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Qu'est-ce qu'un marchand de sommeil et comment s'en protéger ?

Marchand de sommeil

SOMMAIRE

  • Définition 
  • Logement insalubre
  • Se protéger des marchands de sommeil
  • Lutter contre les marchands de sommeil 
  • Dénoncer un marchand de sommeil
  • Infractions & sanctions
  • FAQ

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Le terme « marchand de sommeil » tire son origine d'une pratique abusive qui remonte au XIXe siècle. À cette époque, certains propriétaires d'immeubles parisiens louaient des logements insalubres à des tarifs excessifs. Les locataires venant de province et en recherche de travail dans la capitale, se voyaient alors soumis à des conditions de vie déplorables. Aujourd’hui, le marchand de sommeil est un propriétaire qui abuse de la vulnérabilité de publics particulièrement fragilisés. Ces bailleurs sans scrupules exploitent la détresse de ces personnes en leur offrant des logements non décents ou insalubres, toujours dans le but de réaliser un profit financier. 

Qu’est-ce qu’un marchand de sommeil ? Définition 

Vous l'avez peut-être remarqué, de nos jours, le terme « marchand de sommeil » est largement utilisé dans le langage courant. Il décrit des individus et/ou des entreprises qui exploitent de manière illégale des logements insalubres pour en tirer un profit financier abusif. Cela concerne généralement des propriétaires peu scrupuleux qui négligent l'entretien et la sécurité des logements, mettant ainsi en danger la vie et la santé des occupants.

L’absence de définition légale 

S'il n'existe pas de définition juridique précise pour qualifier ce qu’est un marchand de sommeil, les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014 et de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 viennent cependant préciser l’étendue de son champ d’action ainsi que les possibles sanctions pénales qui en découlent.

Selon une communication du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales datant du 9 octobre 2019, le marchand de sommeil est donc défini comme suit :

« Un marchand de sommeil, c'est un propriétaire qui abuse de ses locataires en louant très cher un logement indigne, les mettant directement en danger : insalubrité, suroccupation, organisé division abusive de pavillons, etc. […] Parce que les marchands de sommeil entretiennent l'habitat indigne et le mal-logement tout en exploitant la détresse des plus démunis […] ».

Logement indigne : un bailleur conscient de la situation

On attribue la qualité de marchand de sommeil à un propriétaire bailleur en fonction de son intention. Cela implique la réunion de 4 éléments : 

  • Une situation d'habitat indigne mettant le locataire en danger mais que faire en cas de logement insalubre ? ; 
  • Le bailleur est conscient de la situation ; 
  • Le propriétaire a l'intention de maintenir cette situation ; 
  • L’exploitation économique par des loyers excessifs. 

On peut donc aisément en déduire que le marchand de sommeil profite de la vulnérabilité de ses locataires. 

Qu’est-ce qu'un logement insalubre ? 

En France, l'insalubrité est définie selon le Code de la santé publique comme suit : « Est insalubre tout immeuble, qu'il soit construit ou non, qui présente un danger pour la santé des occupants ou des voisins en raison de son état ou de ses conditions d'occupation ». 

Retenez aussi que l'évaluation de l'insalubrité s'apprécie au cas par cas. Les autorités locales examinent les conditions spécifiques de chaque immeuble pour déterminer s'il présente un danger pour la santé et le bien-être des occupants ou de leur voisinage. Cette évaluation peut tenir compte de divers facteurs tels que : 

  • L'état du bâtiment ; 
  • Les problèmes de sécurité ; 
  • Les problèmes d'hygiène ou de salubrité ; 
  • Les risques pour la santé publique.

Comment se protéger des marchands de sommeil ? 

Dans sa communication du 9 octobre 2019, le ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités territoriales a clairement exprimé sa ferme volonté de s'attaquer aux marchands de sommeil en durcissant notamment les sanctions à leur encontre. Le législateur a également la volonté d’instaurer diverses mesures pour préserver la sécurité des locataires. Pour n’en citer que quelques unes : 

  • Renforcer le rôle des organismes chargés des allocations logement ;
  • Instaurer des sanctions administratives pour accompagner les arrêtés ; 
  • Créer un système du "permis de location" ; 
  • Alourdir les sanctions du marchand de sommeil. 

Sur ce dernier point, le renforcement des peines prévu par la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, consiste principalement à imposer des sanctions complémentaires dans certaines condamnations pénales liées à des situations d'habitat indigne, telles que :

  • La présomption de revenus tirés d'activités frauduleuses ;
  • La confiscation automatique de leurs biens ; 
  • L’impossibilité d'acquérir de nouveaux biens locatifs pendant une période de 10 ans (auparavant 5 ans) ; 
  • L'obligation pour les administrateurs de biens professionnels, les administrateurs judiciaires et les agences immobilières de les déclarer.

Ce cadre répressif est complété par la circulaire interministérielle du 8 février 2019 qui vise à coordonner la lutte contre l'habitat indigne. Signée par le ministre de la Justice et le ministre chargé de la ville et du logement, cette circulaire est destinée à :

  • Renforcer la coordination de l'action administrative et judiciaire ;
  • Optimiser l'efficacité du traitement judiciaire dans des situations d'habitat indigne.

En définitive, il est, aujourd’hui plus que jamais, primordial de lutter contre cette pratique illégale et inhumaine en mettant en place des mesures préventives, des sanctions dissuasives, mais aussi en accordant une attention particulière aux besoins des victimes.

L’objectif : la lutte contre les marchands de sommeil 

Les principaux objectifs déclarés de la politique publique consistent tout d’abord à résorber l'habitat indigne. La priorité est aujourd’hui de mettre fin aux conditions de logement inadaptées, insalubres et dangereuses dans lesquelles les personnes sont contraintes de vivre

Pour cela, le cadre légal encourage les propriétaires à respecter les normes en matière de logement en renforçant notamment les sanctions pour ceux qui ne les respectent pas, tout en récompensant les bailleurs qui agissent de manière responsable.

Enfin, une attention particulière doit être portée à la protection des personnes vivant dans des conditions de logement indécentes (passoires thermiques,...). Et cela passe par la nécessité de leur fournir un soutien approprié et des solutions de relogement.

Comment dénoncer un marchand de sommeil ?

Justement, pour les locataires désireux de dénoncer au marchand de sommeil, plusieurs solutions existent. Vous pouvez tout d’abord signaler l'insalubrité auprès de la mairie de votre commune. Les autorités pourront ainsi mener une enquête et prendre des mesures en conséquence (arrêté d’insalubrité).

Si vous souhaitez vous faire accompagner dans vos démarches, c’est aussi possible. Vous avez la possibilité de faire appel à des associations spécialisées dans la lutte contre les marchands de sommeil, comme la Confédération syndicale des Familles (CSF) ou encore l’ADIL. Ces dernières pourront vous fournir des conseils juridiques et vous accompagner dans vos requêtes.

Enfin, si les précédentes sollicitations n’ont pas abouties ou ne donnent pas de résultats satisfaisants, il est peut être temps d’envisager une action en justice

Conservez précieusement toutes les preuves de l'insalubrité du logement (photos, témoignages de voisins, rapports d'experts…).  Plus vous disposerez de preuves tangibles et meilleures seront vos chances de faire valoir vos droits et de lutter efficacement contre le marchand de sommeil.

La sanction du bailleur : l'infraction pénale 

Bien souvent, la complexité de rassembler toutes les preuves nécessaires constitue un obstacle significatif à l'action pénale contre les marchands de sommeil. C'est pourquoi les condamnations sont relativement rares dans ces affaires. 

Retenez tout de même que pour qu'une infraction pénale soit caractérisée et que le propriétaire soit passible de condamnation, plusieurs critères doivent être réunis :

Tout d’abord, voici les critères concernant le propriétaire :

  • Le bailleur doit louer un espace destiné à l'habitation ; 
  • Les conditions de logement offertes doivent être incompatibles avec la dignité humaine (dégradantes, insalubres ou dangereuses) ; 
  • Le propriétaire doit avoir l'intention de réaliser un profit excessif en louant ce type de logement de manière abusive. 

Concernant le locataire maintenant : il doit s’agir d’une personne vulnérable (en situation administrative illégale, précaire, ou en raison de sa situation sociale précaire). 

FAQ

Où signaler un marchand de sommeil ?

Il est possible de signaler un marchand de sommeil au sein de la mairie de votre commune.
La mairie pourra ainsi solliciter un arrêté d'insalubrité auprès du préfet. Vous pouvez également prendre contact avec l'ADIL de votre département. Cette association met à votre disposition des juristes spécialisés en droit du logement. Ils vous prodigueront des conseils avisés et vous accompagneront dans vos démarches. Cette assistance est offerte gratuitement et s'avère précieuse pour les locataires qui craignent souvent de dénoncer leur bailleur.

Qu'est-ce que ça veut dire un marchand de sommeil ? Que dit la loi ? 

Un marchand de sommeil est un propriétaire qui exploite de manière abusive ses locataires en leur louant des logements indécents à des prix excessifs. Parce que ces propriétaires bailleurs peu scrupuleux perpétuent l'habitat indigne et le mal-logement en abusant de la vulnérabilité des personnes les plus démunies, le Gouvernement prend aujourd’hui des mesures visant à renforcer les sanctions à leur encontre.

Comment reconnaître un marchand de sommeil ?

Pour reconnaître un marchand de sommeil, trois éléments doivent être réunis. Tout d’abord le logement loué doit placer le locataire dans une situation d'habitat indigne et le mettre en danger.  Le bailleur doit aussi être conscient de l'état inadéquat du logement qu'il met en location, c'est-à-dire qu'il connaît les conditions de vie dangereuses auxquelles sont exposés ses locataires. Enfin, ce dernier souhaite délibérément maintenir ces conditions indécentes, c'est-à-dire qu'il ne prend pas de mesures adaptées pour remédier à la situation d'habitat indigne. Le marchand de sommeil désire volontairement tirer profit de la vulnérabilité de ses locataires en leur imposant des loyers excessifs pour un logement inacceptable.

Comment faire contre un marchand de sommeil ? Quelles actions mener contre lui ? 

Pour lutter contre un marchand de sommeil, vous pouvez tout d’abord signaler l'insalubrité du logement à la mairie. Les autorités pourront ainsi enquêter et prendre des mesures en conséquence. Il existe également des associations spécialisées comme la Confédération syndicale des Familles (CSF) qui vous fourniront des conseils juridiques et un accompagnement. Si nécessaire, vous pouvez aussi envisager une action en justice. Pensez à conserver toutes les preuves de l'insalubrité du logement (photos, témoignages de voisins, rapports d'experts) pour appuyer votre démarche. Plus vos preuves seront solides, plus vous aurez de chances de lutter efficacement contre le marchand de sommeil.

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