Comment fonctionne une SCI pour gérer un bien immobilier ?

Définition d’une SCI

Une SCI est une société civile qui permet de détenir et de gérer un patrimoine immobilier en commun. Elle se voit comme une personne morale distincte de celle des associés qui la composent. Son fonctionnement est encadré par le Code civil, qui définit précisément le statut juridique de la SCI et ses règles de fonctionnement.

Une SCI doit compter au minimum deux associés, sauf cas particuliers de SCI unipersonnelle. Ces associés peuvent être membres d’une même famille, des investisseurs partenaires ou un couple qui crée une SCI pour porter un projet immobilier commun.

La SCI détient les biens inscrits à son patrimoine. Les associés ne sont donc pas propriétaires du logement. Ils possèdent des parts sociales qui leur donnent des droits sur la société et sur le résultat qu’elle génère.

Principes de fonctionnement

Une SCI exerce une activité civile. Elle est adaptée à la détention et à la gestion de biens immobiliers, notamment dans le cadre d’une SCI de location. Elle ne peut pas exercer une activité commerciale habituelle. Certains cas comme la location meublée ou l’achat revente peuvent entraîner une requalification et un passage à l’impôt sur les sociétés.

Lors de la création ou en cours de vie sociale, les associés peuvent apporter un bien au capital ou verser des sommes d’argent pour financer l’achat d’un logement par la SCI. Le capital peut être fixé à 1 €, même si un montant supérieur est souvent conseillé. Une fois l’opération réalisée, la société devient propriétaire du bien. Les associés détiennent alors des parts en proportion de leurs apports.

Les décisions importantes sont votées lors d’assemblées générales selon les règles fixées par les statuts. Ce fonctionnement limite les blocages fréquents en indivision. En cas de désaccord, un associé peut céder ses parts sans forcer la vente du bien.

Caractéristiques essentielles

Voici les principales caractéristiques d’une SCI.

Une SCI répond à plusieurs besoins. Elle organise la détention d’un bien à plusieurs, structure la prise de décision et prépare la transmission du patrimoine. Elle protège aussi les intérêts de chaque associé en évitant les situations de blocage propres à l’indivision.

Gestion collective d’un patrimoine

La SCI facilite la gestion commune d’un patrimoine. Elle convient autant à une famille qui souhaite conserver un bien plusieurs générations qu’à des investisseurs qui veulent porter un projet ensemble.

Elle peut détenir un logement loué, une résidence secondaire ou plusieurs biens. Les statuts définissent l’objet social. La SCI peut servir de support à un investissement locatif, à la détention d’un patrimoine familial ou à un projet de construction.

Différents types de SCI existent selon l’objectif du projet.

La SCI familiale suit les mêmes règles qu’une SCI classique, mais peut bénéficier du statut de bailleur particulier. Elle peut par exemple conclure un bail d’habitation non meublé d’une durée minimale de 3 ans, contre 6 ans pour un bailleur professionnel.

Organisation des droits et pouvoirs entre associés

La SCI organise clairement les droits de vote, la répartition du capital et les pouvoirs de décision. Chaque associé détient des parts sociales qui reflètent son poids dans les votes.

Les statuts fixent les règles de majorité pour chaque type de décision. Par exemple, une majorité simple peut suffire pour des travaux, une majorité renforcée de 75 % pour certaines opérations, et l’unanimité pour la vente d’un bien.

La SCI séduit de nombreux bailleurs car elle permet d’organiser la gestion et la détention d’un bien immobilier, tout en offrant certains avantages fiscaux selon le régime choisi.

La SCI est aussi utilisée pour préparer une succession dans le cadre d'une transmission de patrimoine immobilier, notamment via la cession progressive de parts sociales. Enfin, la SCI peut rassurer les établissements bancaires en présentant un projet structuré et un patrimoine clairement identifié, ce qui peut faciliter l’accès au financement selon les situations.

La SCI offre de la souplesse, mais elle expose aussi le bailleur à certaines contraintes. Les associés ont une responsabilité illimitée, proportionnelle à leur participation au capital, ce qui implique d’anticiper le niveau d’endettement et les engagements financiers de la société.

La création et la gestion d’une SCI entraînent également des formalités et des coûts, ainsi que des obligations régulières comme la tenue d’assemblées et l’approbation des comptes. Enfin, un montage mal structuré peut être requalifié en abus de droit par l’administration fiscale, avec des conséquences financières importantes. Un accompagnement professionnel permet de limiter ces risques.

La fiscalité dépend du régime choisi et de l’activité menée. Elle peut suivre le régime de l’impôt sur le revenu ou celui de l’impôt sur les sociétés. Un bailleur doit comprendre les deux options avant de prendre une décision.

Imposition à l’impôt sur le revenu

La SCI est imposée par défaut à l’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers sont déclarés par les associés au prorata de leurs parts, via la déclaration 2072 lorsque la SCI est à l’impôt sur le revenu.

Lorsque les loyers sont inférieurs aux charges déductibles en SCI, un déficit foncier peut apparaître. Une partie peut réduire le revenu global du foyer dans certaines limites. Le reste est reporté sur les revenus fonciers futurs. C’est un avantage souvent mis en avant dans les SCI à l’IR.

La déclaration n°2072 est le document central des SCI à l’impôt sur le revenu. Elle doit être remplie avec précision et conformément aux règles fiscales, car elle conditionne la répartition correcte des revenus et charges entre les associés et sécurise la situation de la société en cas de contrôle.

Imposition à l’impôt sur les sociétés 

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés ou y être contrainte si elle exerce une activité commerciale. C’est le cas pour la location meublée régulière ou l’achat revente.

À l’IS, la SCI peut amortir ses biens. Cela réduit son résultat imposable, mais modifie le calcul de la plus value en cas de revente. Le gain peut être plus fortement taxé que dans le régime des particuliers. Ce choix doit être étudié avec précision, surtout pour des projets à long terme.

La gestion repose sur un gérant et sur des assemblées générales. Cette organisation donne de la clarté et protège les décisions des associés.

Rôle du gérant

Le gérant représente la SCI. Il peut être un associé, un tiers ou une société spécialisée. Ses pouvoirs sont définis dans les statuts. Certaines décisions doivent être validées en assemblée avant d’être exécutées.

Il engage sa responsabilité civile en cas de faute de gestion. Sa responsabilité fiscale ou pénale peut être engagée dans certains cas, par exemple en cas d’infractions déclaratives ou d’usage abusif des biens sociaux.

Assemblées générales et décisions

Les décisions qui dépassent la gestion courante sont prises en assemblée générale. Une assemblée ordinaire est souvent organisée une fois par an pour approuver les comptes.

Une assemblée extraordinaire peut être convoquée pour des décisions majeures comme l’achat ou la vente d’un bien, la modification du capital, la révocation du gérant ou la dissolution de la société. Les statuts fixent les règles de vote et les modalités de convocation.

Créer une SCI suppose de respecter une procédure précise. Une bonne préparation permet d’éviter les retards et les rejets de dossier par le greffe.

• Rédiger les statuts de la société, en définissant notamment l’objet social, le capital, la durée, le siège et les règles de fonctionnement
• Constituer le capital social, par des apports en numéraire, en nature ou en industrie, et répartir les parts entre les associés
• Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales afin d’informer les tiers
• Déposer un dossier d’immatriculation au greffe pour donner une existence juridique à la SCI

Une fois l’immatriculation validée, la SCI reçoit un extrait Kbis. Ce document permet d’ouvrir un compte bancaire, de signer des contrats et de gérer le patrimoine au nom de la société.