Troubles de jouissance : obligations du propriétaire et recours du locataire

Dans le cadre d’un bail de location, le propriétaire de l’appartement doit s’assurer que l'occupant vit dans le logement sans encombre, et ce pendant toute la durée du bail. Tout manquement à cette responsabilité constitue un trouble de jouissance mais voyons plus en détails des cas concrets.

Article 1719 et article 1721 du code civil 

Ainsi, selon l’alinéa 3 de l’article 1719 du Code civil, le bailleur se doit de « faire jouir paisiblement le preneur de son logement pendant la durée du bail ».

L’article 1721 précise également qu’il est « dû garantie au preneur pour tous les vices et défauts » du logement qui en empêchent l’usage. 

Préjudice de jouissance : exemples pouvant mettre en cause le propriétaire

Des exemples concernant la conformité du logement :

• Refus de mettre aux normes le logement (gaz et électricité) ;
• Absence de chauffage ou de chaudière mais combien de temps un locataire peut-il rester sans chauffage ? ;
• Fuites d’eau récurrentes et non réparées ;
• Présence d’amiante ou de plomb qui peuvent entraîner des problèmes de santé ;
• Problème d'humidité et de moisissures ;
• Manque d’isolation ;
• Présence d’insectes ou de nuisibles. D'ailleurs quel dédommagement est possible en cas de punaises de lit ? ;
• Odeurs persistantes ; 

Des exemples de troubles avec autrui :

• Refus d’accès à l’ascenseur ;
• Travaux ou voisins bruyants à proximité du logement ;
• Propriétaire qui entre dans le logement sans autorisation préalable du locataire.

Fournir un logement décent au locataire

Le bailleur est donc tenu de mettre à disposition du locataire un logement propre, sain, en bon état pour les occupants. Les principaux critères sont une surface minimale, sécurisée et sans risque pour la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements.

Entretenir le logement pour des travaux importants

Le propriétaire s’engage à réaliser tous les travaux de réparation importants qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire. On parle de réparations à réaliser en urgence, des travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives de l’immeuble, des travaux indispensables au maintien en état et à l’entretien normal du logement, des travaux de performance énergétique, etc. En résumé l’ensemble des travaux qui permettent de proposer au locataire un logement décent.

Garantir un usage paisible du logement

Cela signifie que le bailleur ne doit pas entreprendre des actions qui peuvent gêner la tranquillité du locataire. Comme nous l’avons vu précédemment dans les exemples  le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans raison particulière ou empêcher le locataire de recevoir des personnes dans le logement. Le bailleur est également responsable des troubles du voisinage causés par un tiers. Si le bailleur ne respecte pas ces obligations, il risque des sanctions. 

Un locataire constatant des troubles de jouissance dispose de plusieurs recours pour régler la situation. Cependant, pour éviter que le problème persiste et s’aggrave dans le temps, il est recommandé de respecter quelques étapes.  

Régler le problème à l’amiable

Avant tout, il est conseillé de tenter de dialoguer avec le propriétaire pour lui expliquer le problème et essayer de régler à l’amiable. Il se peut que le bailleur ne soit pas conscient des problèmes rencontrés par le locataire. Pour engager une action à l'amiable, l'envoi d'un courrier recommandé au propriétaire précisant le trouble de jouissance est conseillé.

Faire appel à un médiateur

Sans réponse de la part du propriétaire dans un délai acceptable (2 mois) ou s’il refuse de régler le problème, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation. Celle-ci cherchera une solution et fera office de médiateur entre le locataire et le propriétaire.

Quels sont les recours du locataire en cas de mauvaise foi du propriétaire ?

Si les actions évoquées précédemment ne sont pas concluantes, il est possible de saisir la justice. Ainsi, il appartient à elle seule de décider ou non de sanctionner le propriétaire. Si cette dernière donne raison au locataire, il peut obtenir des dommages et intérêts, un remboursement du loyer pour logement insalubre ou encore des travaux à réaliser si nécessaire.