Pourquoi et comment créer une SCI familiale ?

Liberté de gestion et de répartition des parts

La SCI familiale permet aux associés de définir librement les règles de gestion dans les statuts : nomination d’un ou plusieurs gérants, prise de décision à la majorité simple ou qualifiée, pouvoirs restreints ou étendus selon les besoins.

Les parts sociales sont réparties selon l’apport de chaque associé, mais il est possible de prévoir des clauses spécifiques pour organiser les droits de vote ou fixer les conditions de cession des parts.

Transmission facilitée et fiscalité avantageuse

La SCI est souvent utilisée pour préparer la transmission du patrimoine. Les parents peuvent céder progressivement des parts sociales à leurs enfants, et garder le contrôle de la gestion grâce à leur statut de gérants.

Chaque parent bénéficie d’un abattement fiscal de 100  000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

En cas de démembrement des parts, les parents conservent l’usage du bien (usufruit) et transmettent sa valeur patrimoniale (nue-propriété).

Protection et organisation du patrimoine familial

La SCI permet de préserver le patrimoine familial en fixant, dès la rédaction des statuts, des règles précises relatives à la gestion et la détention des biens.

En cas de désaccord ou de succession, la transmission des parts sociales est plus simple que celle d'un bien détenu en indivision.

Obligations comptables et contraintes administratives

La création d’une SCI familiale implique plusieurs démarches : rédaction de statuts, publication d’une annonce légale, immatriculation au greffe et dépôt des bénéficiaires effectifs.

Une fois la société créée, les associés doivent respecter certaines obligations : tenue d’une comptabilité, organisation d’assemblées générales, rédaction de procès-verbaux et conservation des registres sociaux.

Dans les SCI familiales gérant un seul bien, ces formalités sont souvent allégées, voire négligées. En cas de contrôle fiscal, de litige entre associés ou de succession, l’absence de documents peut compliquer la situation.

Responsabilité illimitée des associés sur les dettes

Contrairement à une société commerciale, les associés d’une SCI familiale engagent leur patrimoine personnel. Ils sont responsables des dettes de la société à proportion de leurs parts sociales.

En cas de difficultés financières (impayés de loyers, travaux coûteux, emprunts non remboursés), les créanciers peuvent donc se tourner vers les associés pour récupérer les sommes dues.

La responsabilité des associés est proportionnelle, et non solidaire. Par exemple, un associé détenant 70 % des parts sera tenu de régler 70 % des dettes.

Étape 1 - Définir l'objet social de la société

Avant toute démarche, les futurs associés déterminent l’objectif principal de la SCI  :

• acheter un bien immobilier pour l’occuper ou le louer ;
• gérer un patrimoine locatif ;
• organiser la transmission des biens au sein de la famille.

Dès cette étape, il est recommandé de désigner un gérant pour prévoir l'organisation future de la société.

Étape 2 - Rédiger des statuts précis et personnalisés

Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la SCI. 

Ils doivent contenir  :

• la dénomination sociale  ;
• l’adresse du siège  ;
• l’objet de la société  ;
• la durée de la SCI (en général 99 ans)  ;
• le capital social et la répartition des parts  ;
• les pouvoirs et obligations du gérant  ;
• les modalités de vote et de cession des parts.

Certaines clauses de la SCI familiale doivent faire l’objet d’une attention particulière  :

• clause d’agrément  : elle encadre l’entrée de nouveaux associés  ;
• droit de préemption  : il donne la priorité aux autres membres en cas de cession  ;
• clause d’organisation de la transmission  : elle garantit que les parts restent au sein de la famille et préserve le caractère familial de la société.

Étape 3 - Déposer le capital social

Le capital peut être constitué d’apports en numéraire (somme d’argent) et/ou d’apports en nature (biens immobiliers, mobilier, terrains). Aucun montant minimum n’est imposé.

Les apports en numéraire doivent être versés sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. La banque délivre ensuite une attestation de dépôt des fonds, indispensable pour l’immatriculation de la société.

Étape 4 - Publier une annonce légale

La création de la SCI doit faire l’objet d’un avis de publication dans un journal d’annonces légales du département du siège social.

L’annonce doit préciser :

• la dénomination de la SCI ;
• l’objet social ;
• l’adresse du siège ;
• le capital social ;
• la durée ;
• l’identité du gérant.

Étape 5 - Immatriculer la SCI familiale

L’immatriculation intervient en ligne sur le guichet unique de l’INPI.

Le dossier doit comprendre  :

• les statuts signés ;
• l’attestation de dépôt du capital ;
• l’attestation de parution de l’annonce légale ;
• le formulaire M0 complété ;
• la déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• un justificatif du siège social ;
• les pièces d’identité des associés et du gérant ;
• l’attestation de non-condamnation du gérant.

Une fois le dossier validé, la SCI est inscrite au RCS, et obtient son extrait de Kbis.

Certains frais liés à la création d'une SCI familiale sont fixes et incompressibles, d’autres sont facultatifs et varient selon le type d’accompagnement choisi.

Frais administratifs obligatoires

• Publication de l’annonce légale : entre 150 € et 200 € selon le département et la longueur du texte.
• Immatriculation : environ 70 € pour l’inscription au RCS.
• Déclaration des bénéficiaires effectifs : environ 25 € pour enregistrer les personnes physiques qui détiennent plus de 25  % des parts ou exercent un contrôle sur la société.

Honoraires d’accompagnement (optionnels)

• Notaire ou avocat : entre 1  500 € et 2  500 € minimum pour la rédaction des statuts et un accompagnement juridique.
• Plateformes juridiques en ligne : 200 à 400 € en moyenne pour des services standards adaptés à des projets simples.

Désignation du gérant : conditions et procédure

Le gérant d’une SCI familiale peut être un associé ou un tiers si les statuts l'autorisent. Sa nomination intervient le plus souvent lors de la création de la SCI et figure dans les statuts.

Si aucun gérant n'a été désigné lors de la constitution, les associés doivent procéder à sa désignation ultérieurement, par décision prise en assemblée générale.

Missions principales du gérant

Le gérant assure la gestion quotidienne de la SCI :

• Gestion des biens : encaissement des loyers, règlement des charges, entretien et suivi des travaux.
• Représentation légale : il agit au nom de la SCI auprès des tiers (banques, administrations, locataires, prestataires).
• Vie sociale : convocation des assemblées générales, rédaction des procès-verbaux, mise à jour des registres.
• Comptabilité : tenue des comptes, même simplifiés si la SCI est soumise à l’IR.

Pouvoirs, obligations et responsabilité du gérant

Les statuts définissent l’étendue des pouvoirs du gérant. Sa responsabilité civile peut être engagée en cas de faute de gestion, et sa responsabilité pénale en cas d’infraction grave (fraude fiscale, abus de biens sociaux, etc.).

Les statuts précisent également les modalités de remplacement du gérant en cas d’empêchement, de révocation ou de démission.

Fiscalité par défaut : l’impôt sur le revenu (IR)

En principe, la SCI est fiscalement transparente, c’est-à-dire qu’elle n’est pas imposée directement. Les bénéfices sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts et intégrés à leur déclaration personnelle. Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’IR.

Option pour l’impôt sur les sociétés (IS)

La SCI peut opter pour l’IS, et bénéficier de règles fiscales spécifiques :

• Déduction des charges et amortissement des biens immobiliers, ce qui réduit le bénéfice imposable.
• Taux d’imposition fixe : 15 % jusqu’à 42  500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà.

Attention , le choix de l’IS peut avoir des conséquences importantes, notamment lors de la revente des biens ou de la transmission des parts. 

Impact sur la transmission et les plus-values

- Transmission des parts

Les donations de parts restent possibles, quel que soit le régime fiscal choisi. Cependant, lorsque la SCI est soumise à l’IS, l’amortissement des biens réduit la valeur nette comptable, souvent inférieure à la valeur réelle du patrimoine.

En cas de donation ou de succession, l’administration fiscale retient toujours la valeur vénale réelle pour calculer les droits. Il est donc recommandé de faire établir une évaluation précise des parts, de préférence avec l’aide d’un notaire.

- Fiscalité des plus-values

Sous le régime de l’IR, les associés profitent d’un abattement progressif :

• exonération totale d’IR après 22 ans de détention ;
• exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

À l’inverse, pour les SCI à l'IS, la plus-value se calcule sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (après amortissements). Comme cette valeur est souvent plus basse que la valeur réelle du bien, la base imposable est plus élevée, ce qui augmente la fiscalité à la revente.