Publié le 4 octobre 2023
Publié le 4 octobre 2023
La société civile immobilière, vous connaissez. Mais savez-vous qu'il existe différents types de SCI ? En effet, lorsque la société a pour but un investissement locatif à plusieurs, il existe la SCI de location. Par ailleurs, la SCI familiale facilite la location et la gestion de biens immobiliers entre les membres d'une même famille.
SOMMAIRE
La Société civile immobilière de location (SCIL) est une société qui permet à plusieurs personnes d'investir ensemble dans l'immobilier. Après l'acquisition, la société met les biens en location pour en tirer des loyers.
Sa constitution est identique à celle d'une SCI classique. Découvrez comment créer une SCI !
Tous les associés participent à la gestion de l'immeuble en location.
Le gérant de la SCIL désigné par les associés est chargé de la gestion courante. Conformément à l'article 1856 du Code civil, il est tenu de présenter les comptes aux associés pour approbation au moins une fois par an.
Le gérant doit convoquer une assemblée générale dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice.
Il dépose les comptes annuels de la société au greffe du tribunal de commerce, soit en ligne, par courrier ou directement au greffe du tribunal de commerce compétent.
Il doit aussi fournir les documents suivants : bilan SCI, compte de résultat, annexes…
Les formalités comptables sont plus souples.
Les recettes et les dépenses peuvent simplement être consignées dans un cahier.
La location non meublée en SCI de location répond aux mêmes conditions qu'une location par une personne physique :
Dans le cadre d'une location de bien vide, la SCI adresse à l'administration fiscale une déclaration 2072.
Le site internet stipule que la location meublée par une SCI est une « prestation de service à caractère commercial. »
Il précise qu'une « SCI qui exerce une activité industrielle et commerciale doit être imposée à l'impôt sur les sociétés en son nom propre ».
Par conséquent, le régime de l'impôt sur les sociétés (IS) s'impose, sauf exception.
Dans le cadre d'une location meublée par une SCI, comme par une personne physique, les conditions sont les suivantes :
La SCI dépose auprès de l'administration fiscale une déclaration n° 2065. Elle est accompagnée des annexes n° 2050 à 2059 G pour le réel normal ou n° 2033 A à G pour le réel simplifié.
L'achat d'un local commercial ou professionnel dans le cadre d'un investissement locatif en SCI présente plusieurs avantages, notamment :
Sur le plan fiscal, la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés peut amortir les charges liées à l'utilisation du commerce (construction, agencement, matériel et outillage, mobilier, etc.).
Lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, les bénéfices imposables sont déclarés sur la déclaration annuelle des revenus des associés. Chacun paie les impôts dus par la société au prorata de sa participation au capital social.
Les plus-values sont soumises au régime de droit commun au taux de 36,2 %.
Lorsque la SCI connaît un déficit foncier (par exemple lorsque les charges sont supérieures aux revenus), les associés peuvent déclarer ce déficit pour faire baisser le montant de leurs revenus locatifs, et par conséquent de leurs impôts.
La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés paie ses impôts directement. Les associés ne sont imposés que lorsque le résultat de la SCI est distribué.
Les bénéfices imposables sont soumis au taux fixe de 25 % depuis le 1er janvier 2022. Toutefois, les PME bénéficient, sous certaines conditions, d'un taux réduit de 15 % pour la part des bénéfices inférieure à 42 500 €.
En cas de déficit, la SCI reporte ses pertes sur les exercices à venir.
Lorsqu'un associé loue un bien appartenant à sa propre société civile immobilière, il ne peut pas créer de déficit foncier. Cela constituerait un abus de droit.
La société civile immobilière détient son propre patrimoine. Cependant, lorsqu'elle contracte des dettes, les associés sont « responsables de manière indéfinie ». En d'autres termes, leur patrimoine personnel peut servir à régler les dettes de la SCI.
La responsabilité de chaque associé est proportionnelle aux parts sociales qu'il détient dans la société.
En cas de défaillance de la société, le patrimoine personnel des associés n'est impacté que si l'action contre la SCI demeure infructueuse.
La création d'une SCI nécessite plusieurs formalités.
La rédaction des statuts est une étape obligatoire pour la constitution d'une société.
Ils doivent être rédigés par écrit. L'acte peut être authentique ou sous seing privé.
Le document doit contenir les éléments obligatoires suivants :
La signature de tous les associés est requise.
L'enregistrement des statuts auprès du service compétent n'est imposé que lorsque l'acte est établi par un notaire ou en cas d'apport d'un immeuble. Dans ce cas, il doit intervenir dans le délai de 1 mois après la signature de l'acte.
La règlementation n'impose pas de capital social minimum pour la SCI. Il peut être constitué d'apports en numéraire (sommes d'argent) et d'apports en nature (biens immobiliers).
L'enregistrement des statuts de sociétés s'effectue :
La SCI doit publier un avis de constitution au journal d'annonces légales du département dont elle dépend. Cette démarche est réalisée dans le mois de la signature des statuts.
L'avis de constitution de la SCI doit comporter les informations suivantes :
L'attestation de parution dans le journal d'annonces légales est adressée par la SCI au greffe dont elle dépend pour son immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
La SCI constitue un dossier de demande de création sur le site de l'INPI (). Le dossier doit être accompagné des pièces justificatives suivantes :
La SCI reçoit alors un extrait Kbis du greffe du tribunal de commerce dont elle dépend.
Les associés ouvrent un compte bancaire au nom de la société. Ils versent les apports du capital social.
Par ailleurs, ce compte servira à payer le montant de l'acquisition du bien objet de l'investissement locatif.
Un associé de la SCI peut occuper un bien détenu par la société. S'il s'agit de sa résidence principale et qu'il occupe le logement à titre gratuit, il ne peut pas :
L'occupation du bien nécessite la signature d'un bail comme pour toutes les locations immobilières.
La société civile immobilière peut louer un logement lui appartenant indifféremment à l'un des associés, à un membre de sa famille ou à un tiers.
La location intervient en contrepartie du paiement d'un loyer à la société.
Un bail est conclu entre la SCI et le locataire.
Lorsqu'il s'agit d'une mise à disposition gratuite :
Le transfert des parts d'une SCI peut intervenir par donation ou succession.
Les associés ont le droit de céder les parts qu'ils détiennent dans la société.
Les statuts peuvent prévoir une procédure d'agrément. Dans ce cas, la cession est soumise au consentement des autres associés.
Les règles de majorité sont celles prévues par les statuts. Le projet de cession est adressé par le cédant à la SCI et à chacun des associés par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
Si les associés refusent l'agrément du cessionnaire, ils peuvent proposer le rachat des parts du cédant. Ils peuvent aussi décider de racheter les parts pour ensuite les annuler.
Dans le cas où les associés ne proposent pas le rachat des parts dans un délai de 6 mois à compter de la notification de la cession, l'agrément est réputé acquis, sauf en cas de dissolution de la société.
La SCI peut consentir à l'acquisition des parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés ou conformément aux conditions prévues par les statuts.
La cession doit être constatée par écrit. L'acte peut être sous seing privé ou authentique (par acte notarié).
La cession est opposable :
L'acte de cession est enregistré au SPFE ou au SDE dans un délai de 1 mois après la signature de l'acte.
En cas de décès, les parts sociales sont transmises de plein droit aux héritiers.
Toutefois, les statuts peuvent prévoir des conditions différentes : dissolution, maintien de la SCI avec les autres associés uniquement, etc.).
Si l'héritier est une personne morale, l'accord des autres associés est nécessaire.
Les héritiers de l'associé décédé, même s'ils ne deviennent pas eux-mêmes associés, ont des droits sur la valeur des parts sociales au jour du décès.
La dissolution d'une société civile immobilière de location peut intervenir pour diverses raisons, notamment :
La SCI familiale est une structure juridique constituée entre au moins 2 membres d'une même famille (parents et alliés jusqu'au 4e degré).
Chaque associé peut décider de vendre ses parts à un autre associé ou à un tiers.
Les décisions sont prises à l'unanimité.
Les statuts de la SCI familiale prévoient généralement une clause d'agrément. Celle-ci permet aux autres associés de donner leur avis sur l'entrée dans la SCI d'un tiers. Un refus ne doit toutefois pas constituer une volonté d'empêcher l'associé de vendre ses parts.
Gérez mieux en moins de temps
La Société civile immobilière de location est une SCI constituée par des particuliers ou par des professionnels. Elle permet à plusieurs personnes de réaliser ensemble des investissements locatifs.
Comme toutes les sociétés, la SCI de location doit faire l'objet de statuts, d'apports par les associés au capital social, d'une publication au journal d'annonces légales et d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Une SCI peut louer un bien lorsqu'il s'agit d'un investissement immobilier. Par ailleurs, elle peut louer un bien à titre onéreux ou à titre gratuit à l'un de ses associés.
La SCI familiale de location facilite l'achat et la transmission d'un bien immobilier. C'est notamment le cas pour les concubins ou les époux mariés sous le régime de la séparation de biens. Elle évite l'indivision.
Rédigé par Katia Kemmoun 
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
La Société civile immobilière de location (SCIL) est une société qui permet à plusieurs personnes d'investir ensemble dans l'immobilier. Après l'acquisition, la société met les biens en location pour en tirer des loyers.
Sa constitution est identique à celle d'une SCI classique. Découvrez comment créer une SCI !
Tous les associés participent à la gestion de l'immeuble en location.
Le gérant de la SCIL désigné par les associés est chargé de la gestion courante. Conformément à l'article 1856 du Code civil, il est tenu de présenter les comptes aux associés pour approbation au moins une fois par an.
Le gérant doit convoquer une assemblée générale dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice.
Il dépose les comptes annuels de la société au greffe du tribunal de commerce, soit en ligne, par courrier ou directement au greffe du tribunal de commerce compétent.
Il doit aussi fournir les documents suivants : bilan SCI, compte de résultat, annexes…
Les formalités comptables sont plus souples.
Les recettes et les dépenses peuvent simplement être consignées dans un cahier.
La location non meublée en SCI de location répond aux mêmes conditions qu'une location par une personne physique :
Dans le cadre d'une location de bien vide, la SCI adresse à l'administration fiscale une déclaration 2072.
Le site internet stipule que la location meublée par une SCI est une « prestation de service à caractère commercial. »
Il précise qu'une « SCI qui exerce une activité industrielle et commerciale doit être imposée à l'impôt sur les sociétés en son nom propre ».
Par conséquent, le régime de l'impôt sur les sociétés (IS) s'impose, sauf exception.
Dans le cadre d'une location meublée par une SCI, comme par une personne physique, les conditions sont les suivantes :
La SCI dépose auprès de l'administration fiscale une déclaration n° 2065. Elle est accompagnée des annexes n° 2050 à 2059 G pour le réel normal ou n° 2033 A à G pour le réel simplifié.
L'achat d'un local commercial ou professionnel dans le cadre d'un investissement locatif en SCI présente plusieurs avantages, notamment :
Sur le plan fiscal, la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés peut amortir les charges liées à l'utilisation du commerce (construction, agencement, matériel et outillage, mobilier, etc.).
Lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, les bénéfices imposables sont déclarés sur la déclaration annuelle des revenus des associés. Chacun paie les impôts dus par la société au prorata de sa participation au capital social.
Les plus-values sont soumises au régime de droit commun au taux de 36,2 %.
Lorsque la SCI connaît un déficit foncier (par exemple lorsque les charges sont supérieures aux revenus), les associés peuvent déclarer ce déficit pour faire baisser le montant de leurs revenus locatifs, et par conséquent de leurs impôts.
La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés paie ses impôts directement. Les associés ne sont imposés que lorsque le résultat de la SCI est distribué.
Les bénéfices imposables sont soumis au taux fixe de 25 % depuis le 1er janvier 2022. Toutefois, les PME bénéficient, sous certaines conditions, d'un taux réduit de 15 % pour la part des bénéfices inférieure à 42 500 €.
En cas de déficit, la SCI reporte ses pertes sur les exercices à venir.
Lorsqu'un associé loue un bien appartenant à sa propre société civile immobilière, il ne peut pas créer de déficit foncier. Cela constituerait un abus de droit.
La société civile immobilière détient son propre patrimoine. Cependant, lorsqu'elle contracte des dettes, les associés sont « responsables de manière indéfinie ». En d'autres termes, leur patrimoine personnel peut servir à régler les dettes de la SCI.
La responsabilité de chaque associé est proportionnelle aux parts sociales qu'il détient dans la société.
En cas de défaillance de la société, le patrimoine personnel des associés n'est impacté que si l'action contre la SCI demeure infructueuse.
La création d'une SCI nécessite plusieurs formalités.
La rédaction des statuts est une étape obligatoire pour la constitution d'une société.
Ils doivent être rédigés par écrit. L'acte peut être authentique ou sous seing privé.
Le document doit contenir les éléments obligatoires suivants :
La signature de tous les associés est requise.
L'enregistrement des statuts auprès du service compétent n'est imposé que lorsque l'acte est établi par un notaire ou en cas d'apport d'un immeuble. Dans ce cas, il doit intervenir dans le délai de 1 mois après la signature de l'acte.
La règlementation n'impose pas de capital social minimum pour la SCI. Il peut être constitué d'apports en numéraire (sommes d'argent) et d'apports en nature (biens immobiliers).
L'enregistrement des statuts de sociétés s'effectue :
La SCI doit publier un avis de constitution au journal d'annonces légales du département dont elle dépend. Cette démarche est réalisée dans le mois de la signature des statuts.
L'avis de constitution de la SCI doit comporter les informations suivantes :
L'attestation de parution dans le journal d'annonces légales est adressée par la SCI au greffe dont elle dépend pour son immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
La SCI constitue un dossier de demande de création sur le site de l'INPI (). Le dossier doit être accompagné des pièces justificatives suivantes :
La SCI reçoit alors un extrait Kbis du greffe du tribunal de commerce dont elle dépend.
Les associés ouvrent un compte bancaire au nom de la société. Ils versent les apports du capital social.
Par ailleurs, ce compte servira à payer le montant de l'acquisition du bien objet de l'investissement locatif.
Un associé de la SCI peut occuper un bien détenu par la société. S'il s'agit de sa résidence principale et qu'il occupe le logement à titre gratuit, il ne peut pas :
L'occupation du bien nécessite la signature d'un bail comme pour toutes les locations immobilières.
La société civile immobilière peut louer un logement lui appartenant indifféremment à l'un des associés, à un membre de sa famille ou à un tiers.
La location intervient en contrepartie du paiement d'un loyer à la société.
Un bail est conclu entre la SCI et le locataire.
Lorsqu'il s'agit d'une mise à disposition gratuite :
Le transfert des parts d'une SCI peut intervenir par donation ou succession.
Les associés ont le droit de céder les parts qu'ils détiennent dans la société.
Les statuts peuvent prévoir une procédure d'agrément. Dans ce cas, la cession est soumise au consentement des autres associés.
Les règles de majorité sont celles prévues par les statuts. Le projet de cession est adressé par le cédant à la SCI et à chacun des associés par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
Si les associés refusent l'agrément du cessionnaire, ils peuvent proposer le rachat des parts du cédant. Ils peuvent aussi décider de racheter les parts pour ensuite les annuler.
Dans le cas où les associés ne proposent pas le rachat des parts dans un délai de 6 mois à compter de la notification de la cession, l'agrément est réputé acquis, sauf en cas de dissolution de la société.
La SCI peut consentir à l'acquisition des parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés ou conformément aux conditions prévues par les statuts.
La cession doit être constatée par écrit. L'acte peut être sous seing privé ou authentique (par acte notarié).
La cession est opposable :
L'acte de cession est enregistré au SPFE ou au SDE dans un délai de 1 mois après la signature de l'acte.
En cas de décès, les parts sociales sont transmises de plein droit aux héritiers.
Toutefois, les statuts peuvent prévoir des conditions différentes : dissolution, maintien de la SCI avec les autres associés uniquement, etc.).
Si l'héritier est une personne morale, l'accord des autres associés est nécessaire.
Les héritiers de l'associé décédé, même s'ils ne deviennent pas eux-mêmes associés, ont des droits sur la valeur des parts sociales au jour du décès.
La dissolution d'une société civile immobilière de location peut intervenir pour diverses raisons, notamment :
La SCI familiale est une structure juridique constituée entre au moins 2 membres d'une même famille (parents et alliés jusqu'au 4e degré).
Chaque associé peut décider de vendre ses parts à un autre associé ou à un tiers.
Les décisions sont prises à l'unanimité.
Les statuts de la SCI familiale prévoient généralement une clause d'agrément. Celle-ci permet aux autres associés de donner leur avis sur l'entrée dans la SCI d'un tiers. Un refus ne doit toutefois pas constituer une volonté d'empêcher l'associé de vendre ses parts.
Gérez mieux en moins de temps
La Société civile immobilière de location est une SCI constituée par des particuliers ou par des professionnels. Elle permet à plusieurs personnes de réaliser ensemble des investissements locatifs.
Comme toutes les sociétés, la SCI de location doit faire l'objet de statuts, d'apports par les associés au capital social, d'une publication au journal d'annonces légales et d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Une SCI peut louer un bien lorsqu'il s'agit d'un investissement immobilier. Par ailleurs, elle peut louer un bien à titre onéreux ou à titre gratuit à l'un de ses associés.
La SCI familiale de location facilite l'achat et la transmission d'un bien immobilier. C'est notamment le cas pour les concubins ou les époux mariés sous le régime de la séparation de biens. Elle évite l'indivision.
Sources
Rédigé par Katia Kemmoun
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
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