Ce qu'il faut retenir
Une SCI ne peut pas être créée par une seule personne : la loi impose au moins deux associés pour respecter le cadre légal.
Une SCI peut temporairement n’avoir qu’un associé, mais la situation doit être régularisée dans l’année ou la société peut être dissoute.
Pour investir seul, un bailleur peut choisir l’EURL ou la SASU, deux structures unipersonnelles adaptées aux projets immobiliers.
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Quelle est votre question précise ?
La SCI est souvent présentée comme une solution souple et avantageuse pour gérer un patrimoine locatif. Mais elle ne convient pas à tous les profils, notamment aux propriétaires qui souhaitent se lancer seul. Un bailleur peut-il réellement créer une SCI sans autre associé ? En pratique, c’est impossible dans le respect du cadre légal, mais des exceptions existent. Par ailleurs, le propriétaire peut se tourner vers d'autres formes de société.
Un bailleur peut-il créer une SCI seul ?
Une société civile immobilière (SCI) ne peut pas être constituée par une seule personne. Comme le prévoit le Code civil, une telle structure doit rassembler au moins 2 associés. Cette exigence s’explique par la nature même de la société civile, qui repose sur une pluralité d’intérêts et une gestion collective du patrimoine.
Attention à la SCI avec associé fictif !
Un bailleur déterminé peut être tenté de créer une SCI avec un associé fictif. Cette pratique constitue une fraude. La SCI ainsi constituée peut être requalifiée en société fictive. L'associé fraudeur encourt alors un redressement fiscal et sa responsabilité personnelle peut être engagée.
Qu'en est-il de la SCI unipersonnelle ?
Puisque la loi n'autorise pas la création d'une SCI seul, la SCI unipersonnelle n'existe pas au sens strict. Toutefois, certaines situations exceptionnelles peuvent aboutir à une société civile à associé unique et notamment suite au :
- Décès d’un associé, laissant le survivant seul en attendant la transmission des parts ;
- Rachat de toutes les parts par un associé, par exemple dans le cadre d’un désaccord ou d’une succession ;
- Retrait d’un associé, sans qu’un nouveau remplaçant ne soit désigné dans l’immédiat.
Dans ces situations, la SCI subsiste malgré l’unicité de l’associé, mais à titre provisoire.
Effectivement, l’ prévoit un délai d’un an pour régulariser la situation. Le bailleur doit soit faire entrer un nouvel associé, soit dissoudre la société. Si aucune régularisation n’est opérée dans ce délai. L'administration fiscale ou des tiers (héritier, créancier…) peut demander la dissolution de la SCI auprès du tribunal.
Quelles sont les alternatives à une SCI créée seul ?
Si le bailleur souhaite se lancer seul, il peut toujours créer une autre forme de structure. Pour un projet immobilier, il peut opter pour :
L’EURL immobilière
L’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) est la version unipersonnelle de la SARL. Elle permet à un bailleur de détenir et d’exploiter un bien en son seul nom via une société. L’EURL est transparente fiscalement par défaut (impôt sur le revenu), mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. C’est une option intéressante pour amortir le bien et optimiser la fiscalité à moyen terme.
L’EURL est simple à gérer, mais soumise à un cadre formel (statuts, dépôt de comptes, tenue d’assemblées, etc.). Elle peut convenir à un bailleur qui souhaite conserver une certaine souplesse tout en préparant une éventuelle transmission.
La SASU immobilière
La Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) offre une grande liberté de fonctionnement, avec peu de contraintes formelles. Elle est toujours soumise à l’impôt sur les sociétés, sauf option pour le régime de l’IR valable uniquement pendant 5 exercices.
La SASU permet de déduire l’amortissement du bien et les charges réelles. C’est un choix souvent retenu par les bailleurs ayant un objectif patrimonial structuré, voire une stratégie de développement plus large.
L’inconvénient principal reste le coût de gestion (comptabilité, fiscalité des dividendes) et la complexité plus grande par rapport à l’EURL.
Tableau comparatif des alternatives à la SCI unipersonnelle
| Structure | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| SCI (Société Civile Immobilière) |
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| EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) |
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| SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) |
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FAQ
Est-il possible de créer une SCI seul ?
La loi impose au minimum 2 associés pour constituer une SCI. Dans certains cas cependant, la SCI se retrouve temporairement avec un seul associé : départ d'un associé et réunion de toutes les parts en une seule main.
Comment créer une SCI avec un seul associé ?
Même si la loi impose d'être à minima 2 pour créer une SCI, vous pouvez vous retrouver en pratique seul maître à bord. Ce sera le cas temporairement si vous créez une SCI avec votre enfant mineur que vous représentez jusqu'à sa majorité ou en cas de retrait de votre associé. Une alternative consiste par ailleurs à créer une société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ou une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) pour développer votre projet immobilier.
Quelle différence entre SCI et SCI familial ?
Une SCI familial est une société civile immobilière classique sauf que les associés appartiennent tous à la même famille, que ce soit par les liens du sang (frère/soeur) ou par alliance (mari/femme/belle-soeur, etc.).
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SOMMAIRE
- Un bailleur peut-il créer une SCI seul ?
- Qu'en est-il de la SCI unipersonnelle ?
- Quelles sont les alternatives à une SCI créée seul ?
- Tableau comparatif
- FAQ
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