Comment créer une SCI ? Les quatre étapes à suivre

Avant d’entamer les démarches, il faut s’assurer que plusieurs conditions sont réunies :

• La SCI doit au moins compter deux associés. Il peut s'agir de personnes physiques ou morales, membres d'une même famille ou non, résidents français ou étrangers.
• Aucun capital social minimum n'est exigé par la loi. Les associés fixent librement le montant dans les statuts.
• Les associés doivent désigner un gérant. Ce dernier se chargera de la gestion courante de la société et représentera légalement la SCI. 

Étape 1 : Rédiger les statuts

Les statuts définissent le fonctionnement de la SCI. Ils doivent être rédigés avec soin, car ils constituent le socle juridique de la société. Ils précisent notamment :

• La dénomination sociale ;
• L’objet social ;
• L’adresse du siège social ;
• Le montant du capital ;
• La durée de vie de la société (maximum 99 ans) ;
• Les règles de répartition des parts sociales ;
• Les modalités de prise de décision et de cession des parts.

Bien qu’il soit possible de les rédiger soi-même, il est fortement recommandé de passer par un professionnel (notaire ou avocat), surtout si les associés préparent leur succession. 

Étape 2 : Déposer les apports

Chaque associé doit constituer sa participation au capital social de la SCI en effectuant un apport. Les associés peuvent :

• Soit effectuer un apport en numéraire : il s'agit d'une somme d'argent versée par l'associé. Ces fonds doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI en formation. La somme sera bloquée jusqu'à l'obtention du Kbis. 
• Soit effectuer un apport en nature : un associé peut décider de fournir un bien immobilier ou mobilier en apport. Dans ce cas de figure, un expert immobilier ou un commissaire aux apports doit chiffrer la valeur de l'objet. Cette étape est essentielle pour intégrer la dotation au capital social de la SCI.

Les statuts doivent décrire les apports fournis par chaque associé. Il faudra indiquer : 

• La nature de chaque apport ainsi que le montant correspondant ; 
• L'identité de l'associé concerné ; 
• Le nombre de parts attribuées en contrepartie de l'apport. 

Étape 3 : Finaliser les statuts et diffuser un avis de constitution

Après le dépôt des apports, les statuts peuvent être signés par l’ensemble des associés. Une fois finalisés, la création de la SCI doit faire l’objet d’une publicité légale dans un journal habilité.

Cette formalité a pour but d’informer les tiers de l’existence de la nouvelle société. L’avis publié doit notamment mentionner :

• L'objet et la dénomination sociale ;
• L'adresse du siège social ; 
• Le montant du capital social ;
• La durée de vie décidée par les associés ;
• L’identité du gérant et le greffe d’immatriculation compétent.

Étape 4 : Immatriculer la SCI

Enfin, il reste à immatriculer la SCI auprès du guichet unique du centre des formalités d'entreprises (CFE). 

Pour cela, les associés doivent transmettre : 

• Les statuts signés ;
• L'attestation de dépôt des apports ;
• Le justificatif de publication de l'avis de constitution ; 
• La déclaration de non-condamnation du gérant ;
• La déclaration de constitution.

L'immatriculation permet d'obtenir un numéro SIREN et le Kbis de la SCI. Ces éléments attestent l'existence juridique de la société. 

Les frais de création d’une SCI varient en fonction des choix opérés. En moyenne, il faut prévoir :

• 185 à 250 € pour les frais de greffe (immatriculation au RCS) ;
• 150 à 300 € pour la publication de l'annonce légale de constitution ;
• 0 à 1 500 € pour la rédaction des statuts (gratuite si rédigés seul, payante avec un notaire ou un avocat). 

En somme, les associés de la future SCI doivent prévoir entre 335 et 2 050 €.