Comment préparer le premier bilan comptable de ma SCI ?

Le premier bilan d'une société civile immobilière (SCI) correspond à l’ensemble des documents comptables établis par cette dernière à la fin du premier exercice clos. 

Un exercice comptable est d’une durée de 12 mois, alignés ou non sur l’année civile. En cas de création d’une SCI en cours d’année, l’exercice de la SCI pourra être d’une durée inférieure à 12 mois. 

Le premier exercice d’une SCI peut également être, à titre exceptionnel, d’une durée supérieure à 12 mois, sans pouvoir excéder 24 mois. Les associés fondateurs (personne morale ou physique en SCI) devront le préciser dans les statuts.

Exemple : 

Les associés fondateurs d’une SCI créée le 1er août 2023 et dont l’exercice est calqué sur l’année civile peuvent décider que le premier exercice sera clos : 

• Le 31 décembre 2023 (premier exercice de 4 mois) ;
• Ou le 31 décembre 2024 (premier exercice de 16 mois). 

Le premier bilan de la SCI comprend, comme ceux qui suivront, l’actif et le passif de la société : immobilisations (constructions, etc.), actif circulant (créances clients, stock…), capital social, capitaux propres, provisions, emprunts, etc. Le résultat net comptable positif ou négatif est constitué par l’écart entre l’actif et le passif de la société.

Le bilan comprend également un ensemble de documents comptables : compte de résultat (recettes et dépenses) et l’annexe comptable (commentaires sur le bilan et le compte de résultat). 

Outre la durée de l’exercice comptable, la particularité d’un premier bilan de SCI tient aux dépenses déductibles. En effet, les fondateurs de la SCI peuvent déduire les frais de constitution (immatriculation, annonces légales, frais d’avocats…). 

Dans tous les cas, une SCI doit tenir une comptabilité minimum. En effet, chaque année, le gérant d’une SCI doit établir des documents afférents à l’activité de la société lors du dernier exercice écoulé en vue de la tenue de l’assemblée générale. Ces documents doivent être communiqués aux associés avant la séance. La comptabilité est cependant simplifiée ou à l’inverse plus contraignante selon le type de société.

Bilan SCI à l’IR 

Une SCI est, par défaut, fiscalement transparente (translucide) et soumise à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que le résultat de la SCI est imposé directement entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers (associés personnes physiques).

Dans ce cas, la comptabilité est ultra simplifiée et se limite à l’enregistrement des recettes (loyers) et des dépenses (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, etc.). 

Le calcul du résultat se fait à l’aide de la déclaration cerfa n°2072 (déclaration des sociétés non soumises à l’IS (lien article déclaration 2072). La quote-part de résultat de chaque associé est ensuite à reporter sur la déclaration d’ensemble des revenus. 

Chaque année, le gérant doit tenir une assemblée générale afin de présenter et de faire approuver les comptes de la SCI par l’ensemble des associés.