Publié le 13 janvier 2023Mis à jour le 4 octobre 2023
Publié le 13 janvier 2023Mis à jour le 4 octobre 2023
La société civile immobilière (SCI) connaît une grande popularité ces dernières années auprès des particuliers. Cette forme sociale constitue en effet une solution intéressante pour gérer un patrimoine à plusieurs en évitant tout blocage susceptible de survenir en indivision.
Beaucoup de personnes choisissent ainsi de créer une SCI pour optimiser la transmission de leur patrimoine, au travers d'une société civile immobilière familiale notamment. La SCI permet également de simplifier la gestion à plusieurs de biens mis en location meublés et non meublés.
En dépit de ses nombreux avantages, cette société n'est toutefois pas sans risques. Il est essentiel de s'informer rigoureusement sur les implications de cette forme sociale avant d'entamer les démarches de constitution.
SOMMAIRE
Qu'est-ce qu'une SCI ? La société civile immobilière est un type de société permettant de détenir et de gérer à plusieurs un patrimoine immobilier commun. La SCI est donc une personne morale et non une personne physique (découvrez notre article sur la personne morale ou physique en SCI). Son régime est gouverné par les articles 1832 et suivants du Code civil.
En vertu de ces articles et comme l'indique son nom, cette forme sociale est avant tout une société civile. Cela signifie que la SCI ne peut exercer d'activité commerciale, dont la définition figure à l'article 110-1 du Code de commerce.
L'article 1846 du Code civil établit également que la SCI peut être créée par un minimum de 2 associés : il n'est donc généralement pas possible de monter seul une SCI, sauf exception (SCI unipersonnelle).
Comment créer une SCI ? les associés qui la composent affectent un ou plusieurs biens immobiliers à la société :
À l'issue de l'une ou l'autre de ces démarches, c'est donc la SCI qui est propriétaire du bien et non les associés eux-mêmes. Ceux-ci disposent simplement de parts sociales dans le capital de la société qui leur confèrent un pouvoir de décision et de contrôle de la structure juridique, ainsi qu'un droit sur les dividendes.
Les décisions relatives à la gestion de la société sont discutées par l'ensemble des associés de la SCI et votées au cours d'une assemblée générale. Ce fonctionnement plus souple que l'indivision (découvrez notre article dédié : SCI ou Indivision) permet donc d'éviter tout blocage en cas de désaccord sur la gestion du bien. Les décisions sont votées selon les règles de majorité prévues par les statuts.
L'associé qui ne souhaite plus demeurer dans la SCI peut vendre ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers agréé. Les associés restants peuvent donc poursuivre l'activité de la société et ne sont pas contraints de vendre le bien. Ce n'est pas le cas dans l'indivision : tout indivisaire peut obtenir la vente forcée du bien s'il ne souhaite plus en être copropriétaire.
La SCI de location peut être une ou une. Elle présente plusieurs caractéristiques qui la distingue des autres types de société :
| Caractéristiques | Explications |
|---|---|
| Nombre d'associés |
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| Responsabilité des associés |
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| Objet social |
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| Capital social minimum |
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| Durée de la société |
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| Règles de majorité |
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La création d'une telle structure présente un intérêt sur 2 points :
La création d'une SCI doit être envisagée pour un objectif bien précis qu'on appelle objet social. Selon l'objet social de la société, les associés pourront constituer un type de SCI bien spécifique.
| Objet social | Type de SCI |
|---|---|
| Gestion et mise en location d'un bien immobilier | SCI de location ou de gestion |
| Détention et gestion d'un patrimoine immobilier par des associés unis par des liens de parenté ou d'alliance | SCI familiale |
| Construction d'un bien en vue de sa revente | Société civile de construction-vente (SCCV) |
| Détention d'un portefeuille de valeurs mobilières et de biens immobiliers | Société civile patrimoniale |
| Achat ou construction d'un ensemble immobilier en vue de son attribution par part à chaque associé | SCI d'attribution |
| Acquisition d'un bien immobilier librement occupé par tous les associés dont le temps de jouissance est partagé et défini au préalable (résidence secondaire...) | SCI de jouissance à temps partagé |
La SCI familiale se définit comme une société civile immobilière dont tous les associés sont unis par un lien de parenté ou d'alliance. Elle est donc soumise au même régime que la SCI classique, à une différence près : son caractère familiale lui permet de bénéficier du statut de bailleur particulier.
Le recours à une SCI familiale pour la gestion d'un patrimoine immobilier en commun se justifie par plusieurs éléments :
La SCI est également intéressante pour les associés qui souhaitent gérer en commun un bien immobilier, et notamment le mettre en location. Elle permet notamment de protéger les intérêts communs des créanciers personnels de chaque associé.
Les décisions courantes relatives au bien sont prises en commun, ou bien confiées à un gérant unique. Les avantages fiscaux en SCI sont également importants, car l'imposition des revenus fonciers tient compte du déficit éventuellement constaté à la clôture d'un exercice social, et qui peut être reporté sur les années suivantes. Le calcul du déficit tient notamment compte des charges locatives liées au bien loué (découvrez les charges déductibles en SCI).
Si la société est soumise à l'impôt sur le revenu, qui constitue le mode de taxation par défaut de la SCI, l'imposition se fait au niveau des associés. Les bénéfices réalisés ou le déficit sont répartis entre eux en fonction de la quote-part de leur participation au capital. Le déficit foncier peut donc contribuer à faire diminuer leur base d'imposition globale, et par conséquent le montant de l'impôt dû sur leurs revenus suite à la déclaration 2072.
La SCI est avant tout une société. À ce titre, elle est soumise à des règles de fonctionnement plutôt strictes :
Dès la création de la société, les associés doivent désigner un gérant. Il s'agit d'une personne physique ou morale en charge de prendre les décisions courantes quant à la gestion des biens immobiliers détenus par la SCI.
Le gérant peut donc être :
Les statuts de la société détermine l'étendue des pouvoirs du gérant. Certaines de ses missions peuvent en effet être subordonnées à l'accord préalable de l'assemblée générale des associés.
Le gérant est responsable des décisions qu'il prend au nom et pour le compte de la société :
Les décisions qui sortent du champ d'action du gérant sont votées par l'assemblée générale des associés.
Il existe 2 types d'assemblée générale :
La SCI présente des avantages sur plusieurs points :
La constitution d'une SCI permet aux parents de transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants tout en conservant la main sur les décisions relatives à la gestion de la société. Il leur suffit pour cela de faire un démembrement de propriété.
Le démembrement de propriété s'entend de la séparation de ses différentes composantes, réparties comme suit :
Les parents qui souhaitent transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants peuvent leur donner en premier lieu la nue-propriété de leurs parts, ce qui donne ainsi aux héritiers la possibilité de participer à la société. Les parents qui conservent la jouissance peuvent quant à eux continuer d'occuper le bien concerné mais également de s'impliquer dans la société. Il est même fréquent que les parents s'attribuent la gérance de la SCI dans une clause des statuts.
La gestion des affaires courantes de la SCI est conférée à un ou plusieurs gérants (souvent les parents dans une SCI familiale), et les décisions les plus importantes sont votées en assemblée générale des associés.
Tout risque de blocage est donc écarté, car les statuts définissent les règles de majorité à observer pour voter chaque décision.
En constituant une SCI, il est possible pour des parents de faciliter la transmission de leur patrimoine immobilier à leurs descendants en leur évitant notamment de payer les droits de mutation normalement dus pour une succession.
Tout d'abord, il faut savoir qu'un donataire, c'est-à-dire la personne qui reçoit un bien immobilier, bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur les donations reçues de ses parents tous les 15 ans.
Ainsi, plutôt que de transmettre à leurs enfants un bien immobilier dans son intégralité, qui leur assurera quasiment à tous les coups de payer des droits de mutation sur la valeur résiduelle de la donation après abattement, les parents peuvent faire des donations successives de parts sociales à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans de façon à respecter le plafond de l'abattement.
De cette manière, leurs enfants n'auront à payer aucun droit de mutation sur les donations de parts sociales reçues.
En dépit de ses nombreux avantages, il est important d'avoir conscience des risques de cette structure juridique (Découvrez ici tous les avantages et inconvénients en SCI) avant d'entamer les formalités de création :
La responsabilité des associés est illimitée au prorata de leur participation au capital social. Cela signifie que chaque associé est responsable des dettes de la société à hauteur de sa participation au capital.
Les personnes qui hésitent entre investir en SCI ou en nom propre peuvent être aisément découragées par les formalités de création qui sont exigées pour mettre en place une SCI. En effet, il est tout d'abord indispensable d'effectuer les démarches nécessaires pour immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
Ces formalités sont également associées d'un certain coût qu'il est indispensable d'anticiper.
De plus, la vie sociale de la SCI est rythmée par des décisions formelles qu'il est obligatoire de prendre, notamment :
La SCI est une solution intéressante pour optimiser sa fiscalité. C'est pourquoi de nombreuses personnes peuvent être tentées de monter une SCI avec leur enfant mineur ou avec un prête-nom pour contourner l'interdiction de créer une SCI seul et conserver l'intégralité du pouvoir décisionnel.
Il faut savoir que l'administration fiscale peut être très sévère lorsqu'elle constate un abus de droit, c'est-à-dire une tentative évidente de se soustraire aux impôts dont les associés sont normalement redevables en constituant ce type de société.
À ce titre, il est particulièrement intéressant de recourir à un expert-comptable qui saura vous guider et vous indiquer les écueils à éviter pour optimiser la fiscalité de votre société de la meilleure manière.
Pour créer une SCI, il est indispensable de suivre une procédure précise qui se décompose comme suit :
En raison de la complexité de ces étapes et pour éviter tout écueil, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit (notaire, avocat...). Il saura vous conseiller tout au long de la procédure et vous évitera de devoir faire plusieurs dépôts au greffe du Tribunal de commerce, ce qui génère inévitablement un certain coût.
La rédaction des statuts est une étape fondamentale de la création d'une SCI. En effet, ce document constitue le socle de la société et établit des règles de fonctionnement qui doivent être respectées par les associés ainsi que le gérant.
Les statuts doivent comporter plusieurs clauses obligatoires :
Les statuts peuvent être complétés par plusieurs clauses facultatives, notamment :
Les statuts définitifs doivent être établis en autant d'exemplaires originaux qu'il y a d'associés. La signature de chacun d'entre eux doit figurer sur le document, ainsi que celle du gérant qui doit également les certifier conforme.
La SCI dispose d'une personnalité juridique qui lui est propre. Cela signifie qu'elle est dotée d'une identité et d'un patrimoine distincts de ceux des associés. À ce titre, il est indispensable de constituer un capital social pour qu'elle dispose de ressources qui lui sont propres.
C'est également à la suite de leurs apports respectifs au capital social que les associés se verront attribuer des parts sociales au prorata des montants ou des biens apportés.
Les associés peuvent effectuer plusieurs types d'apports :
Les apports en numéraire sont transférées sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. Les fonds seront bloqués jusqu'à la finalisation des démarches d'immatriculation de la société.
Une fois les statuts rédigés et signés par l'ensemble des associés et le gérant, la société dispose d'un délai d'1 mois pour publier un avis de création dans un journal d'annonces légales (JAL). Cette démarche permet d'informer les tiers de la création de la société.
La publication doit être effectuée dans un JAL édité dans le département d'immatriculation de la SCI et doit comporter plusieurs informations :
À la suite de cette démarche, la société se voit remettre une attestation de parution dans un journal d'annonces légales qu'il est indispensable de conserver pour finaliser l'immatriculation de la SCI au RCS.
L'immatriculation de la SCI au RCS doit intervenir dans un délai d'1 mois suivant la signature des statuts. Cette formalité a pour but d'attribuer la personnalité juridique à la société, qui existera par la suite indépendamment de ses associés.
Pour mener à bien cette démarche, il est nécessaire de se munir de plusieurs pièces justificatives :
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