Démembrement d'une SCI & donation déguisée, les pièges à éviter

Une donation déguisée est une libéralité (don) qui se présente sous une autre forme juridique, souvent dans l’objectif de contourner les droits de donation. Dans le contexte d’une SCI, elle consiste à transférer la propriété de parts sociales ou d’un bien à un héritier, un proche ou un tiers, sans en assumer les conséquences fiscales d'une donation formelle.

À titre d'exemple, un parent peut vendre des parts de SCI à son enfant à un prix largement inférieur à leur valeur réelle, ou lui attribuer des parts sans véritable contrepartie. Si l’intention libérale est démontrée, l’administration peut requalifier l’opération en donation déguisée.

Vente de parts sociales à un prix sous-évalué

Une vente de parts à un prix manifestement inférieur à leur valeur vénale peut être considérée comme partiellement ou totalement gratuite. L’administration analyse la cohérence entre le prix de cession et la valeur réelle des parts, notamment au regard de l’actif immobilier détenu, de l’endettement de la SCI, ou de la rentabilité locative. Une décote peut être admise, mais elle doit rester justifiée.

Absence de contrepartie réelle 

Un transfert de parts sans paiement, ou avec une contrepartie symbolique, est naturellement suspect. De même, si une personne obtient des parts en échange d’un service non justifié ou d’une promesse floue (ex : aide future ou gestion non rémunérée), la disproportion manifeste peut suffire à établir l’intention libérale.

Attribution de parts non déclarée à un héritier

Il arrive que les parents “intègrent” un enfant dans une SCI en lui attribuant des parts sociales, souvent pour l’impliquer dans la gestion du patrimoine. Si cette attribution ne donne lieu à aucun acte de cession formel ni à une déclaration de donation, elle est assimilée à une donation déguisée, même si elle repose sur des motifs successoraux. 

Abus de droit et montage frauduleux

Les montages qui ont pour but principal d’éluder l’impôt sur les donations, sans justification économique réelle, relèvent de l’abus de droit fiscal. L’administration peut démontrer qu’un transfert indirect de richesse a été organisé sous couvert d’une vente, d’un apport en société ou d’une cession entre associés, uniquement pour contourner les droits de mutation.

Rappel des droits de donation et pénalités applicables

Si une opération est requalifiée en donation déguisée, l’administration réclamera le paiement des droits de donation selon le lien entre le donateur et le bénéficiaire. En l’absence d’abattement applicable ou si le bénéficiaire est éloigné (ami, tiers), les droits peuvent atteindre 60 % de la valeur réelle des parts. À cela s’ajoutent des intérêts de retard (0,20 % par mois) et, en cas de mauvaise foi, une majoration de 40 à 80 %.

Réintégration dans la succession en cas de litige

Sur le plan civil, une donation déguisée peut être réintégrée dans la masse successorale au moment du décès du donateur. Cela peut créer des conflits entre héritiers, notamment si un associé a voulu déshériter l'un de ses enfants avec sa SCI. En l’absence de déclaration préalable, cette libéralité peut porter atteinte à la réserve héréditaire des autres enfants, avec un risque d’action en réduction.

Sanctions en cas de fraude avérée

Lorsque l’intention frauduleuse est avérée (volonté délibérée de dissimuler une donation), les sanctions peuvent être lourdes. Outre les pénalités fiscales, le bénéficiaire peut se voir reprocher un recel successoral, ce qui peut conduire à la perte de ses droits sur la succession. L'associé concerné peut également être visé pour complicité ou dissimulation fiscale.

Faire évaluer les parts par un professionnel indépendant

Avant toute cession, il est fortement recommandé de faire estimer les parts sociales par un expert-comptable ou un notaire. Ce dernier tiendra compte de la valeur de l’immobilier, de l’endettement de la SCI, des loyers perçus, et pourra justifier une éventuelle décote. Un rapport d’évaluation constitue une preuve solide en cas de contrôle.

Formaliser la transaction et justifier la contrepartie

Il faut toujours établir un acte écrit (cession de parts, apport, donation) signé par les parties et enregistré auprès des services fiscaux. Le paiement de la contrepartie doit être traçable (virement bancaire, chèque), avec preuve de l’origine des fonds. L’absence de mouvement financier est souvent le point de départ d’un redressement.

Privilégier les donations déclarées ou la donation-partage

Pour transmettre des parts sociales à un héritier, il est préférable de passer par une donation classique, voire une donation-partage devant notaire. Cette approche sécurise la transmission, permet de bénéficier des abattements fiscaux (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans), et limite les conflits futurs. Elle peut aussi s’accompagner de clauses de réserve d’usufruit ou de gestion conjointe.

Se faire accompagner par un notaire ou un avocat fiscaliste

La meilleure protection reste l’accompagnement par un professionnel du droit. Un notaire ou un avocat fiscaliste connaît les zones de risque, les seuils de tolérance de l’administration, et peut structurer l’opération pour qu’elle soit fiscalement optimisée mais juridiquement sécurisée. Cet accompagnement est particulièrement conseillé lorsque les montants sont élevés ou que la transmission concerne plusieurs héritiers.