Quelles sont les charges déductibles d'une SCI et comment en bénéficier ?

Les charges d’une SCI ne sont déductibles que si la société est imposée au régime réel. Ce régime permet de retrancher les charges effectivement engagées des recettes locatives pour déterminer le résultat imposable.

C’est le cas de la quasi-totalité des SCI, qu’elles soient à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans la pratique, rares sont les SCI répondant aux conditions imposées pour être au régime microfoncier. 

Hormis ce détail, une charge est déductible si :

• La dépense est réelle et justifiée par une facture ou une pièce comptable ;
• Elle a été effectivement payée au cours de l’exercice (ou engagée, selon le régime de comptabilité applicable) ;
• Elle est liée à l’intérêt social, c’est-à-dire engagée pour conserver, gérer ou exploiter le patrimoine de la SCI ;
• Elle ne constitue pas une immobilisation. 

Les charges déductibles pour une SCI à l'impôt sur le revenu (IR)

Pour une SCI à l'IR, sont considérées comme des charges déductibles :

• Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la conservation ou la réparation du bien immobilier ;
• Les frais de gestion (honoraires de syndic, gestion locative, rémunération du gérant s’il est rémunéré) ;
• Les primes d'assurance (multirisque immeuble, loyers impayés, PNO) ;
• Les impôts locaux (taxe foncière hors TEOM) ;
• Les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (hors agrandissement) ;
• Les provisions pour charges de copropriété, à condition qu’elles soient régularisées.

Ces charges sont déduites directement des revenus bruts de la SCI. L'activité peut créer un déficit foncier si les charges excèdent les recettes. Ce déficit est reportable sur 10 ans sur les revenus fonciers.

Les charges déductibles pour une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS)

Le régime de l’IS repose sur une logique comptable d’entreprise. Sont déductibles toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société, sous réserve qu’elles soient justifiées à savoir :

• Les amortissements du bien immobilier (ce qui est impossible en SCI à l’IR) ;
• Les charges d’exploitation (frais de notaire, frais bancaires, honoraires, assurances, taxes, intérêts d’emprunt) ;
• Les salaires, charges sociales et rémunérations de gérance ;
• Les dépenses d'entretien et de réparations ;
• Les honoraires de comptabilité, juridiques, etc.

La SCI à l’IS peut donc pratiquer des déductions plus larges que la SCI à l’IR, mais le régime fiscal global est souvent plus complexe, notamment en cas de revente.

Les dépenses à caractère personnel

Toute dépense à caractère privé est exclue, même si elle transite par le compte de la SCI. Par exemple, une rénovation dans un logement utilisé à titre personnel ou la prise en charge des vacances d’un associé ne peut en aucun cas être imputée à la société. Cela constitue un abus de droit.

Les charges récupérables sur le locataire

Les charges locatives (eau, électricité, ordures ménagères, entretien des parties communes) sont payées par la SCI mais refacturées au locataire. Elles ne sont donc pas déductibles fiscalement, car elles ne pèsent pas réellement sur la société. Seules les charges non récupérables peuvent être déduites.

Les travaux d’agrandissement ou de construction

Les dépenses qui modifient la structure du bien, augmentent sa surface ou créent un nouvel espace (surélévation, extension, création d’une véranda) ne sont pas déductibles en charges. Elles doivent être immobilisées et amorties uniquement si la SCI est à l’IS. En SCI à l’IR, elles ne peuvent donner lieu à aucune déduction.

Chaque charge doit être justifiée par une pièce comptable. Il peut s’agir d’une facture, d’un contrat, d’un appel de fonds ou d’un relevé bancaire. Ces pièces doivent être conservées pendant 6 ans minimum, conformément aux obligations fiscales. En cas de contrôle, l’administration retracera la dépense et établir un lien entre la charge et les activités de la SCI.

La cohérence entre les montants inscrits dans les comptes et les justificatifs est essentielle. Un écart peut être interprété comme une erreur ou un abus. Il est également fortement recommandé d’annoter les justificatifs pour préciser leur affectation (par exemple : « Travaux d’entretien toiture – Bien situé à X – facture au nom de la SCI »).

En cas d’erreur ou de déclaration abusive, la déduction peut être remise en cause par l’administration fiscale. La SCI risque alors :

• Un rappel d’impôt sur les revenus fonciers ;
• Des pénalités pouvant aller jusqu’à 40 % en cas de manquement délibéré ;
• Des intérêts de retard (0,2 % par mois) ;
• Dans les cas graves, un redressement sur l’ensemble des exercices concernés.

Même si la SCI est responsable juridiquement, les associés peuvent être redevables à titre personnel de l’impôt complémentaire. Une erreur comptable ou une interprétation trop souple peut donc coûter cher à long terme.

Pour limiter les risques, plusieurs bonnes pratiques doivent être mises en place :

1. Tenir une comptabilité rigoureuse : chaque dépense doit être enregistrée et justifiée dans les comptes. Un suivi mensuel est conseillé pour éviter les oublis ;
2. Séparer les comptes personnels et professionnels : toutes les opérations de la SCI doivent passer par son compte bancaire dédié ;
3. Solliciter un expert-comptable, en particulier pour les SCI à l’IS ou avec une forte activité locative. Il saura classifier correctement les charges et éviter les erreurs ;
4. Éviter les interprétations douteuses : en cas de doute sur la déductibilité d’une charge, mieux vaut renoncer que risquer un redressement ;
5. Vérifier la cohérence des dépenses annuelles : l’évolution des charges d’une année sur l’autre doit rester stable. Un pic anormal attirera l'attention de l'administration fiscale.