Logement Décent vs Logement Non Décent : quels critères ?

Publié le 21 octobre 2022Mis à jour le 6 avril 2023

Si vous êtes propriétaire bailleur, la notion de logement décent vous est sans doute familière. Il s’agit là d’un critère essentiel à la location.

Concrètement, avant que votre bien n’arrive sur le marché locatif vous devez vous assurer qu’il soit au-dessus de la superficie minimale imposée par la loi, qu’il contienne tous les équipements de confort essentiels et qu’il ne porte pas atteinte à la santé ou la sécurité de votre locataire. De même, il va également falloir prêter attention à ses considérations énergétiques.

Si votre logement ne respecte pas ou plusieurs de ces critères, il sera alors considéré comme non décent. À ce stade, impossible de proposer votre logement en location. En tant que propriétaire bailleur, remplir l’intégralité de ces critères est donc indispensable.

Est-ce votre cas ? Pour le savoir, suivez le guide !

Logement décent : définition

La notion de droit à un logement décent à travers la loi du 6 juillet 1989

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est le premier à venir définir la décence d’un logement.

Il précise notamment que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Ce texte de loi vient dessiner les contours de ce que signifie aujourd’hui la notion de logement décent, à savoir :

ne pas porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire ;
être exempt d'animaux nuisibles et parasites (puce de lit, cafard, punaise, etc.) ;
répondre à un critère de performance énergétique minimal ;
contenir des éléments de confort indispensables destinés à l’usage d’habitation du bien.

L'obligation de logement décent à travers la loi SRU

Le principe de décence obligatoire apparaît ensuite avec la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains) du 13 décembre 2000. Désormais, la mise en location d’un bien est subordonnée à l’obligation de décence d’un logement. Autrement dit, pour qu’un bien soit loué, il doit être décent.

Le logement décent à travers le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient, quant à lui, répondre aux questions suivantes : comment apprécier la décence d’un logement ? Quelles sont ses caractéristiques ?

Pour qu’un bien soit qualifié de décent, 5 critères doivent être remplis :

Dépasser les seuils de surface minimale prévus par la loi ;
Ne présenter aucun risque pour la santé et la sécurité des locataires ;
Ne pas excéder le seuil de performance énergétique minimal ;
Etre exempt de nuisibles ou parasites ;
Assurer le confort des locataires avec la mise à disposition de certains équipements indispensables en bon état d'usage (douche, W.C., lavabos, etc.).

Si le bien que vous avez mis en location coche toutes ces cases, votre logement peut être qualifié de décent. En revanche, si l’un des points vous fait défaut, le locataire dispose alors d’un recours à votre encontre.

L’obligation de décence n’est pas seulement une condition à remplir lors de la mise en location de votre bien : ces critères sont également à respecter durant la vie du bail.

Quels sont les critères de décence d'un logement ?

Il existe 5 critères de décence qu'un logement doit impérativement remplir pour être proposé à la location :

Non-atteinte à la santé et à la sécurité du locataire ;
Surface habitable de 9m2 minimum ;
Présence d'équipements de confort ;
Absence de parasites ou de nuisibles ;
Performance énergétique minimale ;

La non-atteinte à la santé et la sécurité du locataire

Le premier critère à respecter en matière de décence d’un logement consiste à s’assurer de la non-atteinte à la santé et la sécurité de vos locataires. Mais comment ?

Cela passe par le contrôle du clos et du couvert. Autrement dit, vous devez d’une part vous assurer du bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre (ossature du bâtiment) ainsi que de ses accès. Les fondations de la maison ou l’appartement doivent notamment protéger les locataires de remontées d’eau ou ruissellement.

D'autre part, en tant que propriétaire, il relève également de votre responsabilité de vérifier en amont de la mise en location de l’absence d’infiltration (protection contre les infiltrations). Vous devez notamment contrôler l’état des menuiseries extérieures ainsi que l’ensemble des raccords qui protègent le logement.

De façon générale, dans le cadre de la préservation de la santé ainsi que de la sécurité du locataire, une attention particulière doit être portée sur :

la nature et l'état d'entretien des matériaux utilisés pour la construction du bien (en dehors et à l'intérieur du logement) ;
l’état des dispositifs de retenue des personnes dans un logement ainsi ses accès (garde-corps pour les fenêtres, balcons, terrasses, loggias,escaliers), la sécurité des usagers doit être assurée ;
l’état des canalisations (elles ne doivent présenter aucun risque sanitaire) ;
l’état des revêtements du logement ;
l’état des réseaux de branchement de gaz, d’électricité ainsi que des équipements de chauffage (ces derniers doivent être conformes aux normes de sécurité prévues par la loi) ;
la présence de ventilations et d’aération dans le logement (contrôler que la présence d’humidité ne soit pas excessive dans le logement) ;
l’éclairage naturel des pièces principales du logement : chambres et séjours doivent impérativement comprendre une ou plusieurs fenêtres permettant l’accès à l’air libre ;
la disposition des ventilations : elles doivent permettre un renouvellement de l’air selon les besoins d’une occupation normale et quotidienne du logement.

En définitive, vous devez avoir la certitude que votre logement ne porte pas atteinte à la sécurité des locataires ni à leur santé, et ce en vérifiant chacun des aspects du logement.

Depuis le 1er janvier 2018, la définition de décence du logement intègre également le critère d’aération suffisante. Pour répondre à cette condition, les dispositifs de ventilation d’un logement doivent impérativement être en bon état de marche et d’entretien.

L’objectif est double :

l’air se renouvelle plus facilement dans le logement ;
l’évacuation de l’humidité est également plus simple.

Ce critère est déterminant tant pour la santé du locataire que pour la performance énergétique du logement. Pour ces différentes raisons, l’aération est aujourd’hui dans le viseur des législateurs. Vous devez donc y prêter une attention toute particulière avant de placer votre bien sur le marché locatif.

Si vous vous interrogez encore sur le critère de non-atteinte à la santé et sécurité des locataires, prenons quelques exemples pour rendre cela plus concret. Voici deux situations dans lesquelles la jurisprudence a fait droit au recours du locataire en raison d’une atteinte à sa santé ou sécurité.

Exemple 1 :

Dans un premier arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 10 mars 2005 les juges ont validé la non-décence d’un logement en raison d’un défaut d’étanchéité et de vétusté du bien.

En l'espèce, ces différents désordres favorisaient une humidité excessive dans le logement ce qui amenait le locataire à devoir aérer en permanence l’habitacle. Or, le fonctionnement des chauffages et de la chaudière étant défectueux, l’occupant n’a eu d’autres choix que d’investir dans un chauffage d’appoint.

Dans cet arrêt, le bailleur a été tenu responsable et contraint d’indemniser le locataire pour les préjudices subis par ce dernier (défaut de chauffage et de système d’aération).

Exemple 2 :

Dans le second arrêt, les juges de la Cour d'appel de Paris statuent encore une fois en faveur du locataire dans un art du 8 octobre 2009.

Il a cette fois été jugé que des produits toxiques utilisés lors de la rénovation d’un bien dont la présence est toujours relevée 3 mois après l’entrée dans les lieux du locataire ont pour effet de rendre le bien impropre à sa destination (atteinte à la santé du locataire).

La surface habitable du logement

Passons à présent au second critère indispensable pour apprécier la décence d’un logement : sa surface habitable.

Pour définir cette notion, servons-nous de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Lorsqu’on parle de surface habitable ou de superficie habitable, on fait référence à la surface plancher construite en y déduisant l’ensemble des surfaces occupées (par les cloisons, escaliers, murs, etc.) ainsi que les superficies exclues telles que :

les combles non aménagés ;
les sous-sols ;
les caves ;
les garages ;
les balcons ;
les vérandas ;
les loggias ;
les remises ;
les terrasses ;
tous les volumes comprenant au moins 60% de parois vitrées (pour les habitations collectives) ou 80% (pour les maisons individuelles) ;
les locaux communs et autres dépendances des logements ;
les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Pour pouvoir être loué, tout contrat de location (vide ou meublé) doit expressément faire mention de la surface habitable du logement. À cet effet, il existe des seuils en dessous desquels le logement est caractérisé de non décent.

Ainsi, la pièce principale d’un logement doit avoir une surface d’a minima :

9 m2 pour la surface habitable ;
2,20 m pour la hauteur sous plafond.

Soit un volume habitable comprenant au moins 20 m3.

Comment l’obtenir ? Pour connaître le volume habitable de votre logement, le calcul à réaliser est le suivant :

Total des surfaces habitables x hauteurs sous plafond = volume habitable

La notion de surface habitable prime sur celle de volume habitable.

Concrètement, si la pièce principale de votre logement comprend un volume supérieur à 20 m3, mais que sa surface habitable est, quant à elle, inférieure à 9 m2, en cas de litige votre logement peut ne pas être considéré comme décent.

Par conséquent nous vous déconseillons fortement de mettre en location un bien lorsque la pièce principale de ce dernier n’atteint pas 9 m2 de surface habitable (quand bien même le volume habitable serait lui supérieur à 20 m3).

Le confort

La troisième condition pour que votre logement soit qualifié de décent consiste à fournir tous les équipements de confort nécessaires à votre locataire.

On ne fait pas référence au décret n° 2015-981 établissant la liste des éléments d'un logement meublé.

La liste des équipements de confort obligatoires est prévue à l'article 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022. On pense ici à tous les équipements permettant au locataire d’occuper le logement de façon pérenne. Cela intègre :

l’installation d’un dispositif de chauffe ;
la mise en place de systèmes d’alimentation en énergie ainsi que d’évacuation des produits de combustion ;
l’installation et le raccordement en eau potable (attention, le débit doit être suffisant) ;
un système d’évacuation des eaux usées ;
la présence d’une cuisine équipée d’un évier raccordé à l’eau froide et l’eau chaude et conçue de façon à accueillir des appareils de cuisson ;
la présence de sanitaires dans le logement et dans une pièce séparée de la cuisine ou du coin repas ;
une douche ou une baignoire qui est alimentée en eau chaude et froide ainsi que raccordée au système d’évacuation des eaux usées ;
un réseau électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces, mais également le fonctionnement de l’ensemble des équipements ménagers.

Lorsque le logement est constitué d’une seule pièce (studio), la présence de W.C.. à l’extérieur du logement est tolérée à 3 conditions :

Les toilettes se trouvent à proximité du logement ;
Elles se situent dans le même bâtiment ;
Elles facilement accessibles.

Conclusion ? Vous êtes tout à fait en droit de mettre en location un studio dont les sanitaires se trouveraient sur le palier d’à côté !

Les parasites

Abordons maintenant un autre sujet : celui des insectes et parasites. Il faut noter que la loi ne tolère aucun nuisible dans le logement.

En d’autres termes, pour espérer louer votre bien, vous devez vous assurer de l’absence :

de parasites (punaises de lit, fourmis, cafard, etc.) ;
de nuisibles (rats, etc.)

Ce qui est assez logique. Pour être loué, un logement doit être sain.

La performance énergétique : un nouveau critère de décence

L’intégration de la performance énergétique dans les critères de décence d’un logement est à la fois une mesure ancienne et pour le moins évolutive. Ces dispositions initialement minimalistes deviendront progressivement élevées à partir de 2025. On vous explique.

La performance énergétique dans la loi du 6 juillet 1989

Tout commence avec l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs.

Le texte précise que “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation".

En ce sens, la performance énergétique entre dans les critères de décence.

La performance énergétique aujourd’hui : le DPE

Aujourd’hui le critère de performance énergétique s’apprécie selon la date de signature du contrat de location :

Date de signature du bail	Critères de performance énergétique
A compter du 1er janvier 2023	Consommation énergétique du logement limitée à 450 kWh/m2 de surface habitable par an
A partir de 2025	Les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location
A partir de 2028	Les logements classés F et G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location
A partir de 2034	Les logements classés E, F et G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location

Ces différentes mesures ne s'appliquent qu’aux nouveaux contrats de location conclus à postériori des dates précitées.

Imaginons par exemple que le 7 février 2023 votre locataire déménage. À cette date (postérieure au 1er janvier 2023), il vous sera alors impossible de proposer à nouveau votre bien en location si sa performance énergétique excède les 450 kWh par m carré de surface habitable et par an.

En revanche, si votre locataire déménage en novembre 2022 (soit avant le 1er janvier 2023) et que le nouvel occupant des lieux signe le bail de location en décembre 2022 alors ce seuil de performance énergétique vous sera pas imposé.

Néanmoins si ce nouveau locataire libère les lieux au 1er janvier 2028 et que votre logement est une passoire thermique (il dépasse cette limite de 450 kWh), vous allez devoir prévoir d'importants travaux de rénovation énergétique pour espérer pouvoir proposer à nouveau votre bien à la location un jour.

Par conséquent, nous vous recommandons fortement de vous attarder sur la performance énergétique de votre logement, et ce dès à présent.

Comment attester de la décence de son logement ?

Deux documents permettent d'attester de la décence d'un logement :

le certificat de décence ;
le dossier de diagnostics techniques.

Le certificat de décence

Une fois l’ensemble de ces critères vérifiés, le propriétaire a tout intérêt à faire établir un certificat de décence.

Également appelé attestation de conformité du logement, diagnostic logement décent ou certificat d'habileté et de décence, ce document sert de preuve. Il atteste ainsi que le logement que vous proposez à la location est décent.

Mais le certificat de décence est-il obligatoire ? La réponse est non.

Le dossier des diagnostics techniques

La deuxième solution pour justifier la décence du logement auprès de votre futur locataire consiste à lui remettre le dossier de diagnostics techniques du logement.

Ces documents sont obligatoires et doivent dans tous les cas être remis à ce dernier au moment de la signature du contrat de bail. Ils comprennent notamment :

le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ;
le diagnostic amiante ;
l’état des risques et pollutions (ERP) ;
les installations de gaz et d’électricité ;
Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) ;
etc.

Par conséquent, vous n’avez pas forcément besoin de passer par le certificat de décence pour attester que l’ensemble des critères sont remplis. Le dossier de diagnostics techniques suffit.

C’est quoi, un logement non décent ?

Une fois l’essentiel des critères de décence abordés, inversons à présent les règles. Autrement dit, maintenant que nous savons ce qu’est un logement décent, posons-nous la question suivante : qu’est-ce qu’un logement non décent ?

Un logement est identifié comme non décent lorsqu’il répond à un ou plusieurs des critères suivants :

la sécurité des locataires n’est pas assurée ;
la santé des locataires peut être mise en danger ;
le bien ne contient aucun équipement essentiel (évier, coin cuisine, eau chaude, chauffage, etc.) ;
le bien ne répond pas aux critères de performance énergétique minimale ;
des animaux nuisibles sont présents dans le logement ;
le manque d’aération dans le logement est notable.

En d’autres termes, si un logement ne remplit pas les conditions de décence de logement, il est alors qualifié de non décent.

Comment déclarer un logement non décent ?

Une fois la non-décence du logement caractérisée, que se passe-t-il ensuite ? Quels sont les recours du locataire ?

La premier réflexe à adopter consiste à adresser au propriétaire un courrier recommandé. Dans sa lettre, le locataire doit exposer les désordres auxquels il fait face et demander au propriétaire une mise en conformité du bien. Si l’échange reste infructueux (le propriétaire refuse de réaliser les travaux ou ne répond tout simplement pas), pas d’inquiétude, d’autres voies de recours sont envisageables.

Le locataire peut notamment prendre contact avec :

le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne ;
la CAF en remplissant sa grille d’auto-diagnostic DÉCENCE DU LOGEMENT ;
l’Agence régionale de santé (ARS) ;
le service d’hygiène de la mairie de votre commune.

Enfin, le locataire a également la possibilité de faire valoir ses droits devant le tribunal judiciaire. Dans ce cas, c'est directement le juge qui détermine la nature des travaux à effectuer et définit le délai d’exécution de ces derniers. Le tribunal a également le pouvoir de prononcer une réduction du montant du loyer ainsi que de contraindre le propriétaire bailleur au paiement de dommages et intérêts.

En résumé, lorsque le tribunal judiciaire est saisi par l’une des parties (propriétaire bailleur ou locataire), il a la capacité d’attribuer 3 types de sanctions :

contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien ;
imposer une diminution du montant du loyer voire une suspension totale de son paiement ;
obliger le propriétaire bailleur à verser des dommages et intérêts et le condamner au paiement des dépens.

Qui peut constater la non-décence d’un logement ?

Une fois les démarches enclenchées, une première visite du logement est réalisée par des experts. À l’issue de cette étape, un rapport est établi puis le directeur général de l’ARS ou celui du SCHC constatent ou non l’insalubrité. Le rapport est préalablement remis au préfet avant même l’arrêté attestant de l’insalubrité du bien. On parle alors de procédure d’insalubrité.

Logement non décent : quelles conséquences ?

L’arrêté d’insalubrité

Si le rapport établi conclut à l’insalubrité, le préfet rend son arrêté (arrêté d’insalubrité). Selon la gravité et l’urgence de la situation, certaines mesures provisoires peuvent même être prises à ce stade (l’évacuation des occupants du logement par exemple).

Si vous avez déjà entendu parler du terme “arrêté d’insalubrité”, connaissez-vous l’arrêté de péril ?

La procédure d’insalubrité porte sur l’état d’un d’un logement (humidité, présence de parasites, etc.) ou les conditions précaires d’occupation de ses locataires.

Lorsque le critère de non-décence concerne la structure même du logement (sa solidité), alors on parle de procédure de péril. C’est là toute la différence entre un arrêté d’insalubrité et un arrêté de péril.

Propriétaire, locataire : quelles conséquences ?

Revenons maintenant sur la non-conformité en elle-meme. La non-décence d’un logement emporte des conséquences pour le propriétaire, nous l’avons vu, mais elle peut également avoir un impact important sur le locataire.

Les conséquences pour le locataire : la suspension des aides de la CAF

Du côté du locataire d’abord, ce dernier se voit privé de son allocation logement. Pourquoi ?

Tout simplement parce que l’accès aux aides au logement est subordonné aux critères de décence. Autrement dit, pour avoir droit aux allocations, le locataire doit justifier que le bien loué répond bien aux normes de décence.

Pour ce faire, la CAF adresse au locataire un questionnaire que le locataire est chargé de faire remplir à son propriétaire. Si les informations fournies démontrent que le logement n’est pas aux normes, alors la CAF refuse le versement de l’allocation logement.

Une exception subsiste néanmoins : si le locataire a officiellement contacté le propriétaire (en lettre recommandée) pour lui demander la mise en conformité du logement ou que ce dernier a engagé une action en justice à l’encontre de son bailleur, l’allocation est alors maintenue.

Les conséquences pour les propriétaires

Quant au propriétaire bailleur, il peut se voir appliquer une réduction du montant du loyer, mais il encourt également des sanctions pénales si le locataire subit un accident dans le logement en raison de la non-conformité de ce dernier aux critères de décence.

Le propriétaire peut également avoir à verser des dommages et intérêts au locataire selon le préjudice subi.

FAQ

Comment savoir si mon logement est décent ?

Pour savoir si votre logement est décent, vous devez vous assurer qu’il ne porte pas atteinte à la sécurité ainsi qu’à la santé des locataires, qu’il contient des équipements essentiels (évier, coin cuisine, eau chaude, chauffage, etc.) et qu’il répond aux exigences de performance énergétique minimale. En outre, vous devez aussi vérifier en amont de la location que des nuisibles ou parasites (punaises de lit, cafards) ne sont pas présents dans le logement et que ce dernier présente une aération suffisante.

Comment contrôler chacun de ces points ? Les diagnostics techniques obligatoires vous permettent de vérifier (et le cas échéant d'attester) ces différents éléments.

Je suis locataire, comment faire constater un logement non décent ?

En tant que locataire, pour faire constater la non-décence de votre logement vous disposez de différents moyens, à savoir :

contacter le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne ;
adresser à la CAF la grille d’auto-diagnostic DÉCENCE LOGEMENT ;
prendre contacte avec l’Agence régionale de santé (ARS) ;
vous rendre au service d’hygiène de la mairie de votre commune ;
saisir le tribunal judiciaire de votre commune.

Une fois saisi, un expert est désigné pour constater l’insalubrité de votre logement. Si le logement est jugé insalubre, le préfet dresse alors un arrêté d’insalubrité.

Rédigé par Thibaud Fily Logo Linkedin

Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.

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