Être membre personne morale d'une SCI
Vous pouvez créer une SCI avec un ou plusieurs associé(s) personnes morales.
À l’instar d’une personne physique, une personne morale peut :
- Réaliser des apports au capital lors de la création de la SCI : l’avantage de la personne morale est de pouvoir offrir une capacité financière étendue. La société peut faire appel à ses propres établissements de financement pour souscrire l'emprunt de la SCI en offrant des garanties solides liées aux actifs de l’entreprise.
- Acquérir les parts sociales mises en vente par les autres associés : l’associé personne morale pourra faire face aux changements d’associés et racheter les parts d’un associé sortant grâce à ses capacités financières. Cela permet d’éviter de se retrouver avec un seul associé ce qui peut à terme entraîner la disparition de la SCI.
- Demander la gérance de la SCI aux autres associés : dans ce cas, le représentant de la personne morale agit au nom de cette dernière au sein de la SCI.
SCI d'entreprise ou SCI professionnelle
Le principal avantage de ce type de schéma est qu’il s’intègre parfaitement dans la stratégie patrimoniale d’une entreprise ou d’un groupe.
La personne morale associée d’une SCI peut être une société civile, une société commerciale, une fondation ou une association. Elle est soumise aux mêmes règles que toutes personnes physiques.
Ainsi, une société ayant besoin de locaux ou de terrains pour déployer son activité peut décider de créer une structure dédiée à son activité immobilière de type SCI. On parle alors de SCI en tant que “véhicule”.
La société opérationnelle deviendra associée de la société civile immobilière ayant un objet patrimonial. Ce sera le cas dans les exemples suivants :
- Société spécialisée dans l’industrie ayant besoin de nombreux locaux pour ouvrir une usine et des bureaux ;
- Chaîne de restauration ayant besoin de locaux pour ses nouveaux restaurants ;
- Groupe souhaitant investir dans l’immobilier locatif ou la promotion immobilière (par exemple, Bouygues Immobilier).
Il peut aussi s’agir d’une société civile immobilière créée pour acquérir un ou plusieurs biens pour l’exercice d’une activité libérale par exemple (médecins, avocats, etc.).
Séparation des actifs
La constitution d’une SCI par une autre personne morale présente l’avantage de protéger les actifs immobiliers en les séparant du reste des autres actifs et passifs de l’entreprise.
En effet, si l’activité commerciale de la personne morale associée de la SCI se retrouve en perte de vitesse entraînant des dettes, les créanciers sociaux ne pourront pas saisir directement les biens détenus par la SCI.
Lors de la vente d’une entreprise, le cédant peut décider de conserver les parts sociales de la SCI et continuer de percevoir des loyers versés par le nouveau propriétaire de l’entreprise.
La transmission sera également facilitée par l'utilisation de systèmes légaux spécifiques tels que dispositif appelé le "pacte Dutreil”.
Avantages fiscaux
Quels sont les avantages fiscaux en SCI ? Elle est dite fiscalement translucide ou, en pratique, de transparence fiscale.
Par défaut, les revenus de la SCI sont imposés directement entre les mains des associés, donc à l’impôt sur le revenu en cas d’associés personnes physiques. L’associé est imposable à hauteur de sa quote-part de résultat dans la société et peut déduire de ses revenus fonciers les pertes de la SCI à concurrence de 10 700 € par an.
En cas de transmission à titre onéreux ou gratuit, les parts sociales sont transmises et non des biens immobiliers. En cas de passif élevé (emprunts bancaires, etc.), la valeur des parts sera réduite, voire nulle.
La SCI permet de transmettre son patrimoine à ses héritiers en réduisant le montant des droits de mutation (abattements sur les donations, démembrements de propriété des parts, etc.