence de logement. Les autorités compétentes interdisent la location des biens consommant plus de 450 kWh/m² depuis 2023. Ces habitations sont jugées indécentes. 

Par ailleurs, l'Etat prévoit de retirer du marché locatif les biens classés E, F et G à l'issue d'un DPE d'ici 2034. Pour atteindre cet objectif, les logements appartenant à ces classes énergétiques seront déclarés indécents dans les années à venir et leurs locations seront interdites.

Voici un récapitulatif des changements à anticiper à ce sujet 

Le confort

Un logement décent doit aussi permettre une occupation pérenne et confortable des lieux. Le bailleur est ainsi tenu d'assurer :

• L’installation d’un dispositif de chauffe ;
• La mise en place de systèmes d’alimentation en énergie ainsi que d’évacuation des produits de combustion ;
• L’installation et le raccordement en eau potable (attention, le débit doit être suffisant) ;
• Un système d’évacuation des eaux usées ;
• La présence d’une cuisine équipée d’un évier raccordé à l’eau froide et l’eau chaude et conçue de façon à accueillir des appareils de cuisson ;
• La présence de sanitaires dans le logement et dans une pièce séparée de la cuisine ou du coin repas ;
• Une douche ou une baignoire qui est alimentée en eau chaude et froide ainsi que raccordée au système d’évacuation des eaux usées ;
• Un réseau électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces, mais également le fonctionnement de l’ensemble des équipements ménagers.

Lorsque le logement est constitué d’une seule pièce (studio), la présence de toilettes à l’extérieur du logement est tolérée si 3 conditions sont remplies :

1. Les toilettes se trouvent à proximité du logement ;
2. Elles se situent dans le même bâtiment ;
3. Elles sont facilement accessibles.

Deux documents permettent d'attester de la décence d'un logement :

• Le certificat de décence ;
• Le dossier de diagnostics techniques.

Le certificat de décence

Une fois l’ensemble de ces critères vérifiés, le propriétaire a tout intérêt à faire établir un certificat de décence.

Également appelé attestation de conformité du logement, diagnostic logement décent ou certificat d'habileté et de décence, ce document sert de preuve. Il atteste ainsi que le logement remplit les critères imposés par la réglementation. Toutefois, son établissement n'est pas obligatoire.

Le dossier des diagnostics techniques

Le dossier des diagnostics techniques doit attester la décence du logement. Celui-ci inclut :

• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
• Le diagnostic amiante ;
• L’état des risques et pollutions (ERP) ;
• Les installations de gaz et d’électricité ;
• Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) ;
• Divers annexes selon la situation.

Ce dossier doit être obligatoirement remis au locataire avant la signature du contrat de location. Il permet justement à ce dernier d'évaluer les risques liés à l'occupation du bien. La présentation de ces documents découle de l'obligation d'information du propriétaire.

Puisque le bailleur doit établir le dossier des diagnostics techniques pour louer un bien, il n'est donc pas nécessaire de se procurer un certificat de décence.

Un logement non décent ne remplit pas l'un des 5 critères énumérés plus haut. L'indécence d'un bien est constatée lorsque :

• La sécurité des locataires n’est pas assurée ;
• La santé des locataires peut être mise en danger ;
• Le bien n'est doté d'aucun équipement essentiel (évier, coin cuisine, eau chaude, chauffage, etc.) ;
• Le bien ne répond pas aux critères de performance énergétique minimale ;
• Des nuisibles sont présents dans le logement ;
• Le manque d’aération dans le logement est notable.

L’arrêté d’insalubrité

Si l'administration constate qu'un logement est indécent, par exemple en raison d'une surface habitable insuffisante ou de l'absence d'équipements essentiels, le préfet peut prendre un arrêté d’insalubrité. Face à l'urgence ou la gravité de la situation, des mesures provisoires, comme l'évacuation des occupants, peuvent être décidées.

Si l'indécence concerne la structure du bâtiment, le préfet peut également émettre un arrêté de péril, dans le cadre d'une procédure spécifique.

Quelles conséquences pour le propriétaire ?

Dans la majorité des cas, le bailleur est contraint de réaliser des travaux d'aménagements pour que le logement soit à nouveau décent. Néanmoins, louer un bien indécent expose le propriétaire à de nombreux risques, dont :

• La suspension, remboursement ou réduction de loyers : le locataire peut adresser une telle demande au juge si l'indécence du bien est avérée ;
• Le paiement d'amendes : les autorités locales peuvent exiger le paiement de diverses amendes ;
• L'indemnisation des locataires : s'il y a préjudice, le locataire peut demander une indemnisation ;
• Des sanctions pénales : si un accident permet au locataire d'engager la responsabilité pénale du propriétaire ;
• La résiliation du bail : l'indécence du bien constitue un motif valable pour résilier le bail.

Quelles conséquences pour le locataire ?

Hormis le fait que sa santé et sa sécurité peuvent être mises en danger, le locataire sera aussi privé de son allocation logement. Effectivement,  l'aide au logement est subordonné aux critères de décence. Autrement dit, pour avoir droit aux allocations, le locataire doit justifier que le bien loué répond bien aux normes de décence.

Pour ce faire, la CAF adresse au locataire un questionnaire que le locataire est chargé de faire remplir à son propriétaire. Si les informations fournies démontrent que le logement n’est pas aux normes, alors la CAF refuse le versement de l’allocation logement.

Une exception subsiste néanmoins : si le locataire a officiellement contacté le propriétaire (en lettre recommandée) pour lui demander la mise en conformité du logement ou que ce dernier a engagé une action en justice à l’encontre de son bailleur, l’allocation est alors maintenue.

Si le locataire constate des éléments qui lui font douter de la décence du logement, il informera le bailleur d'une manière informelle dans un premier temps. Lorsqu'aucune mesure n'aura été prise par le propriétaire, il enverra une lettre recommandée exposant les problèmes rencontrés. Si aucune action n'aura été fait après cette mise en demeure, le locataire pourra prendre contact avec :

• Le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne ;
• La CAF en remplissant sa grille d’auto-diagnostic DÉCENCE DU LOGEMENT ;
• L’Agence régionale de santé (ARS) ;
• Le service d’hygiène de la mairie de votre commune.

Les autorités compétentes peuvent missionner leur personnel pour constater les soucis rapportés par le locataire. Par la suite, un rapport sera transmis au préfet. Ce dernier décidera ensuite s'il faut promulgué un arrêté d'insalubrité.

Qu'un arrêté d'insalubrité soit publié ou non, le locataire a également la possibilité de porter l'affaire devant la justice. Lorsque le tribunal judiciaire est saisi, et que le logement est indécent,  le juge peut  :

• Contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien ;
• Imposer une diminution du montant du loyer voire une suspension totale de son paiement ;
• Obliger le propriétaire bailleur à verser des dommages et intérêts et le condamner au paiement de divers frais.

Les marchands de sommeil sont particulièrement punis.