Quels sont les avantages et les inconvénients à monter une SCI Seul, autrement appelée une SCI Unipersonnelle ?

Qu'est-ce qu'une SCI ? (Société Civile Immobilière) Le principe d'une SCI est de créer une société à plusieurs. Il n’est donc pas possible en principe de créer une SCI tout seul. 

La règle : au minimum 2 associés  

La SCI est une personne morale ayant une existence juridique distincte de celle de ses membres. Son objet est de gérer ou de transmettre un patrimoine immobilier.  

Pour la création d'une SCI, la loi impose à minima 2 associés, qu’il s’agisse de personnes morales ou physiques.

L’inconvénient avec cette forme sociale est donc l’impossibilité de créer une SCI seul ou SCI unipersonnelle. 

Un projet d’investissement locatif en SCI répond à un investissement commun à plusieurs. Vous pouvez par exemple constituer une SCI avec un ami, un membre de votre famille ou un co-investisseur. 

Les associés de la Société civile immobilière peuvent être des personnes morales ou physiques. Dans le cas d'une personne morale, un représentant légal agit au nom et pour le compte de cette dernière, notamment lors des assemblées générales annuelles de la SCI. 

Pour devenir associé d'une SCI et détenir des parts sociales, il faut réaliser un apport pouvant consister en : 

• De l'argent (apport en en numéraire) ; 
• Un bien immobilier ou mobilier (apport en nature) ;
• Son travail (apport en industrie).  

La loi ne fixe pas de capital social minimum pour l'immatriculation d'une SCI. Les associés de la SCI n'ont pas non plus l'obligation de libérer leur participation (payer leur apport) à la création de la société. Dès la signature des pièces justificatives et des statuts, les associés détiennent des parts sociales à hauteur des apports réalisés par chacun d'eux. 

Tous les associés sont identifiés dans les statuts de la SCI et un gérant est nommé. Les associés doivent respecter les règles de fonctionnement de la SCI prévues lors de la rédaction des statuts. 

Les exceptions : la SCI unipersonnelle      

Certains cas permettent de se retrouver en pratique associé unique d’une SCI de façon temporaire : 

• Création d’une SCI familiale avec un enfant mineur : dans ce cas, vous représentez l’enfant jusqu’à sa majorité, donc en pratique, vous êtes seul maître à bord ! Sachez cependant que l’associé mineur titulaire d’1 seule part sociale peut être qualifié de prête-nom. L'administration peut en effet considérer que l'associé mineur a un rôle fictif. Cette solution est donc envisageable à condition de faire les choses dans les règles et non dans le seul but de contourner la loi ; 
• Retrait du ou des autres associés et rachat de ses (leurs) parts sociales par le jeu de la clause de préemption ou de la clause d’agrément (droit de priorité de l’associé restant et autorisation de tout nouvel entrant par ce dernier) ; 
• Décès du second associé et rachat de ses parts sociales à ses héritiers par le jeu de la clause de préemption et d’agrément ; 
• Décès du second associé et transmission par succession des parts à l’autre associé possédant la qualité d'ayant-droit.

Les trois derniers cas constituent des situations de réunion des parts sociales en une seule main. Nous vous expliquons tout ci-après.  

Suite à certains événements, il peut arriver que plusieurs associés soient présents à la constitution d'une SCI mais que certains d'entre eux quittent la société en cours de vie sociale. La société devient alors temporairement unipersonnelle. C’est ce qu’on appelle la réunion des parts sociales en une seule main. 

La SCI à 1 seule personne 

Les cas de SCI unipersonnelle sont les cas suivants déjà évoqués :  

• Acte de cession de parts sociales signé avec un ou plusieurs associés sortant et l'associé restant ;
• Décès d’un associé et rachat des parts aux descendants par l’associé restant ;
• Décès d’un associé et transmission des parts à l’autre associé possédant la qualité d'ayant-droit (cas d’une SCI familiale composée de 2 associés de la même famille par exemple). 

Dans les cas de transmission à titre onéreux (cession) ou gratuit (décès), l’associé restant peut se porter acquéreur en priorité des parts sociales ou à la place de l’acquéreur pressenti par l’associé sortant si les statuts prévoient une clause de préemption ou d’agrément.  

Membre de SCI : délais de régularisation    

La réunion des parts sociales en une seule main doit rester une situation temporaire. En effet, à défaut, la société encourt un risque de dissolution à plus ou moins brefs délais. La dissolution entraîne la liquidation de la SCI et sa radiation du greffe du tribunal de commerce. 

L’associé d’une SCI seul ou SCI unipersonnelle a toutefois 1 an devant lui pour régulariser la situation. À défaut, l’associé devra engager une procédure de dissolution et de liquidation de la SCI aux termes de laquelle cette dernière sera radiée définitivement du registre du commerce et des sociétés. 

Constituer une SCI seul : risque de dissolution judiciaire 

Tout tiers ayant un intérêt à agir peut saisir le tribunal d’une demande de dissolution judiciaire (créanciers, héritiers, etc.). L’associé a dans ce cas 6 mois pour régulariser la situation. 

Sachez que l’administration peut faire preuve d’une relative tolérance et souplesse quant aux délais de régularisation. 

Acheter en SCI seul : avantages    

Bien que temporaire, le fait de détenir seul les parts d’une SCI offre certains avantages : 

• Autonomie dans la prise de décision ;
• Simplicité déclarative en cas de SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : l’intégralité du résultat de la société lors du Bilan SCI est reportée sur la déclaration fiscale de l’associé unique ;  
• Perception par l’associé unique de l'intégralité des revenus locatifs ou des gains des cessions immobilières (SCI soumise à l’IR). 

Constituer une SCI seul : inconvénients

Les inconvénients sont les suivants : 

• Caractère temporaire de la situation et nécessité de régulariser ; 
• Dettes de la SCI incombant à un seul associé : c’est problématique en cas de défaillance de la société car les créanciers pourront réclamer le paiement des dettes de la société au seul associé en place, dans la limite de la participation au capital de ce dernier.  

La possibilité de créer une société individuelle  

À défaut de pouvoir créer une SCI seul ou SCI unipersonnelle, vous pouvez développer une activité immobilière grâce à d’autres formes sociales autorisant la présence d’un seul associé comme la SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) ou l’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). 

Exemple de création de société immobilière seul : la SASU  

La SASU vous donne la possibilité par exemple de :

• Gérer des investissements locatifs que ce soit dans le cadre d'une SCI de location nue ou meublée (à ce sujet, découvrez notre article Loueur meublé non professionnel et SCI) ;
• Exercer l’activité de marchand de biens (achat-revente). 

SCI seul associé : l'alternative de la SASU 

Il ne faut pas perdre de vue que la SASU est une personne morale disposant d’un patrimoine distinct. Les biens détenus par la SCI ne vous appartiennent donc pas.

Vous êtes cependant titulaire d'actions vous donnant des droits dans la société. Il vous faudra vous verser des dividendes si vous souhaitez bénéficier des fruits de vos investissements immobiliers.  

Par ailleurs, vous ne pouvez pas gérer votre patrimoine personnel via une SASU comme avec une SCI. Si vous créez une SASU pour acheter un bien pour l’occuper à titre de résidence principale par exemple, il vous faudra conclure un bail d'habitation avec la SASU.

C'est indispensable pour limiter les risques de confusion des patrimoines ou d'abus de biens sociaux.  En effet, les systèmes d'attribution ou de jouissance partagée propres à la SCI n'ont pas leur équivalent sous la forme sociale de la SAS. 

Faire une SCI seul : non, créer une SAS seul : oui 

À défaut de créer une SCI seul, l'alternative qui s'offre à vous est donc peut-être la SASU.

Il faut savoir que cette forme sociale est de plein droit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Une double imposition sera donc exercée, sur les résultats de la société et sur vos revenus si vous vous versez des dividendes. La SASU peut toutefois décider de se soumettre à l’impôt sur le revenu (IR) sur option à certaines conditions et sous réserve de réaliser les formalités afférentes. 

Le choix de cette forme sociale et de son régime fiscal, par rapport à un investissement en nom propre, dépend donc de votre situation personnelle et de la nature de votre projet. 

SCI seul : le cas de la holding  

S'il est impossible d'être seul membre d'une SCI, il est en revanche légal de tenter de s'en approcher en  mettant en place certains montages juridiques en toute légalité.

C'est le cas de la création d'une société holding détenant des parts d'une SCI. Vous pouvez par exemple créer une SASU qui détiendra des parts de la SCI. C'est ce qu'on appelle la détention indirecte de parts sociales.

S'il est également gérant de la SCI, le président de la SASU pourra exercer un contrôle quasi-personnel sur la SCI. Pour cela, la rédaction des statuts de la SCI devra être adaptée. 

Monter une SCI seul : l'alternative de l'EURL 

Vous pouvez parfaitement gérer un investissement immobilier locatif en créant une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL). 

Les bénéfices de l'EURL sont soumis automatiquement à l'impôt sur le revenu (IR), sauf si l’associé unique est une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (découvrez les avantages fiscaux en SCI). L’EURL peut cependant opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). 

Comme pour la SASU, l'intérêt de réaliser un investissement immobilier en nom propre ou via une EURL dépend de votre situation personnelle et des caractéristiques de votre projet. 

Création société immobilière seul : synthèse des avantages et inconvénients 

Les avantages et inconvénients en SCI :

Les avantages sont nombreux :

• Séparation des patrimoines : le patrimoine immobilier inscrit à l’actif de la société est distinct de votre patrimoine personnel qui est donc protégé ; 
• Possibilité de réaliser une activité commerciale comme n'importe quel entrepreneur ; 
• Absence d'imposition de l'associé en cas de réalisation de bénéfices non distribués par la société : contrairement à la SCI dont le résultat est taxé entre les mains des associés (transparence fiscale), l'associé d'une SASU ne sera imposé qu'en cas de distribution de dividendes.
• Transmission des titres dans un cadre fiscal intéressant en cas de décès grâce au dispositif appelé "Pacte Dutreil". 

Parmi les inconvénients, nous pouvons citer : 

• forme sociale qui s'adapte mal à la gestion d'un patrimoine personnelle (comme une résidence principale) du fait du risque de confusion des patrimoines et d'abus de bien social ;
• phénomène de double taxation : pour percevoir les bénéfices déjà taxés au niveau de la société, l'associé doit recevoir des dividendes taxés au niveau personnel. 

Vous le savez maintenant : il est en théorie impossible de créer une SCI tout seul, sauf de façon temporaire ou de façon indirecte (holding). Il vous est cependant possible d’investir dans l’immobilier via une société unipersonnelle sous d’autres formes juridiques que la SCI, comme la SASU ou l’EURL. Les régimes fiscaux étant différents, l’intérêt de passer par une société ou non dépend donc de votre situation personnelle (patrimoniale et fiscale) et de la nature de votre projet.