Comment organiser sa succession avec une SCI ?

Décote des parts sociales lors du calcul des droits de succession

Les parts de SCI bénéficient d'une décote de 10 à 20 % lors du calcul des droits de succession. Cette décote s'explique par l'indivisibilité des parts ainsi que leur manque de liquidité. Dans la pratique, les droits de succession sont calculés sur 80 à 90 % de la valeur des parts sociales transmises.

Des abattements renouvelables tous les 15 ans sur les droits de succession 

La SCI permet de profiter d'un abattement renouvelable tous les 15 ans. 

Cet abattement s'élève à : 

• 100 000€ pour la transmission de parts d'un parent à un enfant ;
• 15 932€ pour la transmission de parts d'un frère à une sœur et inversement ;
• 7 967€ pour la transmission de parts d'un oncle/tante à un neveu/nièce ;
• 1 594 € en l’absence de lien de parenté.

Grâce à ce mécanisme, les associés d'une SCI peuvent donc transmettre jusqu'à 100 000€ de parts défiscalisées tous les 15 ans. En profitant de ce dispositif, deux conjoints peuvent organiser leur succession sur le long terme. 

Démembrement de la propriété évitant l'indivision

Le démembrement des parts sociales (nue-propriété et usufruit) permet de transmettre la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire la gestion et les revenus locatifs. Ce dispositif évite l’indivision successorale classique et ses blocages. À l’extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier), les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.

Protection du conjoint survivant pour les familles recomposées

Dans les familles recomposées, la SCI permet d’assurer un équilibre entre la protection du conjoint survivant et les droits des enfants d’un premier lit. Il est possible de prévoir des clauses spécifiques dans les statuts ou d’attribuer l’usufruit des parts au conjoint tout en transférant la nue-propriété aux enfants. Cette structuration évite les conflits tout en assurant au conjoint des revenus locatifs ou un droit de vote dans les décisions.

1. Déclaration du décès et ouverture de la succession

Dès le décès, la famille ou les proches du défunt doivent informer un notaire pour ouvrir la succession. Ce dernier dresse l’inventaire du patrimoine du défunt, incluant les parts détenues dans la SCI. Ces parts sont considérées comme un élément de l’actif successoral, au même titre qu’un compte bancaire ou une résidence secondaire.

2. Évaluation des parts sociales à intégrer à l’actif successoral

Le notaire procède à l’évaluation des parts sociales. Cette étape est cruciale car elle détermine la base sur laquelle les droits de succession seront calculés.

L’évaluation repose sur :

• La valeur vénale du ou des biens immobiliers détenus par la SCI ;
• Les éventuelles dettes de la société (crédit en cours, charges) ;
• La situation locative (bail en cours, vacance, loyers perçus) ;
• Une décote, souvent admise entre 10 et 20 %.

Un expert-comptable ou un expert immobilier peut être sollicité pour appuyer cette évaluation.

3. Règlement des droits de succession par les héritiers

Une fois la valeur des parts déterminée, le notaire calcule les droits de succession dus par les héritiers. Des abattements fiscaux sont appliqués selon le lien de parenté comme évoqué plus haut.

Il est possible de payer ces droits en numéraire ou par dation (cession d’actifs), mais les parts de SCI étant peu liquides, cela peut nécessiter un emprunt ou un accord entre héritiers pour éviter une vente précipitée.

4. Transmission des parts aux héritiers désignés

Une fois les droits réglés, les parts sont formellement transmises aux héritiers, soit selon la loi, soit selon un testament ou des donations antérieures.

• En l’absence de disposition particulière, ce sont les héritiers légaux (enfants, conjoint survivant) qui reçoivent les parts selon les règles de dévolution ;
• Si un testament a été établi, la répartition suit les volontés exprimées par le défunt.

Il est possible que certains héritiers refusent l’héritage, auquel cas leurs parts reviennent aux cohéritiers ou aux bénéficiaires subsidiaires.

5. Mise à jour du registre des associés et des statuts de la SCI

Après la transmission, le gérant de la SCI doit mettre à jour le registre des associés, document obligatoire dans toute SCI. Il doit inscrire :

• L’identité des nouveaux associés ;
• Le nombre de parts qu’ils détiennent chacun ;
• La date de la transmission.

La transmission a un coût, mais la SCI permet souvent de le réduire. Voici les principaux frais à anticiper :

• Droits de succession qui sont calculés après décote des parts et abattements (100 000 € par parent et par enfant). Un bien évalué à 500 000 € peut donner lieu à peu ou pas de droits si la transmission est bien anticipée ;
• Frais de notaire : entre 1 % et 2 % de la valeur transmise. Ils couvrent la rédaction des actes et les formalités liées à la succession ;
• Frais de formalités et enregistrement : entre 300 € et 800 € selon les cas ;
• Frais d’évaluation : si les héritiers contestent la valeur, une expertise indépendante peut être demandée ;
• Frais de modification statutaire : si le décès entraîne des changements importants dans la gestion, une mise à jour des statuts peut être nécessaire (500 à 1 000 € environ).

La SCI prévient les tensions qui naissent souvent lors du règlement d'une succession immobilière. Contrairement à une indivision, la SCI offre un cadre juridique structuré, avec des règles de fonctionnement fixées à l’avance. Chaque héritier reçoit des parts sociales clairement identifiées, proportionnelles à ses droits dans la succession, ce qui évite la gestion collective d’un bien immobilier unique, souvent source de désaccords.