Publié le 26 mai 2023Mis à jour le 29 septembre 2023
Publié le 26 mai 2023Mis à jour le 29 septembre 2023
L'État intensifie les moyens de lutte contre les logements mal isolés particulièrement énergivores, appelés des passoires thermiques. Pour endiguer totalement la location de ces logements jugés non décents d'un point de vue énergétique, le seuil de consommation d'énergie autorisée, aujourd'hui fixé à 450 kWh/m2/an, va être abaissé suivant des échéances progressives. Depuis janvier 2023, certains logements classés G sur le DPE sont d'ores et déjà interdits à la location. D'ici 2034, les logements dont l'étiquette du DPE sera comprise entre E et G ne pourront plus être loués. Mais alors quels sont les droits, les aides et les recours des locataires de ce type de logement ?
SOMMAIRE
Une passoire thermique désigne un logement mal isolé. Sa consommation d'énergie est supérieure à des seuils publiés par le ministère de la Transition écologique.
Depuis le 1er janvier 2023, le seuil maximal de consommation d'énergie autorisée pour que le logement soit qualifié d'énergétiquement décent est fixé, en France métropolitaine, à 450 kWh/m2/an.
En d'autres termes, un logement décent est classé entre A et G (uniquement les G de moins de 450 kWh) sur l'étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Par conséquent, en 2023, conformément au , sont considérées comme des passoires thermiques, toutes les habitations ayant une consommation énergétique égale ou supérieure 450 kWh/m2.
Ces logements sont désormais interdits à la location (pour les nouveaux contrats, les contrats renouvelés ou reconduits à compter du 1er janvier 2023).
Pour rappel, la consommation d'énergie englobe le chauffage, l'éclairage, l'eau chaude, la ventilation, la climatisation, etc.
Plusieurs indicateurs doivent alerter le locataire d'un logement mal isolé et pouvant entraîner un trouble de jouissance du locataire sur le bien.
Lors de la signature du bail (location) ou de l'avant-contrat (acquisition), le DPE délivré au futur locataire ou acquéreur renseigne sur la consommation d'énergie du logement. S'il relate une consommation d'énergie égale ou supérieure à 450 kWh, il est considéré comme une passoire thermique.
Les immeubles anciens sont plus susceptibles d'être mal isolés, sauf s'ils ont été rénovés depuis leur construction.
Si les factures de chauffage explosent alors qu'il ne fait pas suffisamment chaud dans le logement, c'est peut-être lié à une mauvaise isolation des murs, des vitrages ou de la toiture. Mais combien de temps un locataire peut-il rester sans chauffage ?
Les logements mal isolés et mal ventilés présentent des taux d'humidité très importants (buée sur les vitres, traces de moisissures sur les murs, peintures écaillées, etc.).
Le niveau de consommation énergétique aujourd'hui fixé à 450 kWh va baisser progressivement suivant les échéances prévues à l'article 160 de la loi climat et résilience :
L'interdiction de location concernera les nouveaux contrats.
Vous louez un logement qui répond aux caractéristiques d'une passoire thermique ? Voici vos droits en fonction de la date de signature du bail :
Par ailleurs, les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, classés F ou G sur leur DPE, dont les contrats de location ont été signés après le 24 août 2022, voient leurs loyers gelés (indexation annuelle interdite). Ainsi il n'est pas possible d'augmenter le loyer d'un logement considéré comme une passoire thermique.
La loi ne vous interdit pas d'entreprendre des travaux de rénovation même si vous êtes en location (système de chauffage plus performant par exemple). Ces rénovations peuvent être une solution pour un meilleur confort thermique, et une réduction du montant de vos factures d'énergie.
Cependant, l'accord préalable du propriétaire est obligatoire.
Certains bailleurs acceptent de prendre en charge tout ou partie du coût des travaux. En plus de profiter de la rénovation après votre départ, l'État leur accorde certaines aides (MaPrime'Rénov', éco-prêt à taux zéro...).
En votre qualité de locataire, vous bénéficiez aussi d'aides financières pour améliorer l'isolation d'un logement :
Le DPE est valable 10 ans (par exception, ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024). La réalisation d'un nouveau document n'est pas imposée au propriétaire ou à l'occupant qui réalise des travaux de rénovation énergétique. Toutefois, il peut être judicieux de faire réaliser un nouveau diagnostic afin d'attester d'une meilleure performance du logement.
Si votre logement ne répond pas aux normes de décence énergétique, et que vous ne souhaitez pas faire vous-mêmes des travaux de rénovation, vous pouvez :
Adressez-lui une lettre recommandée. Vous devez énumérer en détail tous les signes révélant les défaillances, et lui demander la mise aux normes du logement.
Le propriétaire dispose d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi pour intervenir.
Il est possible aussi d'informer le service d'hygiène de la mairie dont dépend le logement. Une visite des lieux pourra être diligentée afin de constater les désordres et émettre un arrêté d'insalubrité.
La Caisse d'allocations familiales a le droit de suspendre le versement des allocations logement, et de les conserver durant 18 mois. Au-delà, le bailleur perd les allocations non versées s'il n'a pas réalisé les travaux.
Si le propriétaire refuse ou ne répond pas, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation. Cette étape est facultative.
Enfin, vous pouvez saisir le juge du tribunal compétent. Il vous appartient de constituer un dossier prouvant :
Le juge déterminera la nature des travaux à réaliser dans l'habitation ainsi que le délai de leur exécution. Il pourra aussi réclamer au bailleur la réduction ou le remboursement du loyer pour logement insalubre jusqu'à l'achèvement des travaux de mise en conformité.
Gérez mieux en moins de temps
Demandez à votre propriétaire, par l'envoi de plusieurs lettres recommandées, de réaliser des travaux de rénovation. Sans intervention de sa part dans les 2 mois, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation et le tribunal d'instance dont dépend le logement.
Depuis le 1er janvier 2023, vous ne pouvez plus louer de logements considérés comme des passoires thermiques (consommation égale ou supérieure à 450 kWh sur le DPE).
Il suffit de consulter le diagnostic de performance énergétique (DPE) remis lors de la location ou de l'acquisition du logement. Il affiche l'étiquette attribuée au bien. Celui-ci est considéré comme une passoire thermique si sa consommation énergétique est égale ou supérieure à 450 kWh/m2/an.
Non, les locataires ne sont pas éligibles à MaPrimeRénov". Cette aide à la rénovation énergétique n'est ouverte qu'aux propriétaires immobiliers.
Rédigé par Katia Kemmoun 
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
Une passoire thermique désigne un logement mal isolé. Sa consommation d'énergie est supérieure à des seuils publiés par le ministère de la Transition écologique.
Depuis le 1er janvier 2023, le seuil maximal de consommation d'énergie autorisée pour que le logement soit qualifié d'énergétiquement décent est fixé, en France métropolitaine, à 450 kWh/m2/an.
En d'autres termes, un logement décent est classé entre A et G (uniquement les G de moins de 450 kWh) sur l'étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Par conséquent, en 2023, conformément au , sont considérées comme des passoires thermiques, toutes les habitations ayant une consommation énergétique égale ou supérieure 450 kWh/m2.
Ces logements sont désormais interdits à la location (pour les nouveaux contrats, les contrats renouvelés ou reconduits à compter du 1er janvier 2023).
Pour rappel, la consommation d'énergie englobe le chauffage, l'éclairage, l'eau chaude, la ventilation, la climatisation, etc.
Plusieurs indicateurs doivent alerter le locataire d'un logement mal isolé et pouvant entraîner un trouble de jouissance du locataire sur le bien.
Lors de la signature du bail (location) ou de l'avant-contrat (acquisition), le DPE délivré au futur locataire ou acquéreur renseigne sur la consommation d'énergie du logement. S'il relate une consommation d'énergie égale ou supérieure à 450 kWh, il est considéré comme une passoire thermique.
Les immeubles anciens sont plus susceptibles d'être mal isolés, sauf s'ils ont été rénovés depuis leur construction.
Si les factures de chauffage explosent alors qu'il ne fait pas suffisamment chaud dans le logement, c'est peut-être lié à une mauvaise isolation des murs, des vitrages ou de la toiture. Mais combien de temps un locataire peut-il rester sans chauffage ?
Les logements mal isolés et mal ventilés présentent des taux d'humidité très importants (buée sur les vitres, traces de moisissures sur les murs, peintures écaillées, etc.).
Le niveau de consommation énergétique aujourd'hui fixé à 450 kWh va baisser progressivement suivant les échéances prévues à l'article 160 de la loi climat et résilience :
L'interdiction de location concernera les nouveaux contrats.
Vous louez un logement qui répond aux caractéristiques d'une passoire thermique ? Voici vos droits en fonction de la date de signature du bail :
Par ailleurs, les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, classés F ou G sur leur DPE, dont les contrats de location ont été signés après le 24 août 2022, voient leurs loyers gelés (indexation annuelle interdite). Ainsi il n'est pas possible d'augmenter le loyer d'un logement considéré comme une passoire thermique.
La loi ne vous interdit pas d'entreprendre des travaux de rénovation même si vous êtes en location (système de chauffage plus performant par exemple). Ces rénovations peuvent être une solution pour un meilleur confort thermique, et une réduction du montant de vos factures d'énergie.
Cependant, l'accord préalable du propriétaire est obligatoire.
Certains bailleurs acceptent de prendre en charge tout ou partie du coût des travaux. En plus de profiter de la rénovation après votre départ, l'État leur accorde certaines aides (MaPrime'Rénov', éco-prêt à taux zéro...).
En votre qualité de locataire, vous bénéficiez aussi d'aides financières pour améliorer l'isolation d'un logement :
Le DPE est valable 10 ans (par exception, ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024). La réalisation d'un nouveau document n'est pas imposée au propriétaire ou à l'occupant qui réalise des travaux de rénovation énergétique. Toutefois, il peut être judicieux de faire réaliser un nouveau diagnostic afin d'attester d'une meilleure performance du logement.
Si votre logement ne répond pas aux normes de décence énergétique, et que vous ne souhaitez pas faire vous-mêmes des travaux de rénovation, vous pouvez :
Adressez-lui une lettre recommandée. Vous devez énumérer en détail tous les signes révélant les défaillances, et lui demander la mise aux normes du logement.
Le propriétaire dispose d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi pour intervenir.
Il est possible aussi d'informer le service d'hygiène de la mairie dont dépend le logement. Une visite des lieux pourra être diligentée afin de constater les désordres et émettre un arrêté d'insalubrité.
La Caisse d'allocations familiales a le droit de suspendre le versement des allocations logement, et de les conserver durant 18 mois. Au-delà, le bailleur perd les allocations non versées s'il n'a pas réalisé les travaux.
Si le propriétaire refuse ou ne répond pas, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation. Cette étape est facultative.
Enfin, vous pouvez saisir le juge du tribunal compétent. Il vous appartient de constituer un dossier prouvant :
Le juge déterminera la nature des travaux à réaliser dans l'habitation ainsi que le délai de leur exécution. Il pourra aussi réclamer au bailleur la réduction ou le remboursement du loyer pour logement insalubre jusqu'à l'achèvement des travaux de mise en conformité.
Gérez mieux en moins de temps
Demandez à votre propriétaire, par l'envoi de plusieurs lettres recommandées, de réaliser des travaux de rénovation. Sans intervention de sa part dans les 2 mois, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation et le tribunal d'instance dont dépend le logement.
Depuis le 1er janvier 2023, vous ne pouvez plus louer de logements considérés comme des passoires thermiques (consommation égale ou supérieure à 450 kWh sur le DPE).
Il suffit de consulter le diagnostic de performance énergétique (DPE) remis lors de la location ou de l'acquisition du logement. Il affiche l'étiquette attribuée au bien. Celui-ci est considéré comme une passoire thermique si sa consommation énergétique est égale ou supérieure à 450 kWh/m2/an.
Non, les locataires ne sont pas éligibles à MaPrimeRénov". Cette aide à la rénovation énergétique n'est ouverte qu'aux propriétaires immobiliers.
Sources
Rédigé par Katia Kemmoun
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
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