Le transfert des parts d'une SCI peut intervenir par donation ou succession.
La cession des parts à titre onéreux
Les associés ont le droit de céder les parts qu'ils détiennent dans la société.
Les statuts peuvent prévoir une procédure d'agrément. Dans ce cas, la cession est soumise au consentement des autres associés.
Les règles de majorité sont celles prévues par les statuts. Le projet de cession est adressé par le cédant à la SCI et à chacun des associés par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
Si les associés refusent l'agrément du cessionnaire, ils peuvent proposer le rachat des parts du cédant. Ils peuvent aussi décider de racheter les parts pour ensuite les annuler.
Dans le cas où les associés ne proposent pas le rachat des parts dans un délai de 6 mois à compter de la notification de la cession, l'agrément est réputé acquis, sauf en cas de dissolution de la société.
La SCI peut consentir à l'acquisition des parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés ou conformément aux conditions prévues par les statuts.
La cession doit être constatée par écrit. L'acte peut être sous seing privé ou authentique (par acte notarié).
La cession est opposable :
- À la SCI : lorsqu'elle est signifiée par acte de commissaire de justice, acceptée par la SCI par acte authentique ou consignée dans le registre de la société.
- Aux tiers : lorsqu'une copie authentique de l'acte est déposée au greffe du tribunal de commerce.
Par ailleurs, conformément à l'article 1865 du Code civil, la cession est opposable aux tiers si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société.
L'acte de cession est enregistré au SPFE ou au SDE dans un délai de 1 mois après la signature de l'acte.
La cession à titre gratuit (après le décès d'un associé)
En cas de décès, les parts sociales sont transmises de plein droit aux héritiers.
Toutefois, les statuts peuvent prévoir des conditions différentes : dissolution, maintien de la SCI avec les autres associés uniquement, etc.).
Si l'héritier est une personne morale, l'accord des autres associés est nécessaire.
Les héritiers de l'associé décédé, même s'ils ne deviennent pas eux-mêmes associés, ont des droits sur la valeur des parts sociales au jour du décès.