Comment effectuer la déclaration 2072 pour une SCI ?

Le formulaire 2072 est une déclaration fiscale spécifique aux sociétés civiles immobilières. Il permet de détailler les résultats de la SCI, principalement les revenus fonciers générés par la location de biens immobiliers.

Contrairement à une déclaration de résultat classique (liasse fiscale type 2031 ou 2065), le formulaire 2072 permet la transparence fiscale : ce ne sera pas la société qui sera directement imposée, mais ses associés, au prorata de leurs parts.

Ce formulaire permet également de déduire les charges supportées par la SCI (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxes…) afin de déterminer le résultat net à répartir.

Seules les SCI relevant de l’impôt sur le revenu (IR) doivent remplir le formulaire 2072.

Il s’agit des SCI dites « transparentes », dans lesquelles les résultats fiscaux sont directement imposés au nom des associés.

Sont donc concernées :

• Les SCI à l’IR, détenant un patrimoine immobilier mis en location nue (non meublée) ;
• Les SCI familiales ;
• Les SCI mixtes, dès lors que la location nue est prédominante.

Les SCI à l’IS ne sont pas concernées par ce formulaire. Elles doivent remplir une déclaration de résultats classique (liasse fiscale 2065).

La déclaration 2072 doit être transmise chaque année au printemps, généralement au début du mois de mai.

La date exacte varie selon le calendrier fiscal en vigueur, mais elle est souvent calée sur les échéances de la déclaration des revenus fonciers.

La télédéclaration est obligatoire pour toutes les SCI, via l’espace professionnel sur le site impots.gouv.fr, ou via un logiciel de comptabilité agréé.

Il existe deux versions du formulaire, selon la situation de la SCI :

Formulaire 2072-S

C’est la version utilisée par la majorité des SCI à l’IR. Elle concerne :

• Les SCI qui ne comptent que des personnes physiques comme associés ;
• Celles qui détiennent uniquement des biens situés en France ;
• Les structures ne faisant pas partie d'un montage fiscal complexe.

Formulaire 2072-C

Ce formulaire est réservé aux SCI complexes, c’est-à-dire :

• Les SCI avec au moins un associé personne morale ;
• Celles détenant des biens à l’étranger ;
• Les SCI qui doivent répartir les résultats selon des règles particulières (par exemple en présence d’associés usufruitiers et nus-propriétaires).

Il est important de choisir le bon formulaire dès le départ, car l’erreur peut entraîner un rejet de la déclaration ou un traitement fiscal inadapté.

La Direction générale des finances publiques a mis en ligne une vidéo détaillant les étapes de la procédure à savoir :

Étape 1 : Accéder au formulaire 2072-S 

La déclaration 2072 doit être effectuée de manière dématérialisée. Le déclarant doit donc se rendre sur son espace professionnel sur le site des services des impôts et s'y authentifier. 

Une fois sur la page d'accueil de l'espace professionnel, il faut accéder au rubrique "Déclarer" puis " Revenus SCI non soumises IS". 

Le déclarant doit ensuite :

1. Sélectionner le secteur d'activité (Code NAF) ;
2. Puis choisir l'exercice à déclarer. 

Après ces étapes, Il atterrira sur le formulaire 2072 en ligne. 

Étape 3 : Remplir les annexes

Ceci étant fait, il faudra remplir :

• L'annexe 2072-AN1 " Fiche immeuble " pour fournir les revenus tirés de chaque bien : les références créées précédemment permettront d'identifier facilement chaque bien ; 
• L'annexe 2072-AN2 " Associés et usufruitiers " pour saisir les informations sur les associés et usufruitiers de la SCI : les quotes-parts de revenus s'afficheront automatiquement ;
• L'annexe 2069 - RCI " Réductions et crédits d'impôts de l'exercice " si la SCI peut prétendre à des crédits d'impôt. 

Étape 4 : Vérifier et envoyer sa déclaration

Une fois toutes les annexes remplies, les informations sont automatiquement reportées sur le formulaire 2072. Une vérification s'impose, le cadre VI - Résultat net à répartir entre associés doit refléter les informations précédemment renseignées.

Une fois les informations vérifiées, il ne reste plus qu'à cliquer sur "Signer et envoyer" pour valider sa déclaration 2072 et la transmettre aux services des impôts.

Le déclarant peut sauvegarder ou imprimer l'accusé de réception.

Faire l'impasse sur la déclaration 2072 ou la transmettre hors délai entraîne des pénalités à savoir :

• Une amende pouvant atteindre 10 000 € ;
• Des intérêts de retard et majoration de 10 % sur les revenus non déclarés ou mal répartis ;
• En cas de déficit foncier non justifié, l’administration peut le requalifier et refuser l’imputation chez les associés.

Si la SCI omet plusieurs années de suite sa déclaration, l’administration peut procéder à une taxation d’office, avec toutes les conséquences que cela implique (remontée de l’impôt sur plusieurs années, litiges avec les associés…).

Mieux vaut donc anticiper, bien documenter chaque charge, conserver les justificatifs, et se faire accompagner si nécessaire. L'intervention d'un expert-comptable ou d'un avocat fiscaliste peut grandement faciliter cette procédure.