Quand et comment créer une SCI en couple (marié ou non) ?

Éviter l’indivision

L’indivision est le régime par défaut lorsqu’un bien est acheté à deux en dehors d’une structure juridique. Elle implique une gestion à l’unanimité, ce qui peut vite poser problème en cas de désaccord.

La SCI permet d’éviter ces blocages. Les décisions de gestion peuvent être confiées à un gérant désigné dans les statuts, les règles de majorité sont fixées à l’avance, et chaque associé détient des parts sociales clairement identifiées.

Faciliter la gestion d’un patrimoine commun

La SCI offre une grande souplesse dans la gestion d’un ou plusieurs biens. Elle permet d’acheter, vendre, louer ou financer un bien à deux sans devoir systématiquement modifier l’acte de propriété.

Les statuts vont :

• Désigner un gérant unique ;
• Organiser les pouvoirs de chacun ;
• Fixer les règles de fonctionnement.

Cela simplifie la prise de décision, tout en offrant un cadre sécurisant pour gérer un patrimoine à deux.

Protéger le patrimoine en cas de décès ou de séparation

En cas de décès, les parts sociales peuvent être transmises selon les règles prévues dans les statuts (clause d’agrément, clause de continuation, démembrement de propriété, etc.). Cela évite la revente forcée du bien ou son partage en indivision entre héritiers.

En cas de séparation, la répartition des parts permet de sortir de la SCI sans devoir liquider l’ensemble du patrimoine. Le couple peut convenir à l’avance de modalités de retrait, de rachat ou de cession des parts en cas de rupture.

Aucun statut conjugal n’est requis pour créer une SCI. Deux concubins peuvent parfaitement s’associer, au même titre que deux personnes mariées ou pacsées. 

Cependant, selon le statut du couple (concubinage, PACS ou mariage), les conséquences patrimoniales et fiscales peuvent être très différentes.

En concubinage, chaque associé est propriétaire uniquement des parts qu’il détient dans la SCI.

Pour les couples pacsés ou mariés, le régime matrimonial ou patrimonial s’impose en complément, ce qui modifie la répartition des droits et la gestion de la société.

Le régime matrimonial influence directement la propriété des parts sociales :

• Pour les couples mariés sous le régime de la communauté : les parts acquises après le mariage sont communes, sauf clause contraire dans les statuts ou apport propre mentionné. Cela signifie que les décisions importantes devront être prises conjointement ;
• Pour les couples mariés sous le régime de la séparation de biens : chaque époux reste propriétaire de ses parts, proportionnellement à son apport. Ce régime simplifie la gestion des parts et facilite la sortie d’un associé ;
• Pour les couples pacsés avec séparation de biens : même fonctionnement que pour le régime séparatiste du mariage. Chacun détient ses parts et les apports sont clairement individualisés.

Ces différences ont des conséquences importantes en cas de rupture ou de décès : elles déterminent qui hérite, qui peut revendre des parts, et comment s’organise la gestion future du bien détenu par la SCI.

Certains statuts de SCI ne sont pas adaptés à un fonctionnement à deux. Il est donc indispensable de prévoir des clauses spécifiques pour encadrer les situations à risque. Parmi les plus utiles :

• Clause de gérance : préciser qui est le gérant, ses pouvoirs et les modalités de révocation ;
• Clause d’agrément : imposer l’accord du coassocié pour toute cession de parts, y compris entre conjoints ou héritiers ;
• Clause de répartition des bénéfices : définir les modalités de distribution ou de réinvestissement des loyers ;
• Clause de sortie anticipée : prévoir les conditions de retrait de l'associé ;
• Clause de rachat des parts : encadrer la valorisation des parts et la priorité de rachat en cas de cession.

L'accompagnement d'un notaire est fortement recommandé pour rédiger des statuts équilibrés, sur mesure, adaptés à la situation du couple.

En cas de rupture, plusieurs options sont envisageables selon la volonté des parties et les clauses prévues dans les statuts à savoir :

• Le rachat des parts par l’un des deux : l’un des ex-conjoints peut racheter les parts de l’autre, selon une valeur fixée d’un commun accord ou par expertise ;
• La vente du bien par la SCI : si aucun accord n’est trouvé, le bien peut être vendu par la société, les bénéfices étant ensuite répartis selon les parts détenues ;
• La dissolution de la SCI : en dernier recours, la société peut être dissoute, entraînant la liquidation de ses actifs et la répartition des fonds.

Anticiper cette situation dès la création de la SCI permet d’éviter les blocages. La rédaction de clauses de retrait ou de rachat facilite une séparation sans conflits majeurs.