Présentation de la SCI
La société civile immobilière ou SCI est une structure juridique permettant de réaliser des investissements locatifs et de gérer un patrimoine immobilier. Cette société civile offre un certain nombre d’avantages patrimoniaux et fiscaux.
En termes de succession, la SCI permet d’éviter les écueils de l’indivision. Dans le cadre de l’indivision, si un héritier souhaite vendre le bien et sortir de l’indivision, les autres co-indivisaires ne peuvent s’y opposer. Autrement dit, vous n’avez pas d’autres choix que de vendre le bien.
À l’inverse, si vous créez une SCI, le patrimoine est préservé car l’associé souhaitant sortir de la société peut vendre ses parts aux autres associés sans les contraindre à mettre fin à la société.
Déshériter via une SCI dans le respect de la réserve héréditaire
Dans le respect du principe de la réserve héréditaire évoquée plus haut, certains mécanismes permettent de déshériter ses descendants à travers une SCI :
- Exclure les héritiers de la SCI ;
- Favoriser la transmission à l'un de vos enfants ;
- Réduire l'actif de la SCI de votre vivant ;
- Prévoir une clause de tontine ;
- Organiser un démembrement de propriété.
Exclure ses héritiers de la SCI
Vous pouvez créer une SCI en associant qui vous voulez. En d’autres termes, vous pouvez choisir d’associer des tiers de votre choix : amis, conjoint, voisins, etc.
Une fois que la SCI est créée, vous pouvez constituer l’intégralité de votre patrimoine immobilier (voire de votre patrimoine tout court), au sein de cette structure.
Dès lors, il vous est possible de votre vivant, de vendre tout ou partie de vos parts à vos associés. Le fait de passer par une SCI rend le procédé souple et opaque aux personnes extérieures à la SCI. Seuls les associés sont concernés.
Il convient de préciser dans les statuts les motifs patrimoniaux et non familiaux de la création de la société.
Gardez cependant à l’esprit que les services fiscaux restent particulièrement vigilants vis-à-vis de ces montages juridiques en lien plus ou moins direct avec le patrimoine. D’autre part, au moment de la succession, l’enfant déshérité peut chercher à prouver que le but de la société réside uniquement dans la réduction du patrimoine.
Favoriser la transmission à l'un de ses enfants au sein de la SCI
La société civile immobilière s’avère une solution juridique intéressante pour transmettre un patrimoine immobilier à l’un de ses enfants et en écarter un autre.
Ainsi, vous intégrez l’un de vos enfants dans la SCI de votre vivant en lui faisant prendre des parts à la constitution ou en lui donnant ultérieurement.
À votre décès, seules les parts détenues par vous-même seront transmises à vos héritiers. L’associé conserve ses propres parts.
Réduire l'actif de la SCI de son vivant
Il s’agit de créer une société civile immobilière avec un tiers pour réduire l’actif de succession. Ceci est possible en réalisant des donations de parts sociales de son vivant par exemple.
Prévoir une clause de tontine
Les statuts peuvent également prévoir ce qu’on appelle une clause de tontine, enregistrée par le notaire pour éviter toute contestation. De cette manière, vous apportez un bien immobilier dans la SCI et par cela le retirez (ou le capital équivalent) de votre patrimoine. Au moment du décès, les parts sociales qu’il représente reviennent automatiquement à la personne associée.