Tout savoir sur la SCI : avantages et inconvénients, création, optimisation…

Définition

La société civile immobilière est un type de société permettant de détenir et de gérer à plusieurs un patrimoine immobilier commun. La SCI est donc une personne morale et non une personne physique. Son régime est gouverné par les articles 1832 et suivants du Code civil.

En vertu de ces articles et comme l'indique son nom, cette forme sociale est avant tout une société civile. Cela signifie que la SCI ne peut exercer d'activité commerciale, dont la définition figure à l'article 110-1 du Code de commerce. 

L'article 1846 du Code civil établit également que la SCI peut être créée par un minimum de 2 associés : il n'est donc pas possible de monter seul une SCI. 

Principe

Par la création d'une SCI, les associés qui la composent affectent un ou plusieurs biens immobiliers à la société :

• Dès sa constitution en apportant le bien au capital : on parle alors d'apport en nature ;
• En cours de vie sociale : les associés apportent à la société les sommes d'argent (appelées apports en numéraire) nécessaires à l'achat d'un bien qui sera effectué par la SCI elle-même. Il peut en effet être plus simple pour la société d'obtenir un prêt immobilier. 

À l'issue de l'une ou l'autre de ces démarches, c'est donc la SCI qui est propriétaire du bien et non les associés eux-mêmes. Ceux-ci disposent simplement de parts sociales dans le capital de la société qui leur confèrent un pouvoir de décision et de contrôle de la structure juridique, ainsi qu'un droit sur les dividendes. 

Les décisions relatives à la gestion de la société sont discutées par l'ensemble des associés de la SCI et votées au cours d'une assemblée générale. Ce fonctionnement plus souple que l'indivision permet donc d'éviter tout blocage en cas de désaccord sur la gestion du bien. Les décisions sont votées selon les règles de majorité prévues par les statuts.

L'associé qui ne souhaite plus demeurer dans la SCI peut vendre ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers agréé. Les associés restants peuvent donc poursuivre l'activité de la société et ne sont pas contraints de vendre le bien. Ce n'est pas le cas dans l'indivision : tout indivisaire peut obtenir la vente forcée du bien s'il ne souhaite plus en être copropriétaire. 

Caractéristiques

La SCI présente plusieurs caractéristiques qui la distingue des autres types de société :

La création d'une SCI présente un intérêt sur 2 points : 

• Pour faciliter la gestion et la détention à plusieurs d'un ou plusieurs biens immobiliers ;
• Pour optimiser la transmission d'un patrimoine immobilier à ses héritiers.

Pourquoi faire une SCI ?

La création d'une SCI doit être envisagée pour un objectif bien précis qu'on appelle objet social. Selon l'objet social de la société, les associés pourront constituer un type de SCI bien spécifique.

Pourquoi monter une SCI familiale ?

La SCI familiale se définit comme une société civile immobilière dont tous les associés sont unis par un lien de parenté ou d'alliance. Elle est donc soumise au même régime que la SCI classique, à une différence près : son caractère familiale lui permet de bénéficier du statut de bailleur particulier. 

Le recours à une SCI familiale pour la gestion d'un patrimoine immobilier en commun se justifie par plusieurs éléments :

• Prise de décision simplifiée confiée à un ou plusieurs gérant (le plus fréquemment les parents) ;
• Limitation des situations de blocage grâce au vote des décisions en assemblée générale des associés ;
• Optimisation de la transmission du patrimoine : outre certains avantages fiscaux, certains parents choisissent de créer une SCI pour déshériter partiellement l'un de leurs enfants en attribuant la propriété de leur patrimoine immobilier à la SCI.

Pourquoi créer une SCI pour gérer un bien immobilier ?

La SCI est également intéressante pour les associés qui souhaitent gérer en commun un bien immobilier, et notamment le mettre en location. Elle permet notamment de protéger les intérêts communs des créanciers personnels de chaque associé.

Les décisions courantes relatives au bien sont prises en commun, ou bien confiées à un gérant unique. La fiscalité de la SCI est également avantageuse, car l'imposition des revenus fonciers tient compte du déficit éventuellement constaté à la clôture d'un exercice social, et qui peut être reporté sur les années suivantes. Le calcul du déficit tient notamment compte des charges locatives liées au bien loué. 

Si la société est soumise à l'impôt sur le revenu, qui constitue le mode de taxation par défaut de la SCI, l'imposition se fait au niveau des associés. Les bénéfices réalisés ou le déficit sont répartis entre eux en fonction de la quote-part de leur participation au capital. Le déficit foncier peut donc contribuer à faire diminuer leur base d'imposition globale, et par conséquent le montant de l'impôt dû sur leurs revenus. 

La SCI est avant tout une société. À ce titre, elle est soumise à des règles de fonctionnement plutôt strictes :

• Les décisions courantes sont prises par un ou plusieurs gérants en fonction des stipulations statutaires ;
• Les décisions les plus importantes sont votées en assemblée générale des associés ;
• L'imposition des bénéfices de la SCI s'effectue en fonction du régime d'imposition choisi par les associés. 

Le gérant

Dès la création de la société, les associés doivent désigner un gérant. Il s'agit d'une personne physique ou morale en charge de prendre les décisions courantes quant à la gestion des biens immobiliers détenus par la SCI. 

Le gérant peut donc être : 

• Un associé de la société ;
• Un tiers ;
• Une société spécialisée en gestion immobilière.

Les statuts de la société détermine l'étendue des pouvoirs du gérant. Certaines de ses missions peuvent en effet être subordonnées à l'accord préalable de l'assemblée générale des associés.

Le gérant est responsable des décisions qu'il prend au nom et pour le compte de la société : 

• Responsabilité civile : le gérant de la SCI peut être tenu responsable des fautes de gestion qu'il a commises au cours de son mandat ;
• Responsabilité fiscale : le gérant peut être tenu responsable des manquements de la société quant à ses obligations fiscales quand ils résultent de son fait ;
• Responsabilité pénale : le gérant peut être sanctionné pénalement à la suite d'actions qu'il a commises et qui seraient répréhensibles pénalement (abus de biens sociaux...).

La prise de décision en assemblée générale 

Les décisions qui sortent du champ d'action du gérant sont votées par l'assemblée générale des associés. 

Il existe 2 types d'assemblée générale :

• Assemblée générale ordinaire : le gérant de la SCI doit convoquer une assemblée générale ordinaire à la fin de chaque exercice sociale qui correspond généralement à une année civile (du 1er janvier au 31 décembre). À cette occasion, les associés approuvent les comptes sociaux dont le gérant a la responsabilité : les comptes de la SCI doivent en effet être fiables, exactes et réguliers ;
• Assemblée générale extraordinaire : le gérant ou tout associé a la possibilité de convoquer une assemblée générale extraordinaire à tout moment de la vie sociale de la SCI. La réunion exceptionnelle des associés permet ainsi de voter des résolutions qui ne sont pas normalement inscrites à l'ordre de jour de l'assemblée ordinaire (vente d'un bien immobilier, achat d'un logement, révocation du gérant, dissolution de la société...).

La SCI présente des avantages sur plusieurs points : 

• Optimisation de la transmission d'un patrimoine commun ;
• Facilitation de la prise de décision relative à la gestion de plusieurs biens immobiliers ;
• Exonération de droits de mutation pour les héritiers sous réserve de respecter les conditions prévues par la loi.

Optimisation de la transmission d'un patrimoine immobilier

La constitution d'une SCI permet aux parents de transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants tout en conservant la main sur les décisions relatives à la gestion de la société. Il leur suffit pour cela de faire un démembrement de propriété. 

Le démembrement de propriété s'entend de la séparation de ses différentes composantes, réparties comme suit : 

• La nue-propriété d'un côté, qui confère au détenteur de ce droit la possibilité de faire usage et de disposer du bien ;
• L'usufruit, qui confère à son détenteur la faculté de jouir du bien, c'est-à-dire de l'occuper. 

Les parents qui souhaitent transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants peuvent leur donner en premier lieu la nue-propriété de leurs parts, ce qui donne ainsi aux héritiers la possibilité de participer à la société. Les parents qui conservent la jouissance peuvent quant à eux continuer d'occuper le bien concerné mais également de s'impliquer dans la société. Il est même fréquent que les parents s'attribuent la gérance de la SCI dans une clause des statuts.

Facilitation de la prise de décision 

La gestion des affaires courantes de la SCI est conférée à un ou plusieurs gérants (souvent les parents dans une SCI familiale), et les décisions les plus importantes sont votées en assemblée générale des associés. 

Tout risque de blocage est donc écarté, car les statuts définissent les règles de majorité à observer pour voter chaque décision. 

Exonération de droits de mutation en cas de donation sous conditions

En constituant une SCI, il est possible pour des parents de faciliter la transmission de leur patrimoine immobilier à leurs descendants en leur évitant notamment de payer les droits de mutation normalement dus pour une succession. 

Tout d'abord, il faut savoir qu'un donataire, c'est-à-dire la personne qui reçoit un bien immobilier, bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur les donations reçues de ses parents tous les 15 ans.

Ainsi, plutôt que de transmettre à leurs enfants un bien immobilier dans son intégralité, qui leur assurera quasiment à tous les coups de payer des droits de mutation sur la valeur résiduelle de la donation après abattement, les parents peuvent faire des donations successives de parts sociales à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans de façon à respecter le plafond de l'abattement. 

De cette manière, leurs enfants n'auront à payer aucun droit de mutation sur les donations de parts sociales reçues. 

En dépit de ses nombreux avantages, il est important d'avoir conscience des risques de cette structure juridique avant d'entamer les formalités de création : 

• Responsabilité illimitée des associés ;
• Formalités lourdes et contraignantes ; 
• Risque d'abus de droit.

Responsabilité illimitée des associés

La responsabilité des associés est illimitée au prorata de leur participation au capital social. Cela signifie que chaque associé est responsable des dettes de la société à hauteur de sa participation au capital. 

Formalités lourdes et contraignantes

Les personnes qui hésitent entre investir en SCI ou en nom propre peuvent être aisément découragées par les formalités de création qui sont exigées pour mettre en place une SCI. En effet, il est tout d'abord indispensable d'effectuer les démarches nécessaires pour immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS). 

Ces formalités sont également associées d'un certain coût qu'il est indispensable d'anticiper. 

De plus, la vie sociale de la SCI est rythmée par des décisions formelles qu'il est obligatoire de prendre, notamment : 

• Approbation des comptes à la fin de chaque exercice social ;
• Validation en assemblée générale des associés de la vente d'un bien ;
• Enregistrement au greffe du Tribunal de commerce de la cession de parts sociales ou de la modification du capital social.

Risque d'abus de droit

La SCI est une solution intéressante pour optimiser sa fiscalité. C'est pourquoi de nombreuses personnes peuvent être tentées de monter une SCI avec leur enfant mineur ou avec un prête-nom pour contourner l'interdiction de créer une SCI seul et conserver l'intégralité du pouvoir décisionnel. 

Il faut savoir que l'administration fiscale peut être très sévère lorsqu'elle constate un abus de droit, c'est-à-dire une tentative évidente de se soustraire aux impôts dont les associés sont normalement redevables en constituant ce type de société. 

À ce titre, il est particulièrement intéressant de recourir à un expert-comptable qui saura vous guider et vous indiquer les écueils à éviter pour optimiser la fiscalité de votre société de la meilleure manière.

Pour créer une SCI, il est indispensable de suivre une procédure précise qui se décompose comme suit :

1. Rédiger les statuts de la société ;
2. Réaliser des apports pour constituer le capital social ;
3. Publier un avis de création dans un journal d'annonces légales ;
4. Réaliser les formalités d'immatriculation au RCS auprès du greffe du Tribunal de commerce.

En raison de la complexité de ces étapes et pour éviter tout écueil, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit (notaire, avocat...). Il saura vous conseiller tout au long de la procédure et vous évitera de devoir faire plusieurs dépôts au greffe du Tribunal de commerce, ce qui génère inévitablement un certain coût. 

Étape 1 : rédaction des statuts

La rédaction des statuts est une étape fondamentale de la création d'une SCI. En effet, ce document constitue le socle de la société et établit des règles de fonctionnement qui doivent être respectées par les associés ainsi que le gérant. 

Les statuts doivent comporter plusieurs clauses obligatoires :

• Raison sociale, c'est-à-dire le nom choisi pour la société ;
• Montant du capital social, qui peut être fixe ou variable : cette dernière option permet au capital de varier librement entre un montant plancher et une somme plafond déterminée dans les statuts sans qu'aucune mention modificative au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ne soit nécessaire ;
• Objet social : il s'agit du but pour lequel la société a été créée. Il doit être défini précisément, mais pas trop, auquel cas la société pourrait être dissoute automatiquement pour réalisation de l'objet social. Ainsi, si vous souhaitez constituer une SCI pour acheter un bien, il n'est pas nécessaire d'en indiquer l'adresse précise ;
• Durée de la société : toute société ne peut être créée que pour une durée maximale de 99 ans. Il est toutefois possible de proroger cette durée dans un délai d'1 an suivant son expiration sur décision de l'assemblée générale ;
• Adresse du siège social : il s'agit de l'adresse administrative de la société qui doit figurer sur tous les documents officiels qu'elle produit (les contrats de location par exemple) ;
• Identité du gérant : la rédaction des statuts est l'opportunité pour les associés de designer un gérant en charge de la gestion courante de la société. Il peut également être désigné dans un acte séparé, ce qui permet d'éviter de modifier les statuts à chaque changement de gérant ;
• Identité des associés : le nom des associés ainsi que la répartition des parts sociales doivent figurer dans les statuts ;
• Nombre et valeur nominale des parts sociales : les statuts doivent spécifier le nombre de parts sociales issues ainsi que leur valeur nominale en fonction du montant du capital social.

Les statuts peuvent être complétés par plusieurs clauses facultatives, notamment :

• Modalités de dissolution de la SCI : les statuts peuvent prévoir que la société s'éteint au décès de l'un des associés par exemple ;
• Modalités de cession des parts sociales : il est notamment possible d'insérer une clause d'agrément en vertu de laquelle l'arrivée d'un nouvel associé à la suite de la vente ou de la donation de parts sociales est soumise à un vote des associés restants ;
• Conditions de révocation du gérant : les associés peuvent définir au préalable les conditions à laquelle il est possible de mettre fin au mandat du gérant.

Les statuts définitifs doivent être établis en autant d'exemplaires originaux qu'il y a d'associés. La signature de chacun d'entre eux doit figurer sur le document, ainsi que celle du gérant qui doit également les certifier conforme. 

Étape 2 : constitution du capital social

La SCI dispose d'une personnalité juridique qui lui est propre. Cela signifie qu'elle est dotée d'une identité et d'un patrimoine distincts de ceux des associés. À ce titre, il est indispensable de constituer un capital social pour qu'elle dispose de ressources qui lui sont propres. 

C'est également à la suite de leurs apports respectifs au capital social que les associés se verront attribuer des parts sociales au prorata des montants ou des biens apportés. 

Les associés peuvent effectuer plusieurs types d'apports : 

• Apports en numéraire : sommes d'argent ;
• Apports en nature : biens meubles (voiture, éléments d'équipement d'un logement...) ou immobiliers (appartement, maison, garage...) dont la propriété est transférée à la société ;
• Apports en industrie : apport de savoir-faire (compétences en promotion immobilière...) et de connaissances.

Les apports en numéraire sont transférées sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. Les fonds seront bloqués jusqu'à la finalisation des démarches d'immatriculation de la société. 

Étape 3 : publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales

Une fois les statuts rédigés et signés par l'ensemble des associés et le gérant, la société dispose d'un délai d'1 mois pour publier un avis de création dans un journal d'annonces légales (JAL). Cette démarche permet d'informer les tiers de la création de la société. 

La publication doit être effectuée dans un JAL édité dans le département d'immatriculation de la SCI et doit comporter plusieurs informations : 

• Raison sociale ;
• Forme juridique, c'est-à-dire indiquer la mention "SCI" ;
• Adresse du siège social ;
• Montant du capital social ;
• Durée de la société ;
• Objet social ;
• Date de signature des statuts ;
• Identité et adresse du gérant ;
• Montant des apports en numéraire ;
• Évaluation et description de chaque apport en nature ;
• Ville du greffe du Tribunal de commerce de référence ;
• Conditions de cession des parts sociales le cas échéant : il faut indiquer si les parts sont librement cessibles ou si les statuts comportent une clause d'agrément.

À la suite de cette démarche, la société se voit remettre une attestation de parution dans un journal d'annonces légales qu'il est indispensable de conserver pour finaliser l'immatriculation de la SCI au RCS. 

Étape 4 : immatriculation de la société au RCS

L'immatriculation de la SCI au RCS doit intervenir dans un délai d'1 mois suivant la signature des statuts. Cette formalité a pour but d'attribuer la personnalité juridique à la société, qui existera par la suite indépendamment de ses associés. 

Pour mener à bien cette démarche, il est nécessaire de se munir de plusieurs pièces justificatives : 

• 2 exemplaires du formulaire M0 de déclaration de création d'une société civile (Cerfa n°13958*02) complété et signé par le gérant ;
• Un exemplaire original des statuts daté et signé par les associés ainsi que par le gérant ;
• Un exemplaire de l'acte de nomination du gérant si elle fait l'objet d'un acte séparé des statuts ;
• Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI datée et signée par le gérant ;
• Un justificatif de domicile de la SCI (facture d'électricité, contrat de domiciliation...) ;
• L'attestation de parution de l'avis de création dans un journal d'annonces légales ;
• Un justificatif d'identité du gérant ;
• Une déclaration sur l'honneur de non-condamnation et de filiation du gérant ;
• Une pièce d'identité pour chacun des associés.

Une fois l'immatriculation au RCS effectuée, la SCI reçoit sans délai son extrait Kbis, qui atteste de l'existence juridique de la société. Le document est envoyé à l'adresse administrative de la SCI, c'est-à-dire l'adresse de son siège social.