SOMMAIRE
- Qu'est-ce qu'un logement suroccupé d'après la loi ?
- Comment calculer la suroccupation d'un logement ?
- Pourquoi un logement suroccupé n'est-il pas décent ?
- Quelles sanctions pour un logement en situation de suroccupation ?
Ce qu'il faut retenir
La suroccupation d'un logement signifie que trop de personnes vivent dans un espace trop petit.
Pour savoir si un logement est suroccupé, on calcule le nombre de personnes par mètre carré.
La suropccupation est sanctionnée car elle peut causer des problèmes d'humidité, de bruit et nuire à la vie quotidienne.
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Tout bailleur doit offrir à ses locataires des conditions d'occupation pour un logement décent. La suroccupation du bien est donc proscrite. Mais de quoi parle-t-on ? Découvrez ce qu'est la suroccupation d'un logement, en quoi elle est nuisible et quelles sont les sanctions encourues.
Qu'est-ce qu'un logement suroccupé d'après la loi ?
Un logement loué en tant que résidence principale doit respecter les critères de décence imposés par la loi. Entre autres, une habitation décente doit avoir une surface suffisante pour accueillir les locataires prévus dans le bail de location.
Dans le cas contraire, le bien est en état de suroccupation. Ainsi, la loi considère qu'un logement est suroccupé si le nombre d'occupants est trop élevé par rapport à sa superficie.
Comment calculer la suroccupation d'un logement ?
Il est relativement simple de déterminer si un logement est suroccupé. Découvrons la méthode de calcul générale, ainsi que les règles spécifiques applicables à la ville de Paris.
La méthode de calcul générale pour calculer la suroccupation
La notion de suroccupation d'un logement est étroitement liée à sa superficie. Pour savoir si un bien est suroccupé ou non, il faut déjà connaître sa surface habitable telle que définie dans la loi Boutin. Pour la calculer, il faut déduire de la surface au sol un certain nombre d'espaces, notamment les zones ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, les escaliers, les embrasures de portes, etc.
Le Conseil supérieur d’hygiène publique de France prévoit une surface habitable minimum par personne pour l'occupation normale d'un logement. Ainsi, il faut disposer des surfaces minimales suivantes :
- Pour une personne seule : 9 m² minimum ;
- Pour un couple : 16 m² minimum ;
- Pour chaque personne supplémentaire : 9 m² minimum.
Au-delà de ces seuils, le logement est suroccupé.
Le cas particulier de la ville de Paris
La ville de Paris définit des règles spécifiques pour caractériser la suroccupation des logements sur son territoire. Ainsi, le règlement sanitaire départemental de Paris établit des exigences réduites par rapport au reste du pays. Dans la capitale, chaque unité locative doit proposer les surfaces minimales suivantes :
- 7 m² pour une personne seule ;
- 9 m² pour deux personnes ;
- 14 m² pour trois personnes ;
- 18 m² pour quatre personnes ;
- + 5 m² par personne supplémentaire.
Attention, les sanitaires (salle de bain, salle d'eau, toilettes), les combles non aménagés et les surfaces extérieures (terrasse, loggia, balcon) ne sont pas inclus dans le calcul.
Pourquoi un logement suroccupé n'est-il pas décent ?
Un logement surpeuplé n'est pas considéré par la loi comme une habitation décente. En effet, un logement suroccupé n'offre pas des conditions de vie acceptables pour ses occupants.
La suroccupation du bien peut engendrer des problèmes d'humidité excessive, de bruits élevés, d'hygiène insuffisante et d'odeurs désagréables. Cela crée un terrain propice aux troubles du voisinage. Par ailleurs, le manque d'intimité dans un logement surpeuplé entrave l'épanouissement des habitants et peut nuire à la réussite scolaire des enfants du foyer.
Quelles sanctions pour un logement en situation de suroccupation ?
Un logement en situation de suroccupation est passible de sanctions. Mais qui est responsable, le bailleur ou le locataire ?
Si le locataire décide de suroccuper le logement
Le locataire peut décider unilatéralement de suroccuper le logement. En effet, une (ou plusieurs) naissance(s) ou l'hébergement prolongé d'un proche peut augmenter le nombre d'occupants et dépasser les capacités d'accueil d'un logement.
Le propriétaire peut alors faire constater la suroccupation et les nuisances engendrées. Cela lui permet d'engager une procédure de résiliation judiciaire qui pourra aboutir à la résiliation du bail.
Si le bailleur loue volontairement un bien suroccupé
En revanche, le bailleur est responsable s'il loue sciemment un bien dans des conditions de suroccupation, ce qui est un critère d'insalubrité. Sa responsabilité reste pleinement engagée même si le bien est mis à disposition gratuitement. Le préfet peut alors mettre en demeure le propriétaire de remédier à la situation et prendre un arrêté de traitement de l'insalubrité.
Dès le premier jour suivant la notification de l'arrêté, le locataire est en droit de cesser de payer le loyer. Par ailleurs, le propriétaire doit reloger les locataires jusqu'à ce qu'il soit en mesure de proposer une solution pérenne.
Si le propriétaire ignore la mise en demeure du préfet, il risque jusqu'à deux ans de prison et 75 000 € d'amende. Il est aussi passible de peines complémentaires, comme la confiscation du bien ou l'interdiction d'acheter des biens immobiliers.
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