Conflit entre propriétaire et locataire : Causes & résolutions

Le locataire dispose de nombreux droits qui sont garantis par la loi. Ces droits sont destinés à protéger le locataire contre les abus éventuels du propriétaire et à garantir que la location se déroule dans des conditions justes et équitables. 

Droit à un logement décent et à la tranquillité 

Le propriétaire a l'obligation de fournir un logement décent, qui respecte certains critères de salubrité et de confort. Cela comprend le respect des normes de performance énergétique minimale, l'absence de plomb ou d'amiante, etc. Ce logement doit être en bon état d'usage et de réparation, et les équipements essentiels à l'habitation doivent être en bon état de fonctionnement.

Le locataire a le droit de jouir paisiblement du logement. Le propriétaire ne peut pas perturber cette jouissance, par exemple en effectuant des travaux non urgents sans l'accord du locataire. Par ailleurs, si le logement nécessite des réparations qui sont à la charge du propriétaire, le locataire a le droit de demander ces réparations.

Obligation d'entretien du logement

Le locataire est responsable de l'entretien courant du logement et des réparations mineures. Il doit également signaler au propriétaire toute dégradation nécessitant des réparations qui ne sont pas de son ressort.

À la fin du bail, le locataire doit restituer le logement dans le même état qu'il l'a reçu, à l'exception de l'usure normale et des dégradations pour lesquelles il n'est pas responsable.

Respect de ses engagements 

Comme convenu dans le bail de location, le locataire doit payer le loyer et les charges à la date indiquée dans le contrat. Le non-paiement du loyer et des charges peut entraîner la résiliation du bail.

Si le locataire souhaite quitter le logement, il doit respecter un délai de préavis, généralement de trois mois, bien que ce délai puisse être réduit dans certaines circonstances.

Concernant le paiement des loyers

Le propriétaire a le droit de demander des garanties au locataire, comme un dépôt de garantie ou une caution, pour se prémunir contre les éventuels impayés de loyer ou les dégradations du logement.

De plus, dans certaines conditions et dans le respect des plafonds fixés par la loi, le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer lors du renouvellement du bail.

Concernant le contrat de location

Si le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter, le vendre ou le rénover, il doit respecter un délai de préavis, qui est généralement de six mois pour une location nue et de trois mois pour une location meublée. 

Ainsi, dans certaines conditions (par exemple, non-paiement du loyer, troubles de voisinage causés par le locataire, etc.), le propriétaire peut entamer des procédures pour résilier le bail.

Les conflits côté locataire 

Les problèmes avec la conformité du logement et dégradations

Le locataire peut estimer que le logement loué n'est pas décent ou ne respecte pas les critères de salubrité et de sécurité . Cela peut concerner des problèmes de plomberie, d'électricité, de chauffage, d'isolation, d'humidité, etc. Le locataire peut alors demander des réparations, une réduction du loyer ou même la résiliation du bail.

Un autre conflit courant concerne les dégradations du logement. Le locataire a l'obligation d'entretenir le logement et de le restituer dans le même état qu'il l'a reçu, à l'exception de l'usure normale. Cependant, si le propriétaire estime que le locataire a causé des dégradations au-delà de cette usure normale, cela peut conduire à un conflit. Le propriétaire peut alors retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour couvrir les frais de réparation, ou peut même demander des dommages et intérêts au locataire.

Les impayés de loyer et de charges

Les impayés de loyer et de charges sont l'une des principales causes de conflit entre les bailleurs et les locataires. Si le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges, le propriétaire peut engager une procédure pour recouvrer ces sommes. Dans les cas les plus extrêmes, cela peut conduire à une procédure d'expulsion.

Les nuisances sonores

Que ce soit des bruits provenant d'autres locataires, du propriétaire lui-même (s'il habite à proximité) ou de travaux effectués dans le bâtiment ou à proximité, les nuisances sonores peuvent sérieusement affecter la qualité de vie des locataires.

Les conflits côté bailleur

La restitution du dépôt de garantie

Ce conflit fréquent survient lors de la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail. Le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité de ce dépôt pour couvrir des réparations ou des impayés. Cependant, si le locataire estime que cette retenue est injustifiée, cela peut conduire à un litige.

Le non-respect des conditions de préavis

Si le locataire souhaite quitter le logement avant la fin du bail et ne respecte pas les conditions de préavis. Le locataire a généralement l'obligation de donner un préavis de trois mois (ou de un mois dans certaines conditions), et doit continuer à payer le loyer et les charges pendant cette période. Si le locataire ne respecte pas ces obligations, le propriétaire peut demander à être indemnisé pour le préjudice subi.

Les dédommagements pour travaux

Un conflit peut survenir lorsque des travaux nécessaires sont effectués dans le bien loué. Si ces travaux rendent le logement inhabitable ou diminuent significativement le confort du locataire pendant une durée prolongée, le locataire peut demander une réduction de loyer ou un dédommagement.

Le locataire possède différents organismes vers lesquels se tourner en cas de litige :

Commission départementale de conciliation et L'Agence Départementale d'Information sur le Logement

En cas de litige avec le propriétaire (comme une augmentation de loyer non justifiée, des charges exorbitantes, une restitution incomplète du dépôt de garantie, etc.), le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation. Cette commission, composée à parts égales de représentants des propriétaires et des locataires, a pour mission de trouver un accord entre les deux parties. La saisie de la CDC est gratuite et peut se faire sans avocat.

Les ADIL fournissent des informations juridiques, financières et fiscales sur toutes les questions liées au logement. Le locataire peut donc s'adresser à l'ADIL pour obtenir des conseils sur ses droits et les démarches à suivre en cas de non-respect des obligations par le propriétaire.

Les associations de locataires

Il existe de nombreuses associations de locataires en France, comme la Confédération nationale du logement (CNL), la Confédération générale du logement (CGL), ou l'Union nationale des locataires indépendants (UNLI). Ces associations peuvent aider les locataires à comprendre leurs droits et à résoudre les conflits avec les propriétaires.

Le tribunal d'instance

Si le conflit persiste malgré les tentatives de conciliation, le locataire peut saisir le tribunal d'instance du lieu de situation du logement. Pour les litiges inférieurs à 10 000 euros, le locataire n'a pas besoin d'être représenté par un avocat. Pour les litiges supérieurs à cette somme, la représentation par un avocat est obligatoire.

Enfin, si le locataire estime être victime de discrimination de la part du propriétaire, il peut saisir le Défenseur des droits, une autorité constitutionnelle indépendante qui lutte contre les discriminations et veille au respect des droits et libertés .À quel conciliateur s'adresser pour résoudre un conflit entre locataire et propriétaire ?

Comment procéder pour porter plainte ?

Un propriétaire peut effectivement porter plainte contre son locataire en cas de non-respect de ses obligations contractuelles ou de commission d'un délit (par exemple, en cas de dégradations volontaires, de troubles de voisinage, de sous-location non autorisée, etc.).

Voici les différentes étapes que peut suivre un propriétaire pour résoudre un litige avec son locataire :

Étape 1 : Prendre contact directement avec le locataire 

En premier lieu, le propriétaire devrait tenter de résoudre le problème directement avec le locataire, par le biais d'un règlement à l'amiable (de préférence écrite pour garder une trace).

Étape 2 : Envoyer une mise en demeure 

Si le problème persiste, le propriétaire peut envoyer une mise en demeure par lettre au locataire. Il s'agit d'une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant le problème et demandant au locataire de le résoudre dans un délai précis.

Étape 3 : Contacter la Commission Départementale de Conciliation (CDC) 

Si le désaccord ne peut être résolu à l'amiable, le propriétaire comme le locataire peuvent saisir la CDC. Cette commission a pour mission de trouver un accord entre le propriétaire et le locataire.

Étape 4 : Passer par le Tribunal

En cas d'échec de la conciliation, le propriétaire peut saisir le tribunal compétent. Pour les litiges relatifs à un bail d'habitation, il s'agit généralement du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. Le propriétaire n'a pas besoin d'être représenté par un avocat si le litige porte sur une somme inférieure à 10 000 euros. Pour les litiges supérieurs à cette somme, la représentation par un avocat est obligatoire.

Étape 5 : Porter plainte

En cas de commission d'un délit par le locataire (par exemple, des dégradations volontaires), le propriétaire peut porter plainte auprès du commissariat de police ou de la gendarmerie, ou directement auprès du procureur de la République.

Le processus de résolution d'un litige est long (via toutes les étapes jusqu'au dépôt de plainte) et coûteux (de l'envoie de la lettre à l'appel d'un huissier de justice). Il est donc recommandé au propriétaire d'essayer de résoudre le problème à l'amiable avant d'engager des procédures judiciaires.