Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI pour un bailleur ?

Avant d’identifier les avantages fiscaux possibles, il est essentiel de comprendre le fonctionnement général d’une SCI et les régimes d’imposition qui peuvent s’appliquer.

Définition d’une SCI et principe de transparence fiscale

Une SCI permet de détenir, gérer ou transmettre un bien immobilier à plusieurs associés et constitue une personne morale distincte des personnes physiques qui la composent. Elle relève par défaut du régime des sociétés de personnes. Les résultats sont imposés directement chez les associés grâce à la transparence fiscale.

Différences entre SCI à l’impôt sur le revenu et SCI à l’impôt sur les sociétés

À l’IR, la SCI reste transparente et chaque associé déclare sa part de loyers comme des revenus fonciers. À l’IS, la SCI devient opaque et paie elle-même l’impôt sur un bénéfice calculé après charges et amortissements, avec des obligations déclaratives spécifiques comme la déclaration 2072. Les associés ne sont imposés qu’en cas de dividendes et le choix est irrévocable.

Impact du choix de régime fiscal sur les revenus locatifs d’un bailleur

L’IR ajoute les loyers aux revenus du foyer et peut augmenter l’imposition des bailleurs situés dans les tranches élevées. L’IS applique un taux souvent plus faible et permet de lisser la charge fiscale sur la durée. Le traitement des charges, des travaux et des amortissements crée des écarts significatifs entre les deux régimes.

Tableau récapitulatif 

La SCI à l’IR reste le régime le plus courant. Elle s’adresse aux bailleurs qui souhaitent conserver un fonctionnement simple et bénéficier du déficit foncier. Ce régime applique les règles classiques des revenus fonciers tout en offrant une grande souplesse de gestion.

Déduction des charges et traitement des revenus fonciers

Les associés déclarent leur quote-part de loyers. Ils déduisent aussi les intérêts d’emprunt, les assurances, les travaux éligibles et l’ensemble des charges déductibles en SCI selon le régime applicable. Cette transparence évite toute double imposition. Elle permet également de conserver le régime micro-foncier lorsque les revenus sont modestes. Le bailleur retrouve ainsi des règles identiques à une détention directe.

La SCI est le bailleur légal et doit gérer ses locataires avec rigueur, qu’il s’agisse des quittances, de l’indexation ou de la régularisation des charges. BailFacile simplifie cette organisation en générant les documents au nom de la société et en centralisant tous les justificatifs utiles, ce qui facilite ensuite la tenue de la comptabilité, qu’elle soit à l’IR ou à l’IS.

Utilisation du déficit foncier pour réduire l’impôt

Lorsque les charges dépassent les loyers, la SCI génère un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite prévue par le régime. Le reste peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.

Ce mécanisme est recherché par les bailleurs qui réalisent des travaux importants ou qui financent un bien avant l’encaissement des loyers. Le déficit permet d’alléger l’imposition du foyer pendant plusieurs années.

Limites des avantages fiscaux d’une SCI à l’IR

La transparence fiscale peut devenir contraignante pour les associés fortement imposés. Ils déclarent leur part de bénéfices même si ceux-ci ne sont pas distribués. Une SCI qui réinvestit ses revenus peut donc augmenter l’impôt des associés sans contrepartie immédiate.

Par ailleurs, la SCI à l’IR ne permet pas d’amortir les immeubles, ce qui limite la réduction de l’assiette imposable sur le long terme.

La SCI est souvent privilégiée pour organiser la transmission d’un bien immobilier et anticiper les enjeux de succession. La détention de parts sociales facilite les donations progressives et permet d’utiliser des mécanismes fiscaux avantageux.

Organisation de la détention familiale par une SCI

Les parts sociales représentent des droits dans la société et non une fraction directe du bien, ce qui distingue clairement la SCI d’un régime d’indivision. Elles se transmettent plus facilement qu’un immeuble détenu en indivision. La SCI permet de maintenir la continuité du patrimoine même si un associé quitte la société.

Réduction des droits de succession grâce à la valeur des parts de SCI

La valeur des parts tient compte du passif de la SCI, ce qui réduit la base taxable en présence d’un emprunt. Cette décote diminue mécaniquement les droits de succession. Les abattements renouvelables facilitent la transmission progressive des parts, à condition d’éviter toute situation assimilable à une donation déguisée en SCI.

Donation progressive et démembrement des parts de SCI

La SCI permet de transmettre le patrimoine par étapes grâce aux donations successives de parts. Le démembrement sépare usufruit et nue-propriété pour réduire la valeur taxable. Ce mécanisme optimise les droits de mutation tout en maintenant la gestion du bien.

La SCI devient pertinente lorsqu’elle permet d’améliorer la fiscalité d’un projet immobilier ou d’en faciliter la transmission. Le régime à l’IR convient aux bailleurs qui veulent profiter du déficit foncier et conserver des règles simples. L’IS intéresse ceux qui recherchent une imposition réduite ou une capacité d’amortissement.

La SCI familiale apporte enfin un avantage net pour organiser la succession et éviter les blocages de l’indivision.