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Démembrement d'une SCI & donation déguisée, les pièges à éviter

SCI donation déguisée

SOMMAIRE

  • Donation déguisée dans le cadre d'une SCI
  • Donation déguisée avec un démembrement de SCI
  • Sanctions prévues et abus de droit 
  • Solutions pour éviter la requalification
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Une donation de parts de SCI est une stratégie pour transmettre un patrimoine immobilier avec des avantages fiscaux.

Une donation déguisée se produit lorsque le transfert de parts ressemble à une transaction payante, mais est en réalité un don.

Pour éviter la qualification de donation déguisée, il faut respecter certaines règles comme fixer un prix de vente réaliste.

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Dans le cadre d'une gestion de patrimoine immobilier, optimiser une donation à travers un démembrement de SCI (Société Civile Immobilière) est une pratique courante. Cependant, il convient de bien comprendre les différentes notions impliquées et les risques associés à une donation déguisée. Cet article aborde les principes d'optimisation d'une donation avec un démembrement de SCI et les différents aspects de la donation déguisée.

Qu'est-ce qu'une donation déguisée dans le cadre d'une SCI ?

Une donation de parts de SCI est une stratégie efficace pour transmettre son patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Dans cette optique, il est important de comprendre les mécanismes de la SCI, du démembrement de propriété et des techniques d'optimisation pour éviter la qualification de donation déguisée. 

SCI : transmission des parts et démembrement de propriété

La Société Civile Immobilière (SCI) permet la transmission des parts sociales représentatives du patrimoine immobilier détenu par la société. Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété (droit de disposer du bien) et l'usufruit (droit de jouissance du bien).

Notion de donation déguisée via une SCI 

La notion de donation déguisée via une SCI se réfère à une opération où un transfert de parts sociales est réalisé sous l'apparence d'une transaction onéreuse (par exemple, une vente), alors qu'en réalité, il s'agit d'un don, c'est-à-dire un transfert gratuit de parts.

Cette pratique peut être utilisée pour contourner les droits de donation, mais elle est souvent considérée comme un abus de droit et peut entraîner des sanctions fiscales si elle est requalifiée en donation déguisée. 

Principe d’optimisation d’une donation avec un démembrement de SCI 

Le principe d'optimisation d'une donation avec un démembrement de SCI consiste à séparer l'usufruit de la nue-propriété des parts sociales. Les usufruitiers conservent les revenus générés par les biens immobiliers détenus par la SCI, tandis que les nue-propriétaires acquièrent la valeur patrimoniale des parts sans bénéficier des revenus immédiats.

Cette technique permet de réduire les droits de donation, car la nue-propriété représente une assiette inférieure à la pleine-propriété. Elle est donc moins taxée. De plus, elle permet aux donateurs de conserver la maîtrise de la gestion des biens immobiliers tout en préparant la transmission du patrimoine aux héritiers.

Donation déguisée avec démembrement de SCI sous emprunt bancaire 

La donation avec démembrement de SCI sous emprunt bancaire est un montage juridique susceptible d'être sanctionné. Il s'agit par exemple de la situation où des particuliers créent une SCI qui contracte un emprunt juste avant de transférer la nue-propriété des parts sociales par donation à leurs enfants. 

Cependant, cette opération comporte des risques car elle peut être considérée comme un abus de droit si elle est requalifiée en donation déguisée. Le risque est lié au fait que la mise en société avant la donation offre l'avantage fiscal de réduire la base des droits de donation par le démembrement de propriété et par le montant de l'emprunt déductible.

L'actif net (ou les capitaux propres) de la SCI sont diminués du montant de l'emprunt qui constitue un passif. La valeur des parts sera retenue après déduction de l'emprunt. Les enfants pourront recevoir des parts sociales dont la valeur augmentera du fait du remboursement de l'emprunt sans avoir à acquitter de droits supplémentaires. 

Le risque de requalification en donation déguisée et l'abus de droit peut être réduit en fonction du contexte de l'opération. En effet, l'opération doit poursuivre un motif autre que la réduction des droits de donation : intention libérale du donateur, développement d'un patrimoine locatif, rôle et participation active des enfants dans la gestion, etc.  

Donation déguisée de parts sociales de SCI par le jeu du compte courant

Le compte courant d'associé correspond une avance de l'associé à la SCI, autrement dit un prêt de l'associé. Une créance est inscrite au passif de la société au nom de l'associé, ce qui diminue l'actif net (ou capitaux propres) de la SCI et donc la valeur des parts en cas de transmission. 

Ce passif est déductible de la valeur des parts sociales en cas de donation en pleine-propriété ou dans le cadre d'un démembrement de propriété. Les droits de donation sont donc réduits. Ensuite, le remboursement consécutif à l'associé des sommes inscrites en compte courant n'est pas taxé. 

Si l'opération ne poursuit pas d'autres objectifs que la réduction des droits de donation, elle est susceptible d'être requalifiée de donation déguisée et passible des sanctions de l'abus de droit. 

Qu’est-ce que la donation déguisée avec un démembrement de SCI ? 

La donation déguisée avec un démembrement de SCI est une pratique qui peut susciter des interrogations et des préoccupations sur la légalité de l'opération. Il est essentiel de bien comprendre les contours de cette notion et les risques encourus en cas de requalification en donation déguisée. La compréhension des différentes facettes de la donation déguisée en lien avec le démembrement de SCI permet de mettre en lumière les éléments clés pour assurer une gestion saine et légale de votre patrimoine immobilier.

Donation déguisée et vente immobilière 

La donation déguisée dans le contexte de la vente immobilière est un sujet délicat qui peut engendrer des conséquences fiscales importantes si elle n'est pas correctement identifiée et gérée. Il est donc crucial de bien appréhender les liens entre la donation déguisée et la vente immobilière, ainsi que les différents scénarios qui peuvent conduire à une requalification de l'opération. 

La forme juridique d’une donation déguisée

La donation déguisée sous forme de vente apparaît comme une transaction payante, mais cache en réalité un don, c'est-à-dire un acte gratuit.

La particularité de la donation déguisée réside dans le fait qu'elle respecte à la fois :

  • Les conditions de forme propres à la transaction payante qui dissimule le don.
  • Les conditions de fond spécifiques aux donations de son vivant, comme mentionné précédemment.

L'acte ne montre pas clairement l'intention de donner, mais remplit néanmoins toutes les conditions nécessaires pour être considéré comme une donation.

Une donation déguisée en SCI peut consister à :

  • Vendre des parts sociales à un prix dérisoire ou sans encaissement du prix convenu. 
  • Transfert de parts entre associés alors que le bénéficiaire a versé un apport fictif.
  • Vente de parts avec réserve d’usufruit.

Exemples de donation déguisée la plus courante

Le propriétaire d’un bien le vend à une autre, laquelle ne paiera jamais le prix, soit parce qu’il n’est jamais versé par l’acquéreur, soit parce qu’il est secrètement remboursé à ce dernier.

SCI Donation et succession 

La gestion des donations et successions en SCI est un aspect crucial pour assurer une transmission patrimoniale efficace et harmonieuse. L'utilisation de la SCI permet de mettre en place des stratégies adaptées aux besoins des différents membres de la famille tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. 

Donner des parts de SCI à ses enfants 

Donner des parts de SCI à ses enfants est une stratégie de transmission patrimoniale qui permet de préparer l'avenir de ses descendants tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Les parents peuvent ainsi transmettre progressivement leur patrimoine immobilier aux enfants, en utilisant les abattements fiscaux et les exonérations prévus pour les donations en ligne directe.

Cette démarche permet également de conserver une certaine maîtrise sur la gestion des biens immobiliers, en gardant la gérance de la SCI et en transférant uniquement une partie des parts sociales. 

Donation de parts de SCI familiale 

La donation de parts d'une SCI familiale est une opération par laquelle les membres d'une famille, généralement les parents, transfèrent des parts sociales de la SCI à leurs enfants ou autres membres de la famille.

Cette pratique permet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier tout en préservant l'unité et la cohésion familiale. Grâce à la donation SCI familiale, les membres de la famille peuvent se répartir les parts sociales de manière équitable, en tenant compte des besoins et des aspirations de chacun. 

La donation via une SCI familiale peut également être réalisée dans le cadre d'un démembrement de propriété, séparant l'usufruit des parts sociales de la nue-propriété. Cela permet ainsi de bénéficier d'un allègement fiscal et de préserver les intérêts de toutes les parties concernées. 

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Sanctions prévues en cas de donation déguisée et d'abus de droit 

En cas de requalification d'une opération en donation déguisée, l'administration fiscale peut appliquer des sanctions pour abus de droit, telles que la reconstitution du prix de vente, l'application de droits de donation et des pénalités.

Si une donation déguisée est confirmée, l'application des droits de donation n'est pas automatique. L'acte est d'abord soumis à une imposition en fonction de sa nature, selon le régime fiscal de l'acte apparent (vente, prêt, etc.).

Lorsque les montants en jeu sont importants, l'administration fiscale peut également soumettre l'opération au régime fiscal des donations. 

La procédure de l'article L 64 du LPF (livre des procédures fiscales) concerne les actes constitutifs d'un abus de droit, notamment les actes ayant un caractère fictif (abus de droit par simulation).

L'acte rend ainsi exigibles les droits de mutation à titre gratuit et l'intérêt de retard de 0,20% par mois de retard (soit 2,4% par an), selon les articles 777 et 1727 du Code général des impôts (CGI).

En plus des droits de mutation à titre gratuit, la donation déguisée peut également être sanctionnée au titre de l'abus de droit par une pénalité pouvant aller jusqu'à 80 % des droits rappelés

En cas de désaccord entre l'administration et le contribuable sur les rectifications, le litige est soumis au comité de l'abus de droit fiscal (CADF). 

En dernier recours, si le contribuable refuse d'accepter les rectifications proposées par l'administration, ce sont les tribunaux judiciaires qui tranchent le litige.

Solutions pour éviter la requalification de donation déguisée 

Pour éviter la qualification de donation déguisée, il est essentiel de respecter certaines règles et d'adopter des pratiques transparentes. L'opération ne doit pas avoir un caractère fictif et un objectif autre que le fait d'éluder l'impôt doit être recherché. 

Fixer un prix de vente réaliste et conforme à la valeur du marché

S'assurer que le prix de vente des biens immobiliers ou des parts sociales est conforme à leur valeur réelle permet de limiter les risques de requalification en donation déguisée. Pour cela, il est recommandé de se référer au prix moyen des transactions immobilières comparables enregistrées par les notaires sur une même période donnée. 

Formaliser les opérations

Rédiger un acte notarié pour les cessions de parts sociales de la SCI, comme pour un vente immobilière classique est également un moyen de réduire les risques. Ce n'est pas obligatoire mais cela permet de préciser les modalités de paiement, les conditions suspensives et les garanties éventuelles.

Adopter une stratégie de transmission progressive

Pour éviter les risques liés à une donation déguisée, il est préférable d'opter pour une transmission progressive du patrimoine immobilier. Vous pouvez ainsi procéder à des donations régulières dans le respect des abattements fiscaux.

Consulter un professionnel en gestion de SCI

Un autre moyen de limiter vos risques consiste à faire appel à un professionnel dans la gestion de SCI pour valider la conformité des opérations et bénéficier de conseils personnalisés en fonction de la situation patrimoniale et des objectifs de transmission.

Le démembrement de la SCI constitue un outil intéressant pour optimiser la transmission d'un patrimoine immobilier. Toutefois, il est primordial de bien comprendre les mécanismes pour réduire les risques et les conséquences fiscales d'une requalification en donation déguisée. Le recours à un professionnel en gestion de SCI familiale est fortement recommandé pour garantir la conformité des transactions et éviter d'éventuelles sanctions. 

FAQ

Qu'est-ce qu'une donation déguisée dans le cadre d'une SCI ?

Une donation déguisée dans le cadre d'une SCI est une opération qui se présente comme une transaction payante (vente de parts sociales), mais qui cache en réalité un don, c'est-à-dire un transfert de parts à titre gratuit. Cette pratique peut être passible de lourdes sanctions fiscales si elle est utilisée dans le seul but de pour contourner les droits de donation et considérée comme un abus de droit. 

Comment céder gratuitement ses parts de SCI ?

Pour céder gratuitement ses parts de SCI, il faut procéder à une donation. La donation doit être formalisée par un acte sous-seing privé ou notarié si la SCI est propriétaire d'un bien immobilier. Le donateur peut profiter d'abattements fiscaux et exonérations pour réduire les droits de donation. Il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat pour s'assurer de la conformité de la donation. 

Comment prouver une donation déguisée ?

Pour prouver une donation déguisée, l'administration fiscale doit démontrer que l'opération réalisée (vente, prêt, etc.) revêt un caractère fictif et dissimule en réalité un don. Cela peut impliquer l'analyse des conditions de l'opération, comme un prix de vente inférieur à la valeur réelle, ou d'autres éléments permettant de mettre en évidence l'intention de donner, tels que des liens familiaux étroits entre les parties ou le non encaissement d'un prix de vente.

Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier SCI ?

Pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier détenu par une SCI, il est possible de procéder à une donation des parts sociales de la SCI de son vivant, en respectant les abattements fiscaux et les exonérations applicables. Une autre option consiste à mettre en place un démembrement de propriété, en séparant l'usufruit des parts sociales de la nue-propriété. Les héritiers peuvent alors recevoir la nue-propriété sans avoir à payer de droits de succession. Il est conseillé de consulter un professionnel du droit pour déterminer la meilleure stratégie en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs de transmission.

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